양도가액은 실거래가로 하로 취득가액은 기준시가로 산정한 양도차익을 부인한 사례
양도가액은 실거래가로 하로 취득가액은 기준시가로 산정한 양도차익을 부인한 사례
심판청구번호 국심1998중 2962(1999. 5.26) ㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 433.7㎡ 및 위 건물 722.32㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.5.30 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.5.22 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 8,805,930원을 자진납부하였다. 처분청은 중부지방국세청장으로부터 통보된 청구인에 대한 특별세무조사 결과에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고, 쟁점부동산 중 주택부분 38.64㎡ 및 동 주택의 부수토지 82.3㎡에 대하여는 1세대 1주택의 양도로서 비과세 결정하고, 나머지 건물 683.68㎡ 및 토지 351.4㎡의 양도에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.6.16 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 124,422,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.6 심사청구를 거쳐 1998.11.19 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 1997.5.30 쟁점부동산과 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ ○○○ 여관(이하 "여관"이라 한다)을 교환하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였는데, 처분청은 신고시 제출한 매매계약서가 사실과 다른 계약서라고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세하였다. 그러나 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 아래와 같이 확인되므로 쟁점부동산의 양도차익은 청구인이 자진신고한 내용과 같이 양도시의 실지거래가액은 여관의 감정가액과 차액으로 받은 현금을 합한 1,041,056,000원 중 비과세 대상인 주택부분을 제외하여 쟁점부동산의 양도당시 기준시가로 안분계산한 853,431,911원으로 하고, 취득시의 실지거래가액은 취득당시의 기준시가인 890,045,941원으로 하여 산정하는 것이 정당하다.
(2) 청구인이 쟁점부동산을 여관과 교환하여 양도하면서 여관의 매수가액은 1997.5.29 매일감정평가사무소에서 평가한 741,056,000원으로 하고 교환차액 300,000,000원을 지급받은 것이 교환계약서에 의하여 확인된다. 대법원의 판례 96누 860(1997.2.11)을 보면 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환대상 목적물의 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도하는 목적물의 실지양도가액이라고 판시하고 있다. 그러하다면 쟁점부동산의 양도가액은 여관의 감정가액과 차액으로 받은 현금을 합한 1,041,056,000원을 쟁점부동산의 양도당시 기준시가에 의하여 과세부분을 안분계산한 853,431,911원으로 하여야 할 것이고, 취득가액은 소득세법 기본통칙 97-1에 따라 청구인이 교환으로 취득한 쟁점부동산의 취득당시 현황 및 기준시가에 의하여 산출한 890,045,941원을 실지거래가액으로 보아야 한다.
(1) 청구인은 1997.5.30 쟁점부동산을 청구외 ○○○ 소유의 여관과 교환 양도함에 있어 쌍방 교환부동산에 대한 매매가액 산정없이 여관과 현금 300백만원을 받는 것으로 하여 1997.3.12 물물교환계약서를 작성한 후 1997.5.30 현금 300백만원 중 잔금 180백만원을 영수한 사실이 처분청이 이 건 심리자료로 제시한 쟁점부동산 및 여관에 대한 물물교환계약서와 청구인(○○○) 및 매수인(○○○)의 확인서에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 1989.12.1 쟁점부동산 취득시 청구인 소유 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 1,274.8㎡ 및 동소 건물 975.72㎡(목욕탕 건물로서 이하 "목욕탕"이라 한다)를 쟁점부동산과 교환하고 총매매가액 산정없이 교환차액으로 현금 85백만원을 지급한 사실이 당시 부동산 물물 매매계약서 및 청구인의 확인서에 의하여 인정된다.
(3) 청구인은 쟁점부동산에 대한 실지양도가액을 1,244,500,000원으로 하고, 실지취득가액을 1,178,900,000원으로 하여 작성한 매매계약서를 첨부하여 1997.5.22 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하고 세액 8,805,930원을 자진납부하였는데, 동 신고시 제출된 양도 및 취득시의 매매계약서가 실제 매매거래 내용과 다른 단지 양도소득세 신고를 위하여 사후에 허위로 소급작성된 매매계약서인 사실이 처분청이 이 건 심리자료로 제시한 자산양도차익예정신고서와 양도소득세 결정결의서 및 청구인(○○○)과 매수인(○○○)의 확인서에 의하여 확인된다.
(4) 처분청은 청구인이 신고시 제출한 실지거래가액에 대한 계약서가 사실과 다른 계약서로서 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 기준시가에 의한 이 건 양도소득세를 과세하였고, 이에 대하여 청구인은 양도시의 실지거래가액은 교환가격(853,431,911원)으로 하고, 취득시 실지거래가액은 취득시 기준시가(890,045,941원)로 보아 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 본다. (가) 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목과 같은법시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호의 규정을 종합하여 보면, 부동산의 양도로 인한 양도차익을 산정함에 있어서 그 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의한 증빙서류를 모두 갖추어 신고한 경우로서 신고한 실지거래가액이 그 증빙 서류에 의하여 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의거 양도차익을 산정하며, 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있음을 알 수 있다. (나) 또한 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의한 증빙서류를 갖추어 신고한 경우의 양도차익을 산정함에 있어서는 양도가액 및 취득가액 모두를 실지거래가액에 의하거나 또는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 함을 알 수 있는 바(같은법 제100조 제1항 전단 참조), 이 건의 경우 청구인이 자산차익예정신고시 실지거래가액으로 신고한 양도 및 취득시의 매매계약서가 허위 매매계약서인 사실과 쟁점부동산의 양도 및 취득시 실제교환계약서상에는 실지거래가액이 확인되지 아니하고 있음이 청구인의 확인서, 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○의 확인서, 여관 및 목욕탕에 대한 실제교환계약서에 의하여 확인된다. 그러하다면 처분청이 쟁점부동산 양도시 및 취득시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호는 제94조 제1호(토지 또는 건물)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 하되, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 제1호에 취득가액을 규정하고, 가목에서 제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
(2) 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항에서 규정하고 있는 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있는데, 같은법시행령 부칙 제8조 제2항은 제166조의 개정규정은 이 영 시행후(1996.1.1) 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 규정하고 있다.
(1) 청구인이 제시하고 있는 증빙을 보면 쟁점부동산과 교환한 여관에 대한 감정평가서는 ○○○주식회사가 담보목적을 위하여 ○○○감정평가사사무소에 평가의뢰하여 작성된 것으로서 가격시점은 1997. 5.28이고, 감정가액은 741,056,000원이다. 청구인과 청구외 ○○○ 사이에 1997.3.12 작성한 교환계약서에는 청구인이 청구외 ○○○과 쟁점부동산과 여관을 교환함에 있어서 청구외 ○○○으로부터 현금 300백만원을 차액으로 지급받는다고 되어 있는 한편, 1989.9.8자 청구인 소유 목욕탕과 청구외 ○○○외 2인 소유 쟁점부동산의 부동산물물매매계약서에는 쟁점부동산의 가액은 100백만원으로 하며, 청구인이 ○○○외 2인에게 차액 85백만원을 지급한다고 되어 있다.
(2) 청구주장 및 제시증빙에 대한 처분청의 주장은 (가) 쟁점부동산의 양도가액과 관련하여 이 건 과세를 위한 처분청의 조사시 청구인은 여관에 대한 감정사실 및 감정가액에 대하여 이를 주장하거나 관련증빙을 제시하지 아니하였고, 쟁점부동산의 총매매가액에 대한 산정이 없는 상태에서 단순히 그 교환차액만을 명기하여 명도한 것이 청구인 및 거래상대방의 확인서와 실지계약서에 의하여 확인되고 있으며, 청구인이 자산양도차익예정신고시 양도가액에 대한 증빙으로 첨부한 계약서는 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고를 위하여 차후에 허위의 금액을 기재하여 소급작성한 계약서로 실지거래가액을 확인할 수 없다고 하고 있으며, (나) 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 총매매가액에 대한 산정이 없는 상태에서 단순히 그 교환차액만을 명기하여 양도한 것이 확인되고, 청구인이 자산양도차익예정신고시 양도차익에 대한 증빙으로 첨부한 계약서는 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고를 위하여 허위의 금액을 기재하여 소급작성한 계약서에 불과하며, 쟁점부동산 취득시의 기준시가를 실지거래가액으로 보아야 한다는 주장은 합리적이지 못하다는 것으로 (다) 청구인이 증빙으로 제출한 취득 및 양도시의 거래계약서 등이 사실과 다를 뿐만 아니라 실지의 거래내용도 단순한 교환거래에 지나지 않는 것으로서 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 과세한 것이 정당하다는 것이다.
(3) 쟁점부동산의 실지양도가액 및 실지취득가액이 확인되는지 본다. (가) 처분청이 제출한 청구인의 1998.1.15자 확인서에는 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 첨부된 계약서는 양도소득세 신고를 위하여 차후에 허위의 내용으로 소급하여 작성한 것으로 실제계약서는 따로 있으며, 쟁점부동산의 양도당시 총매매가액은 정하여지지 아니하였고, 교환차액으로 300백만원을 수령하였다고 되어 있으며, 쟁점부동산과 여관을 교환한 청구외 ○○○의 1998.1.12자 확인서에는 쟁점부동산의 탐문가액이 약 12억원 정도가 되기에 여관 신축비용과 대지구입비 등 계 9억원과의 차액인 3억원을 교환차액으로 지급하였다고 되어 있다. 그러하다면 쟁점부동산의 교환당사자인 청구인 및 청구외 ○○○이 스스로 쟁점부동산의 총매매가액을 정확하게 결정하지 아니하였음을 인정하고 있을 뿐 아니라, 전시 쟁점부동산과 교환한 여관에 대한 감정평가서는 1997.5.29 작성된 것으로 가격시점을 1997.5.28로 하여 여관의 감정가액을 741,056,000원으로 산정하였는데 반해 위 ○○○은 쟁점부동산의 탐문가액이 약 12억원 정도가 되기에 여관과 교환(1997.5.30)하면서 차액 3억원을 지급하였다고 확인하고 있어 ○○○이 확인하고 있는 쟁점부동산의 양도가액과 청구인이 주장하는 실지양도가액(여관의 감정가액 및 차액으로 받은 현금 3억원을 합한 1,041,056,000원)이 상당한 차이가 있음에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 실지양도가액은 확인되지 아니한다고 하겠다. (나) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 실지계약서라고 제출하는 1989.9.8자 계약서에는 쟁점부동산의 총금액은 1억원으로 하며, 청구인이 교환차액 85백만원을 청구외 ○○○외 2인에게 지급한다고 되어 있다. 그러나 위 계약서상 청구인이 쟁점부동산과 교환하기로 한 청구인 소유 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○소재 목욕탕 건물 975.72㎡ 및 대지 1,274.9㎡ 중 459.64㎡의 금액은 14백만원에 불과하여 시가에 현저히 미달된다고 추정됨에도 청구인으로부터 동 금액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 다른 증빙의 제시가 없다. 따라서 위 계약서에 기재된 교환물건의 총금액들은 신빙성이 없어 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액도 확인되지 아니한다고 하겠다.
(4) 쟁점부동산의 양도차익을 청구주장대로 실지양도가액과 기준시가에 의한 취득가액으로 하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 본다. (가) 소득세법 제100조 제1항 은 양도차익을 산정함에 있어서는 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하면서 그 단서조항에 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지양도가액과 취득당시의 기준시가로 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 전시 소득세법 제100조 제1항 단서조항에서 규정하고 있는 "대통령령이 정하는 경우"란 같은법시행령 제166조 제1항에서 규정하는 일정요건에 해당하는 주식이나 영업권 등을 말하는 것으로 쟁점부동산은 이에 해당하는 자산의 양도가 아닐 뿐 아니라 소득세법 기본통칙 97-1은 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 당해 자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 한다는 것이지 청구주장과 같이 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 기준시가로 하여야 한다는 것으로는 해석되지 아니한다. 따라서 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.