재건축공사 기간의 기산일

심판청구번호 국심1999경 0204(1999. 8.26) 1989.7.10 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 무허가연립주택(이하 "구주택"이라 한다)을 취득하여 보유하던 중 1990.4.6 이를 멸실하고 동 지상에 다가구주택 3세대(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 청구외 ○○○과 공동으로 재건축하여 1994.10.18 청구인의 지분을 청구외 ○○○에게 양도하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 공사기간을 구주택멸실일(1990.4.6)부터 쟁점주택입주일(1990.8.13)까지로 보아 그 공사기간 131일을 제외하면 주택보유기간이 5년미만(4년 334일)이 된다는 이유로 이 건 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 1998.8.15 청구인에게 1994년귀속 양도소득세 19,907,930원을 결정고지 하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1998.9.30 심사청구를 거쳐 1999.1.25 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 처분청은 쟁점주택 공사기간을 구주택멸실신고일부터 기산하여 131일로 보아 쟁점주택을 5년이상 보유한 사실이 없다고 보았으나, 구주택을 실제로 멸실한 날은 1990.5.10까지 위 주택에서 거주한 세입자인 청구외 ○○○를 퇴거시킨 후인 1990.5.11이며 이날부터 쟁점주택에 세입자가 입주한 1990.7.28까지 87일을 공사기간으로 보아야 하며 동 공사기간을 공제하면 양도일 현재 5년이상 보유한 1세대1주택에 해당하며,

(2) 구주택의 등기부등본상 취득일은 1989.7.11로 되어 있으나 1989.6.8 잔금을 청산한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되므로 청구인의 쟁점주택을 보유한 총 기간은 1989.6.8부터 1994.10.27로서 5년 4월 19일이며 여기서 재건축공사기간인 87일을 차감하면 5년 2월 2일이 되므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정의 적용을 배제하고 이 건 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 본 건의 경우 청구인이 구주택을 1989.7.10 취득하여 재건축을 하기 위하여 1990.4.6 멸실한 사실을 건축물관리대장 및 토지등기부등본에 의하여 알 수 있고, 쟁점주택은 지번이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○로 변경되어 그 지상에 청구인과 청구외 ○○○이 공동으로 다가구주택 신축허가를 받아 이를 신축하여 사용승인을 받지 못하였지만 1990.8.13 청구외 ○○○이 쟁점주택으로 주민등록을 이전하고 거주한 사실이 확인되며, 청구인은 1994.10.18 쟁점주택의 청구인 지분을 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 주민등록등본, 사실확인서, 등기부등본에 의하여 알 수 있다. 그러므로 청구인은 구주택과 쟁점주택을 통산하여 총 5년 100일을 보유하였지만 재건축 공사로 인하여 주택이 존재하지 아니한 기간 131일을 차감하면 청구인은 사실상 4년 334일을 보유하여 양도소득세가 비과세되는 5년보유 요건을 충족하지 못하였고, 주택의 보유기간을 계산함에 있어서 청구인이 재건축 공사기간을 쟁점주택의 건축허가일부터 기산한 것은 주택이 멸실되어 존재하지 아니한 기간이 포함되므로 이는 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 1세대1주택 보유기간계산시 재건축공사 기간의 기산점을 구주택멸실신고일로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법(1990.12.31 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제5조【비과세소득】 제6호 (자)목에 의하면 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 같은 법 시행령 제15조【1세대1주택의 범위】 제1항 및 제11항에서 『① 법 제5조 제6호(자)에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. (생략)

2. 당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우.(이하 생략)

⑪ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다(90.12.31)신설』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제6조【1세대1주택의 범위】제3항에서 『영 제15조 제1항 제2호의 규정에 의한 1세대1주택의 입증은 다음 각호에 의한다.

1. 등기부등본 또는 토지·가옥대장등본에 의하여 양도자가 5년이상 소유한 사실이 확인될 것

2. 양도일 현재 당해 거주자의 주민등록표에 기재된 주소지의 등기부등본 또는 토지·가옥대장등본 등에 의하여 양도한 주택 이외의 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 확인될 것』라고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인은 구주택을 1989.7.10 취득하여 1990.4.6 멸실한 사실이 무허가건축물관리대장에 의하여 확인되고 1990.5.7 관할관청으로부터 건축허가를 받아 청구인과 청구외 ○○○이 공동으로 지하 1층, 지상 2층의 쟁점주택 247.93㎡를 신축하고 1990.8.13 청구외 ○○○이 입주하여 사실상 주택으로 사용하였으며 1994.10.18 청구인의 지분을 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 건축허가신청서, 등기부등본, 주민등록등본등에 의거 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점주택을 5년 이상 보유하지 아니한 것으로 보아 이 건 과세처분을 한데 대하여 청구인은 쟁점주택을 5년 이상 보유하여 이 건 과세처분은 부당하다는 주장인 바 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점주택을 신축하기 위하여 편의상 1990.4.6 멸실신고하였으나 실제는 1990.5.11 멸실하였다고 주장하나 그 입증자료로 당시 세입자인 청구외 ○○○등의 확인서외 이를 입증할 수 있는 구주택에서 세입자등이 거주한 사실을 확인할 수 있는 전화가입원부, 전기요금납부영수증등의 객관적인 자료의 제시가 없으며 둘째, 청구인은 구주택의 실지 취득일은 등기접수일인 1989.7.10 아니라 실제는 잔금청산일인 1989.6.8이라면서 매매계약서 사본을 제시하나 ① 매매대금 지급관련 금융자료가 없고 ② 매매계약서상 중개인도 없는 점등으로 보아 신빙성이 없는 것으로 판단되며 셋째, 처분청이 쟁점주택에 처음 입주한 임차인 청구외 ○○○의 입주일을 주민등록상 입주일인 1990.8.13로 본데 대하여 실제 입주일은 1990.7.28이라고 주장하고 위 청구외 ○○○의 확인서를 제시하나 달리 전화가입원부등 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 위 증빙자료만으로 공부상 입주일을 번복하기는 어려운 것으로 판단된다.

(3) 또한 전시한 관계법령에 의하면 1세대가 1주택을 5년이상 보유한 경우 양도소득세를 비과세하나 주택을 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 멸실되어 재건축한 경우 멸실한 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산하지만 멸실후의 재건축 공사기간은 제외하여야 할 것이다.(국심 97경3033, 1998.2.4 등 다수 같은 뜻)

(4) 위의 사실관계와 관계법령을 종합해보면, 청구인은 구주택과 쟁점주택 을 통산하여 5년 100일을 보유하였지만 재건축 공사로 인하여 주택이 존재하지 아니하는 기간 131일을 차감하면 청구인은 사실상 4년 334일을 보유하여 양도소득세가 비과세되는 5년 보유요건을 충족하지 못하였으므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세 규정의 적용을 배제하고 이 건 과세한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.