임대보증금채무를 부담부증여로 볼지 여부

심판청구번호 국심1999경 0170(1999. 9.20) 9 경정결정한 1997년도분 증여세 7,268,270원의 부과 처분은 경기도 안산시 ○○○동 ○○○ 소재 근린생활시 설 및 주택(대지 220.1㎡, 건물 454.08㎡)에 담보된 임대보증 금 채무 44,000,000원을 증여세과세가액에서 공제하여 그 과 세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인(1935.9.7생)은 1997.5.27 경기도 안산시 ○○○동 ○○○ 소재 근린생활시설 및 주택(대지 220.1㎡, 건물 454.08㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 그의 자(子) 청구외 ○○○(1965.12.8생)로부터 증여받고 1997.8.25 증여재산가액을 177,565,560원, 채무공제액을 140,300,393원으로 하여 증여세를 신고하고 증여세 653,860원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 채무공제액 140,300,393원을 부인하고 1998.5.2 청구인에게 1997년도분 증여세 22,543,910원을 결정고지하였다가 이의신청결정에 따라 당초 채무공제부인한 140,300,393원 중 연부연납 상속세액 85,301,394원은 채무로 인정하고 1998.10.29 세액을 7,268,270원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.8 이의신청과 1998.9.22 심사청구를 거쳐 1999.1.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 증여받은 쟁점부동산은 증여받을 당시 1층 점포 3칸 중 1칸을 청구외 ○○○에게 보증금 25,000,000원에, 다른 1칸은 청구외 ○○○에게 보증금 25,000,000원에 임대하였고, 2층 주택 5칸은 청구외 ○○○ 외 4인에게 보증금 44,000,000원에 각각 임대하였으며, 3층 주택은 청구인이 직접 사용하였는 바, 건물 1층과 2층은 3층의 청구인 거주공간과 완전 분리되어 임대할 수밖에 없는 구조이고, 쟁점부동산을 임대한 사실은 전세계약서 및 사실확인서 등 관련 증빙에 의하여 확인되고 있으며, 청구인이 동 임대보증금채무 94,000,000원(이하 "쟁점임대보증금 채무"라 한다)을 인수하였음에도 불구하고 이를 채무로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 증여세 신고시 제출한 임대차계약서와 이 건 불복청구시 제출한 임대차계약서는 그 내용 및 임차인이 서로 다르고, 청구인이 불복청구시에 제시한 임대차계약서는 부동산중개인이 없을 뿐 아니라 임대인 및 임차인의 인장 대신 지장을 날인하고 있으며, 청구주장 임차인들의 주민등록번호 오류 및 누락으로 임대차사실의 확인이 불가함에도 불구하고 청구인은 금융거래자료 등 계약내용을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산에 대한 청구주장 임대보증금채무는 그 신빙성을 인정할 수 없으므로 청구주장은 이를 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구주장 쟁점임대보증금채무(94,000,000원)를 부담부증여로 보아 증여세과세가액에서 공제할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제47조 제1항 에 "증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다."고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제36조에는 "법 제47조 제3항 단서에서 '대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우'라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. 이 경우 동조 제1항 제2호 중 '상속인'은 '수증자'로 본다."라고 규정하고 있고, 같은령 제10조 제1항에는 "제14조 제4항에서 '대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것'이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다."고 하면서 그 제2호에서 "제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류"를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 근린생활시설 및 주택으로서 지하층 및 1층이 각각 126.72㎡, 2층 109.56㎡, 3층 91.08㎡로 되어 있고, 청구인이 제시한 건물평면도와 우리심판소에서 현지확인한 바에 의하면 1층 3칸은 점포로, 2층 5칸은 주거용 방으로 되어 있으며, 3층은 1가구가 생활할 수 있는 주거용 공간으로 되어 있다.

(2) 처분청의 과세자료와 국세청장의 심사청구결정서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에 관련된 임대보증금채무가 94,000,000원이라고 주장하고 있는 반면, 처분청은 청구주장 쟁점임대보증금채무가 객관성 있는 증빙에 의하여 확인되지 않는다 하여 이를 채무로 공제하지 아니하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 수증시 이에 담보된 임대보증금채무를 인수하였다고 주장하며, 그 증빙으로 증여계약서, 전세계약서(7매), 세입자(7명)의 사실확인서 및 세입자 2명의 주민등록표 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 청구인의 자 청구외 ○○○가 증여전 쟁점부동산의 1층 점포 3칸 중 2칸을 청구외 ○○○ 외 1명에게 50,000,000원, 2층 주거용 방 5칸을 청구외 ○○○ 외 4명에게 44,000,000원 등 총94,000,000원에 임대하였고 주장하고 있으며, 그 세부내역은 아래와 같다. ※ 청구주장 쟁점부동산의 임대내역 (단위: 원) 건물호수 (용 도) 임 차 인 임대기간 (재계약 포함) 임대보증금 비 고 성 명 주민등록번호 1층 101호 (점포)

○○○ 641111 -○○○ 97.3.8-현재 25,000,000 인쇄편의점 1층 102호 (점 포)

○○○ 711018 -○○○ 96.8.3- 〃 25,000,000 세탁소 (청구인의 자부) 1층 103호 (점 포) 미임대 (비어 있음) 임차희망자가 없음 2층 201호 (주 택)

○○○ 620416 -○○○ 96.8.15-현재 8,000,000 방1, 부엌1 2층 202호 (주 택)

○○○ 680306 -○○○ 96.2.5- 〃 8,000,000 방1, 부엌1 2층 203호 (주 택)

○○○ 641010 -○○○ 97.3.10- 〃 8,000,000 방1, 부엌1 2층 204호 (주 택)

○○○ 740609 -○○○ 97.1.17- 〃 12,000,000 큰방1, 부엌1 2층 205호 (주 택)

○○○ 610203 -○○○ 96.12.20-〃 8,000,000 방1, 부엌1 3 층 (주 택) 미임대 청구인이 거주중 계 94,000,000 (나) 1997.5.6 청구인과 청구인의 자 ○○○간에 체결된 쟁점부동산의 증여계약서에 의하면 청구인은 자 ○○○로부터 쟁점부동산을 증여받은 것으로 되어 있으며, 쟁점임대보증금채무를 인수한다는 내용 등은 별도로 나타나지 아니하고 있다. (다) 1996.2.5부터 1997.3.10까지의 기간동안 증여자인 청구외 ○○○ 및 각 세입자(7명)간에 체결된 부동산임대차계약서(7매)에 의하면 청구외 ○○○는 각 세입자에게 위 표의 내용과 같이 쟁점부동산의 점포(2칸) 및 주거용 방(5개)을 임대한 것으로 되어 있으며, 각 세입자들은 그들이 작성한 임대차사실확인서(7매)에서 위 임대내용이 사실임을 확인하고 있다. (라) 쟁점부동산에 주민등록을 이전한 청구외 ○○○ 및 ○○○의 주민등록표에 의하면 청구외 ○○○은 1994.1.1 이전에, 청구외 ○○○는 1998.2.23 전입한 것으로 확인되고 있으나, 위 2명을 제외한 세입자에 대한 주민등록 이전사실이 확인되지 아니하고 있는 바, 이에 대하여 청구인은 세입자 대부분이 ○○○공단에 소재한 회사에 근무하는 독신자이거나 여자로서 전출입이 빈번하고 지역민방위훈련 등에 따른 문제가 없어 구태여 주민등록을 이전할 필요성이 없었기 때문이라고 주장하고 있다. (마) 우리심판소에서 1999.5.20 및 1999.8.23 현지확인한 바에 의하면, 쟁점부동산의 1층(126.72㎡)의 3개의 점포 중 청구외 ○○○이 102호를 임차하여 사용중에 있고, 2층 109.56㎡는 방5칸으로서 청구외 ○○○ 등 5명이 임차하여 사용중에 있으며, 또한 3층 91.08㎡에는 청구인과 청구인의 차남 청구외 ○○○의 가족(처 ○○○, 자3명)이 거주하고 있는 것으로 확인되고 있다. (바) 건물구조 및 사용내역을 상세하게 살펴보면, 1층은 3개의 점포와 각 점포에 딸린 작은 방 1개로 구성되어 있고, 2층은 방5개로서 각각 방1간과 부엌으로 이루어져 있으며, 청구외 ○○○가 거주하는 방(임대보증금 12,000,000원)은 다른 4개의 방(각 임대보증금 8,000,000원)보다 더 넓은 것으로 확인되고 있고, 1층 및 2층에는 각각의 수도시설은 되어 있으나 화장실은 설치되어 있지 아니하며, 건물 뒷편에 1층 및 2층의 세입자가 사용하는 공동화장실 3칸과 각 가구의 전력사용량을 계측하는 적산전력계가 한곳에 설치되어 있는 것으로 확인되고 있다. (사) 한편, 처분청의 과세자료와 청구외 ○○○를 납세자로 하는 상속세 납세고지서 및 영수증에 의하면, 청구인의 남편 ○○○의 사망(1994.3.20)으로 인한 상속세 연부연납 세액 85,300,393원 중 44,655,870원이 이 건 증여일(1997.5.27) 이후인 1998.7.31 납부된 것으로 확인되고 있고, 청구인의 은행예금통장(○○○ 계좌번호 ○○○)에 의하면 청구인은 1998.7.31 현금으로 44,655,870원을 출금한 것으로 되어 있으며, 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 수증시 쟁점부동산에 담보된 상속세 연부연납 채무를 인수하여 이를 납부한 것으로 보아 이 건 증여세를 감액경정하였음을 알 수 있다.

(3) 위에서 살펴본 바와 같이, 쟁점부동산은 건물구조상 1층 점포, 2층 주거용 방, 그리고 3층의 주거공간(1가구 전용공간)으로 분리되어 있을 뿐 아니라, 실제로 1층 3가구, 2층 5가구, 3층 1가구 단위로 전력 및 수도시설이 분리설치되어 있는 등 청구인이 거주하는 3층을 제외한 1층 및 2층의 경우 임대를 위한 공간으로 인정되고 있는 점, 쟁점부동산의 2층 세입자들(5명)이 임대차사실을 확인하고 있는 점, 그리고 사회통념상 증여자가 추후 증여재산에 담보된 임대보증금을 임차인들에게 반환하는 조건으로 증여를 하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하여 볼 때, 쟁점부동산에 담보된 쟁점임대보증금은 수증자인 청구인이 이를 인수한 것으로 봄이 합당하다 할 것으로서 이를 증여재산가액에서 공제하여야 한다는 청구주장은 그 타당성이 있다고 판단된다.

(4) 다만, 청구인의 차남 청구외 ○○○(680201-○○○)의 주민등록표에 의하면, 쟁점부동산 1층 102호(점포, 세탁소)의 세입자인 청구외 ○○○(711008-○○○)은 청구외 ○○○의 처(청구인의 자부)인 사실을 알 수 있는 바, 이에 대하여 청구인은 종전세입자의 퇴거시 이를 변제할 경제적 능력이 없는 청구인을 대신하여 자부인 청구외 ○○○이 당해 임대보증금(25,000,000원)을 대신 변제하고 동 점포(102호)에서 종전 세입자가 하였던 세탁소를 인수한 것이라고 주장하고 있으나, 청구외 ○○○이 지불하였다는 동 금액이 임대보증금인지의 여부도 분명하지 아니할 뿐 아니라, 사회통념상 청구인이 자부에게 점포를 임대하고 임대보증금을 받았다고 보기도 어려워 청구주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

(5) 또한, 청구인이 청구외 ○○○에게 임대하였다는 1층 101호(점포, 인쇄편의점)의 경우, 점포의 임대시에는 일반적으로 일부를 전세, 일부를 월세로 하는 경우가 많음에도 불구하고 전액을 전세보증금으로 받았다고 주장하고 있고, 세입자가 사업자등록을 하지 아니하였음은 물론, 2층의 각 주거용 방과는 달리 전세보증금이 25,000,000원으로서 비교적 큰 금액임에도 불구하고 전세보증금 수수에 따르는 증빙과 사업(인쇄업)의 인수에 따르는 권리금의 지급 등에 대한 관련 증빙을 제시하지 못하고 있어 이를 수증자인 청구인의 채무로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(6) 따라서, 청구주장 임대보증금 채무(94,000,000원) 중 청구외 ○○○에 대한 채무(102호 25,000,000원)와 청구외 ○○○에 대한 채무(101호 25,000,000원)는 다른 임대보증금채무와는 달리 이를 채무공제 대상에서 제외함이 타당하다 할 것이다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.