실지거래가액에 의하지 아니한 부동산양도신고에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998중 2864(1999. 5.14) 울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ ○○○오피스텔 대지권 7.10㎡, 상가 40.02㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1992.2.28. 취득하여 1997.7.4. 양도하고 동 일자 양도에 관한 부동산매매계약서를 첨부하여 부동산양도신고를 하였으나 동 신고에 따른 양도소득세 3,296,980원은 납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 부동산양도신고만하고 양도소득세를 납부하지 아니한 데 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1998.6.15. 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세를 3,990,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.12. 이의신청과 1998.9.4. 심사청구를 거쳐 1998.11.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 1997.6.30. 양도하고 1997.7.4. 부동산양도신고한 후 1997.7.21. 처분청에 문의한 바, 양도차익이 없는 경우는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이며 처분청의 실지조사시 그 사실을 입증하면 된다는 안내를 받은 바 있다. 청구인은 쟁점부동산을 1991년도에 84,508,000원에 취득하여 1997.6.30.자 62,000,000원에 양도하였기 때문에 양도소득이 발생하지 아니한 것으로 처분청이 실지조사를 할 때 이를 규명하려 하였으나 처분청은 실지조사도 하지 아니하고 쟁점부동산의 양도로 인한 양도차익이 발생하였다고 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지한 것은 부당하므로 과세처분을 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 1997.7.4. 양도한 사실이 있고, 이에 대하여 법무사 청구외 ○○○이 동 일자 양도소득세를 사전신고한 사실이 확인되고 있으며, 청구인이 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 사실이 없는 이 건에 대하여, 청구인이 이 건 불복과정에서 주장하는 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 각각 확인된다 할지라도 이는 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 의 규정을 적용할 여지가 없다 할 것이다. 청구인은 처분청 공무원에게 이 건의 양도와 관련하여 실지거래가액에 의하여 상담한 결과 과세미달 된다는 상담내용을 믿고 신고하지 아니하였다고 주장하나 그렇다고 하더라도 처분청 공무원이 상담을 하여준 것은 청구인의 상담요청에 대하여 조력한 것일 뿐 청구인이 실지거래가액에 의한 신고를 면제하여 준 것으로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 청구인이 이 건 양도소득세 결정일 이내에 실지거래가액에 신고하지 아니하였으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의하지 아니한 부동산양도신고에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30. 법률 제5193호로 개정된 것) 제165조 제1항에서 "거주자가 부동산을 매매하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(이하 이 조에서 '부동산양도신고'라 한다)하여야 한다(단서 생략)고 규정하고 같은법시행령 제224조 제1항에서 "부동산을 매매한 자(부동산 양도신고에 관한 위임을 받은 자를 포함한다)는 부동산 소유권이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 총리령이 정하는 부동산 양도신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 부동산 양도신고를 하여야 한다"고 규정하고 그 제1호에서 "토지대장(취득 당시의 토지등급이 기재된 것에 한한다) 및 건축물대장등본"을, 그 제2호에서 "토지 및 건물등기부등본"을, 그 제3호에서 "부동산 보유기간 중에 환지가 있었던 경우 및 도시재개발법에 의한 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축이 있었던 경우에는 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류"를 규정하고 있다. 또한 자산양도차익의 예정신고를 규정하고 있는 같은법 제105조 제1항에서 같은법 제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자는 자산양도차익의 예정신고 대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 같은법 제165조 제3항에서 "부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 대통령령이 정하는 바에 따라 납부세액에 관한 안내서를 교부하여야 한다"고 하고 제4항에서 "거주자가 제3항에 규정하는 안내서에 따라 세액을 자진납부하는 때에는 제106조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고 자진납부를 한 것으로 본다"고 규정하고 있으며, 또한 같은법 제110조 제1항에서 "당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다"고 규정하고 있다. 같은법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하고, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 같은법시행령 같은조 제5항 제2호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 부동산양도신고를 하였으며 쟁점부동산의 취득가액이 양도가액보다 많으므로 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 이 건 과세처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 1992.2.28. 취득하여 1997.7.4. 양도하였음이 확인되고 있고, 청구인 및 처분청이 제시한 부동산양도신고서 등 심리자료를 보면, 청구인은 1997.7.14. 부동산양도신고서를 처분청에 제출하면서 첨부서류로 양도에 관한 부동산매매계약서, 주민등록등본, 토지대장, 건물대장, 등기부등본을 첨부하여 신고하였음이 확인되고 있고, 처분청은 청구인의 부동산양도신고에 대하여 청구인에게 자진납부하여야 할 양도소득세(3,296,980원)를 안내하였으나 이를 납부하지 아니하자 1998.6.15. 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 3,990,660원을 결정고지하였음이 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 1991년 84,508,000원에 취득하여 1997.6.30. 62,000,000원에 양도하여 양도차익이 발생하지 아니하였으며 양도소득세에 대하여 처분청에 문의하였는 바, 처분청의 양도소득세 실사시 실지거래내용을 규명하면 된다는 안내를 받고 실지조사가 나오기를 기다렸으나 실지조사도 하지 아니하고 양도소득세를 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산에 대한 부동산양도신고를 하였으므로 전시 법령에 의하여 자산양도차익 예정신고 대상이 아니라고 할 것이나 청구인은 부동산양도신고시에 양도당시의 매매계약서만을 첨부하였고 취득당시의 매매계약서 등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙을 제시하지 아니하였으며, 또한 청구인은 이 건 양도소득세 결정일 이내에 실지거래가액을 알 수 있는 증빙을 갖추어 신고한 사실이 없는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(4) 청구인은 쟁점부동산을 84,508,000원에 취득하여 62,000,000원에 양도하여 양도차익이 발생하지 아니하였다고 주장하고 있으나 부동산양도신고시 실지거래가액을 알 수 있는 증빙으로는 양도에 관한 매매계약서만을 제시하였을 뿐 실지취득가액을 알 수 있는 매매계약서나 거래상대방의 거래사실확인서 등 증빙을 제시한 바가 없으며, 실지 양도가액에 대하여도 매매계약서 이외에 거래상대방의 거래사실확인서나 대금을 수수하였다고 인정할 만한 영수증 등 거증의 제시가 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액을 사실로 받아 들이기 어렵다 할 것이다.

(5) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 부동산양도신고시 실지거래가액을 알 수 있는 거래증빙을 제시하지 아니하였으며 또한 이 건 결정일 이전까지도 실지거래가액을 알 수 있는 증빙을 제시하지 아니하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 결정할 수 없는 경우이므로 처분청이 전시 법령에 따라 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.