임대보증금을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998중 2846(1999. 5.19) 구외 ○○○이 1993.3.22 사망함으로써 상속개시되었으나 이에 따른 상속세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 상속재산인 서울특별시 용산구 ○○○동 ○○○ 점포 및 주택(대지 122.3㎡, 건물 296.42㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 하고, 건물을 "쟁점건물"이라 한다) 중 토지의 가액은 개별공시지가에 의하여 308,196,000원으로 평가하고, 쟁점건물에 대하여는 청구인이 과세적부심 청구시 제시한 임대보증금 157,000,000원을 건물신축비로 사용한 것으로 인정하여 동 가액으로 평가한 후 이의 합계액 465,196,000원을 상속재산가액으로 하여 1998.6.4 청구인에게 1993년도분 상속세 28,858,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.30 심사청구를 거쳐 1998.11.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점건물은 1992.8.19 재건축허가를 받아 1993.3.11 준공된 건물로서 피상속인은 재건축 전의 종전건물을 청구외 ○○○에게 임대보증금 90,000,000원에 임대하였으나 재건축공사로 인하여 사용이 불가능하게 되자 재건축 후에 다시 입주하는 조건으로 임대보증금 90,000,000원 중 30,000,000원만을 반환하였다가 쟁점건물의 준공후에 보증금 100,000,000원, 월세 350,000원으로 1층과 4층을 다시 임대하였는 바, 처분청은 위 임대보증금 100,000,000원과 청구외 ○○○으로부터 받은 임대보증금 47,000,000원, 그리고 청구외 ○○○으로부터 받은 임대보증금 10,000,000원 등 총 157,000,000원을 쟁점건물의 신축비로 사용한 것으로 보아 이를 쟁점건물의 가액으로 하여 상속재산가액에 산입하였으나, 위 임대보증금 중 청구외 ○○○으로부터 받은 임대보증금 10,000,000원은 1995.7.20 수령한 것으로서 이를 쟁점건물 신축대금으로 지급한 사실이 없으며, 쟁점건물의 신축공사는 사망전 피상속인이 직접 수행한 관계로 그 소요된 비용을 알 수 없어 정확한 신축비용은 확인되지 아니하므로 지방세과세시가표준액인 43,640,320원으로 평가하여 과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 동 임대보증금 중 일부는 피상속인의 병원비 등으로 지출되어 정확한 건물신축비용을 알 수 없으므로 지방세과세시가표준액에 의하여 평가하여 과세함이 타당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 1998.3.9 처분청에 제출한 과세적부심사청구서에 의하면 쟁점건물은 상속개시 직전 피상고인이 신축한 건물로서 그 임대보증금은 전액 건축비로 지출되어 채무를 지고 있고, 임대보증금 내역은 1층 50,000,000원, 2층 10,000,000원, 3층 47,000,000원, 4층 50,000,000 등 총157,000,000원이라고 주장한 사실이 확인되고 있으며, 처분청은 청구인의 주장을 받아들여 이를 채무로 인정하여 상속재산가액에서 공제함과 아울러 동 금액이 전액 건물신축비로 지출된 것으로 보아 이를 쟁점건물의 신축가액으로 하여 이 건 상속세를 과세하였음을 알 수 있는 바, 청구인은 동 임대보증금을 건물신축비 외에 달리 사용한 사실에 대한 객관성 있는 근거를 제시하지 못하고 있어 청구주장은 이를 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 임대보증금을 전액 건물신축비로 사용한 것으로 보아 이를 시가로 하여 상속세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제9조 제1항에는 "상속재산의 가액, 상속재산에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의한다."고 규정하고 있고, 같은법시행령 제5조 제1항에는 "법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다."라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에는 "유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다."고 하면서 그 제1호에서 "토지의 평가"를, 같은호 가목에서 "나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다."를, 같은항 제2호에서 "건물의 평가"를, 같은호 가목에서는 "나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다."를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본(토지 및 건물)에 의하면 토지는 청구인이 1993.3.22 상속에 의하여 취득하여 1993.5.21 소유권이전등기를 경료하였고, 쟁점건물은 상속개시 후인 1993.5.21 청구인 명의로 소유권보존등기되었음이 확인되고 있다.

(2) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면 동 건물은 상속개시전인 1993.3.11 준공되었고, 건물의 신축주는 피상속인(○○○)으로 되어 있으며, 그 면적과 용도를 보면 지층 일반음식점 37.8㎡, 1층 점포 62.01㎡, 2층 대중음식점 62.01㎡, 3층 주택 63.39㎡, 4층 주택 63.39㎡, 옥탑 7.82㎡등 총296.42㎡로 되어 있다.

(3) 한편, 청구인이 1998.3.9 처분청에 제출한 과세적부심사청구서에 의하면, 쟁점건물은 피상속인이 신축한 건물로서 그 임대보증금은 1층 50,000,000원, 2층 10,000,000원, 3층 47,000,000원, 4층 50,000,000 등 총 157,000,000원이며, 피상속인은 이를 전액 쟁점건물의 신축비용으로 지출하였으므로 같은 금액의 채무를 지고 있다고 주장하였음을 알 수 있다.

(4) 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 청구인의 위 주장을 받아들여 청구주장 임대보증금 전액을 채무로 공제함과 아울러 동 금액(157,000,000원)을 건물신축비용(시가)으로 하고, 토지는 개별공시지가에 의하여 308,196,000원으로 평가한 후 이의 합계액 465,196,000원을 상속재산 가액으로 하여 이 건 상속세를 과세하였음을 알 수 있다.

(5) 청구인은 이 건 심판청구시 쟁점건물의 신축공사는 피상속인이 직접 수행하였을 뿐 아니라, 청구외 ○○○에게 건물 2층을 임대하고 받은 보증금 10,000,000원은 상속개시 후인 1995.7.20 수령한 것으로서 정확한 건물신축비용을 알 수 없으므로 지방세과세시가표준액에 의하여 평가하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 당초 과세적부심사청구시 임대보증금 전액(157,000,000원)을 건물신축비용으로 사용하였음을 주장하여 채무공제를 받은 점, 동 임대보증금을 건물신축비 외에 달리 사용한 사실에 대한 객관성 있는 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 동 건물(296.42㎡, 89.66평)의 평당 신축비가 175만원(157,000,000원÷296.42㎡×3.3058)으로서 일반적인 상가주택의 건축비 수준으로 인정되는 점, 그리고 동 건물 2층의 경우 당초 임대한 계약에 대한 재계약인지의 여부가 확인되지 아니함은 물론, 공부상 용도가 대중음식점으로서 임대가 용이한 것으로 인정됨에도 불구하고 건물을 준공한 1993.3.11부터 청구외 ○○○으로부터 임대보증금을 수령하였다는 1995.7.20까지 이를 임대하지 아니하였다고 보기는 어려운 점 등을 감안하여 볼 때, 청구주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

(5) 따라서, 쟁점건물의 임대보증금(157,000,000원)을 그 신축비용에 충당한 사실이 인정된다 할 것이므로 동 신축비용을 건물의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.