단기양도자산의 기준시가 적용 여부

심판청구번호 국심1998중 2926(1999. 5. 8) 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지83.86㎡, 건물 55.80㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1991.12.11 취득하여 1년이 경과하지 않은 1992.5.21 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1998.4.26 청구인에게 1992년도 귀속 양도소득세 2,099,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.11 이의신청 및 1998.9.11 심사청구를 거쳐 1998.11.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점아파트를 1991.10.27 거주목적으로 96,900,000원에 취득하였으나, 당시 청구인이 담임하고 있던 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 소재의 ○○○장로회 ○○○교회가 청구외 ○○○으로부터 기부받은 부담부수증재산과 관련된 채무를 교회가 감당하기 어렵게 되자, 불가피하게 담임목사인 청구인이 교회의 채무변제에 사용하기 위하여 개인재산인 쟁점아파트를 당초 취득가액으로 급히 매도하게 된 것인 바, 취득비용 등을 감안하면 오히려 양도손실이 발생하였음에도 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 자산양도차익 예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였으며, 이 건 과세표준 및 세액의 결정일 이전까지도 증빙서류를 갖추어 실지거래가액에 대한 신고를 한 바도 없으며, 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후 1년 이내 양도하였고 청구인이 주장하는 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못하고 있는 점등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 1년 이내에 단기 양도한 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고, 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 1991.12.11 취득하여 거주하지 아니하고 1년 이내인 1992.5.21 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 등기부등본 및 주민등록초본에 의하여 확인되며, 청구인은 양도소득세를 신고하거나 이 건 양도소득세 결정일 이전까지 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 신고한 바가 없고 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가(취득가액 41,000,000원, 양도가액 45,028,819원)에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였으며, 청구인은 이에 대하여 청구인이 담임목사로 있는 ○○○교회의 부담부수증재산의 채무를 대위변제하기 위하여 청구외 ○○○에게 취득원금(96,900,000원)에 양도하였으므로 이 건 양도소득세의 과세가 부당하다고 주장하면서, 취득 및 양도시의 매매계약서와 양도자 및 취득자의 거래사실확인서 등을 제시하고 있다.

(3) 전시법령에 의하면, 부동산의 양도에 대하여는 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 과세하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 과세전에 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 관한 증빙서류를 갖추어 신고한 경우에는 이를 실지거래가액의 적용대상이 될 수 있으며, 청구인이 주장하는 바와 같이 신고의무를 이행하지 않았다 하더라도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하는 경우에도 실지양도차익이 없으면 과세할 수 없다(대법원 96누4022, 1996.12.10 같은 뜻)할 것이나 청구인은 이 건 양도소득세 결정일까지 취득 및 양도가액에 대한 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 바 없으며, 이 건 고지후 불복청구과정에서 청구인이 제시한 취득 및 양도시의 매매계약서와 양도자 및 취득자의 거래사실확인서(각 인감증명서 첨부)에 의하면 쟁점아파트의 취득 및 양도가액이 96,900,000원으로 되어 있으나, 거래사실확인서는 사인이 임의작성이 가능한 문서로서 객관적인 증거능력이 미흡하므로 달리 객관적인 증빙에 의하여 그 내용이 뒷받침되지 아니하는 한 거래사실확인서만으로는 위 매매계약서의 내용이 확인된다고 보기 어려우며, 청구인이 달리 위 매매계약서의 거래대금을 입증할 수 있는 영수증, 금융자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 위 매매계약서상의 거래대금을 실지거래가액으로 인정하기도 어려운 것으로 판단된다. 처분청에서 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.