기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998중 3122(1999. 5.19) 청구외 ○○○(이하 "전소유권자 ○○○"라 한다)로부터 1989.12.30 취득한 서울특별시 강동구 ○○○동 ○○○, 대지 188.8㎡·건물 494㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.8.23 청구외 ○○○(이하 "양수인 ○○○"이라 한다)에게 양도한 후 1996.5.31 쟁점부동산의 취득가액을 450,000,000원으로 하고 양도가액을 530,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 않는다 하여 취득 및 양도당시의 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 1998.6.5 청구인에게 1995년도분 양도소득세 104,336,280원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.23 이의신청, 1998.8.26 심사청구를 거쳐 1998.12.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 신고한 취득가액 450,000,000원은 1989.12.29 청구인이 대전광역시 ○○○협동조합 ○○○지소에 개설한 통장에서 인출한 금액으로 지불한 계약금 및 중도금 195,000,000원과 청구인이 부담하기로 한 쟁점부동산상 기설정된 임대보증금 157,000,000원, ○○○협동조합중앙회 융자금 30,000,000원, ○○○협동조합중앙회 융자금 20,000,000원 및 전소유권자 ○○○를 대리한 청구외 ○○○에게 1990.1.30 지불한 48,000,000원의 합계액으로서, 이러한 사실은 제출한 각 증빙에 의하여 확인된다. 그런데 쟁점부동산의 양도자인 전소유권자 ○○○가 처분청 조사시 200,000,000원에 양도하였다고 진술한 것은 쟁점부동산 중 건물을 공동으로 건축한 청구외 ○○○의 지분을 제외한 전소유권자 ○○○ 자신의 지분만 계산하여 확인한 것으로 추정되며, 쟁점부동산의 진실한 취득가액은 450,000,000원임이 틀림없다. 청구인이 신고한 양도가액 530,000,000원에 대하여는 쟁점부동산의 양수인 ○○○의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서와 양도당시 부동산 중개인의 확인서에서 확인되므로 이를 진실한 양도가액으로 보아야 한다. 이는 당시 한국감정원의 감정가액이 467,882,000원이라는 점과 쟁점부동산의 일부 전세가 쉽게 나가지 아니하여 이 감정가액을 근거로 ○○○은행 ○○○지점으로부터 80,000,000원을 융자받아 양수인에게 인도하여 잔금에 충당하도록 조치한 사실에서 확인되며, 당시 중개업자 청구외 ○○○를 조사하면 사실임이 확인될 것이다. 양수인 ○○○이 처분청 조사시 확인해 준 330,000,000원은 취득세 및 등록세 등을 절감하기 위하여 작성한 검인계약서상의 금액으로서 진실한 양도가액이 아니다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득계약서 상 매매대금이 450,000,000원으로 계약금 50,000,000원(1989.12.29 계약일 지급), 중도금 145,000,000원(1989.12.29 지급), 잔금 255,000,000원(1990.1.30 지급하되 전월세 보증금 157,000,000원을 공제한 금액을 매수인이 지급키로 약정) 합계 450,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 매매원인일은 1989.12.5이며 소유권이전 등기접수일은 1989.12.30인 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에서 확인되는 바, 일반적으로 소유권이전등기시 매매원인일자는 매매계약서의 작성일자라 할 것이고, 통상적으로 소유권이전등기는 특단의 사정이 없는 한 잔금청산 후 이전된다 할 것이므로 이 건의 경우와 같이 매매계약서상 계약일(1989.12.29)보다 등기부등본상 매매원인일(1989.12.5)이 빠를 뿐만 아니라 소유권이전등기일이 잔금청산일(1990.1.30) 이전이며 그것도 계약일 다음날 바로 소유권이전등기를 경료할 만한 특별한 사정이 없어 보이므로 이 건 취득 매매계약서를 취득 당시 실지거래에 대한 계약서라 보기 어렵다. 처분청에서 쟁점부동산의 실지거래가액 조사시 전소유권자 ○○○와 양수인 ○○○에게 확인한 바에 의하면, 전소유권자 ○○○는 쟁점부동산을 청구인에게 200,000,000원에 양도한 사실은 있지만 청구인이 신고한 계약서상의 450,000,000원은 전혀 근거없는 금액이라고 확인하고 있으며, 위 양수인 ○○○은 쟁점부동산을 330,000,000원에 청구인으로부터 취득하였다고 확인하고 있는 점으로 보아 청구주장은 신빙성이 없으며, 청구인이 신고한 가액이 실지거래가액임을 입증할 만한 객관적인 금융증빙을 제시하지 아니하므로 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의거 산정한 후 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호와 같은법시행령 제166조 제4항 제3호·제5항 제2호 및 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제1조·제8조 제2항을 이 건과 관련하여 종합적으로 검토하면, 토지 또는 건물의 양도차익 산정시 양도가액 및 취득가액은 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 다만, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시하고 있는 취득계약서 상에는 매매대금이 450,000,000원[1989.12.29 계약금 및 중도금 195,000,000원과 1990.1.30 잔금 255,000,000원]으로 기재되어 있으며, 양도계약서 상에는 매매대금이 530,000,000원[1995.7.4 계약금 23,000,000원, 1995.8.3 중도금 220,000,000원 및 1995.8.21 잔금 387,000,000원]으로 기재되어 있음이 확인되며, 등기부등본상 청구인은 전소유권자 ○○○로부터 1989.12.30 소유권이전등기를 경료(매매원인일은 1989.12.5임)한 것으로 확인된다. 한편, 청구인이 쟁점부동산 취득 후 검인받은 계약서(1989.12.29 강동구청장 검인) 상에는 매매대금이 318,000,000원[1989.12.5 계약금 50,000,000원, 1989.12.30 잔금 268,000,000원]으로 기재되어 있으며, 양도 후 검인받은 계약서(1995.8.22 강동구청장 검인) 상에는 매매대금이 330,000,000원[1995.7.4 계약금 30,000,000원, 1995.8.3 중도금 100,000,000원 및 1995.8.21 잔금 200,000,000원]으로 기재되어 있음이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 신고가액과 취득당시 및 양도당시의 기준시가액을 비교하면, 청구인의 신고취득가액 450,000,000원은 취득당시 기준시가액 214,376,011원의 210%에 해당하는 금액으로서, 청구인이 취득당시 기준시가액에 비하여 특별히 비싼 금액으로 쟁점부동산을 취득할 수 밖에 없었던 이유를 달리 설명하지 못하고 있으며, 청구인의 신고양도가액 530,000,000원은 양도당시 기준시가액 461,292,475원의 115%에 해당된다. 한편, 처분청의 이 건 실지거래가액 조사시에 전소유권자 ○○○는 청구인이 신고시 제출한 취득계약서와 매매대금 450,000,000원은 허위로 작성된 것이라고 하면서 쟁점부동산을 청구인에게 200,000,000원에 양도하였다고 진술하고 있고, 쟁점부동산 양수인 ○○○은 330,000,000원에 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수받았다고 진술하고 있음이 관련서류에서 확인된다.

(3) 청구인은 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액이 진실하다면서, 금융증빙을 제시하고 있으나, 그 증빙은 청구인이 진실하다고 주장하는 취득 및 양도가액의 일부분에 지나지 않으며, 위 금융증빙 상 기재된 금액 또한 반드시 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련한 금액인지 객관적으로 확인되지 않는다.

(4) 이상에서 살펴 본 바와 같이, 청구인이 제시하는 취득 및 양도계약서와 검인받은 취득 및 양도계약서 상의 매매대금과 지급일자가 서로 다를 뿐 아니라, 쟁점부동산의 거래와 관련한 취득 및 양도당시의 거래상대방이 진술한 매매대금과 청구인이 주장하는 매매대금이 서로 다른 바, 청구인이 제시하는 증빙만으로는 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 객관적으로 확인되지 않으므로 전술한 관련법령에 의거, 처분청에서 쟁점부동산의 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.