신고한 실지거래가액을 부인하고 실지조사한 가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999경 0068(1999. 5. 4)

○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(대지 25.08㎡, 건물 126.151㎡로 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1994.10.17 취득하여 1994.11.10 청구외 ○○○에게 양도하고, 취득가액 144,000,000원, 양도가액 150,000,000원으로 하여 1994.12.16 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액 조사한 바 235,000,000원으로 확인된다 하여 양도가액은 235,000,000원으로 취득가액은 청구인이 신고한 144,000,000원으로 결정하여 1998.8.11 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 42,128,130원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 1998.9.23 심사청구를 거쳐 1998.12.24 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 처분청이 확인한 쟁점부동산의 양도가액 235,000,000원을 청구외 ○○○으로부터 받은 사실이 없고 청구인의 양도대금은 당초 신고한 150,000,000원이 사실이므로 실질과세원칙에 의하여 위 신고한 가액에 의하여 과세하여야 하고, 설령, 위 실지거래가액을 받아들일 수 없다면, 기준시가를 적용하여 과세할 경우 과세미달에 해당됨에도 세법의 무지로 이를 실지거래가액에 의하여 신고한 것이므로 기준시가에 의하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 150,000,000원에 양도하였으며 청구외 ○○○이 누구에게 매매대금을 지급하였는지 불분명하므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하여야 한다는 주장인 바, 쟁점부동산을 150,000,000원에 매수한 것으로 ○○○이 인감증명을 첨부하여 진술한 '거래사실확인서'는 1994.12.10에 작성된 것이나 1998.6.18 처분청의 양도소득세 실지조사시 작성된 매수자 ○○○의 '거래사실확인서'에 의하면 쟁점아파트의 매매계약일은 1994.7.7, 중도금지급일은 1994.9.7, 잔금지급일은 1994.11.6로하여 매매금액은 235,000,000원이라고 확인하는 점으로 보아 쟁점부동산은 청구인이 청구외 ○○○에게 235,000,000원에 양도한 것으로 확인되며, 청구인은 쟁점부동산중 대지의 취득시기가 1991.8.23임에도 양도소득세를 기준시가에 의하여 신고하지 못하고 실지거래가액에 의하여 신고하였으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하고 있으나 양도차익계산방법을 변경하는 것은 국세기본법 제45조 의 규정에 의한 수정신고대상도 되지 아니하는 것이고(재일46014-69, 1997.1.14), 소득세법시행령 제170조 제3호 에서 규정한 바와 같이 양도자가 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것이므로 당초의 자산양도차익예정신고가 세법이 정한 바에 의한 적법한 신고인 이 건의 경우 그 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것이 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 실지조사한 양도가액에 의하여 양도소득세를 결정고지한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법(1990.12.31 법률 제4281호) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 가목과 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목 및 제3호(1993.12.31 개정된것)에 토지·건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우(다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 제외할 수 있다)에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우와 양도자가 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 매매와 관련 취득가액 144,000,000원에 대하여는 처분청과 다툼이 없으나 양도에 대하여는 청구인은 쟁점부동산을 등기상 취득자인 청구외 ○○○에게 양도한 것이 아니라 신원을 알 수 없는 제3자에게 매매대금 150,000,000원에 양도한 것이라고 주장하는 바 이를 살펴보면,

(1) 청구주장에 의하면 청구인과 거래한 자는 청구외 ○○○(처분청이 징취한 확인서 작성인)이 아니라 다른 사람이라고 주장하나 이를 입증할 수 있는 매매계약서등의 제시가 없고, 또한 청구외 ○○○도 1998.6.18 쟁점부동산을 청구인이 아닌 제3자로부터 매수하였다는 확인서를 제시하고 있으나 청구외 ○○○이 매수대금으로 제3자에게 언제 얼마를 지급하였는지를 확인할 수 있는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고,

(2) 처분청이 징취한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 청구인과 청구외 ○○○이 1994.7.7 매매계약을 체결하고 이를 강남구청으로부터 검인받은 사실이 확인되어 청구외 ○○○에게 양도하지 아니하였다는 청구주장은 신빙성이 없고,

(3) 처분청의 조사공무원이 1998.6.18 매수인 청구외 ○○○으로부터 쟁점부동산을 매매대금 235,000,000원에 매수하였다는 거래사실확인서를 징취한 사실이 있고, 이 확인서는 세무공무원의 강요에 의하여 작성된 것으로 볼 수 없어 위 확인서를 부인할 근거는 없다 할 것이므로 이 건 양도가액은 235,000,000원이 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(4) 한편 청구인은 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산할 경우 양도소득세가 발생하지도 아니함에도 세법의 무지로 실지거래가액에 의하여 신고한 경우이므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장에 대하여 보면, 소득세법시행령 제170조 제3호 에 의하면 양도자가 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것이므로 당초의 자산양도차익예정신고가 세법이 정한 바에 의한 적법한 신고인 이 건의 경우 그 실지거래가액을 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 위 사실등을 모아 볼 때, 청구인은 쟁점부동산을 1994.10.17 144,000,000원에 취득하여 1994.11.10 청구외 ○○○에게 235,000,000원에 양도한 사실이 확인된다 할 것이므로 전시한 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 가목과 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 의하여 위 확인된 실지거래가액에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.