토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심1998중 2835(1999. 3.19) 1992.3.31 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○○리 ○○○ 임야 6,612㎡를 청구외 ○○○으로부터 매입하였고, 1994.12.1 위 토지를 7필지(○○도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○『대지』 3,268㎡, 같은 곳 ○○○『임야』78㎡, 같은 곳 ○○○『도로』439㎡, 같은 곳 ○○○『임야』519㎡, 같은 곳 ○○○『임야』164㎡, 같은 곳 ○○○『임야』855㎡, 같은 곳 ○○○『임야』1,882㎡, 이하 7필지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)로 분할 등기를 하였으며, 쟁점토지를 1996.11.27 청구외 ○○○에게 양도한 후 부동산양도신고등을 이행하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 1998.5.16 청구인에게 96년귀속분 양도소득세 45,361,110원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.8 심사청구를 거쳐 1998.11.7 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점토지의 모지번인 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○○리 ○○○ 임야 6,612㎡를 전원주택과 상가를 신축하여 분양하려고 청구외 ○○○으로부터 매입하여 택지로 개발한 후인 1994.12.1 분양하기 좋게 7필지로 분할 등기를 하였다. 그 후 전원주택 및 상가를 건축하여 분양하려 하였으나 자금이 부족하여 이를 포기하고 1996.11.27 나대지로 상태로 청구외 ○○○에게 일괄 양도하게 된 것이다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 구입한 목적은 쟁점토지를 택지로 개발하여 전원주택과 상가를 신축하여 분양하려 하였으나 여의치 아니하여 나대지 상태로 여러 필지로 분할하여 분양하였으므로 부동산매매업으로 보아 과세함이 적법한데도 처분청이 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 부동산 매매로 인하여 발생한 소득을 사업소득으로 볼 것인지 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 "업"으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고, 구체적으로는 그 매매행위의 영리목적, 규모 및 계속성과 반복성에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별해야 할 것인 바, 청구인이 쟁점토지를 청구외 1인에게 취득하여 청구외 1인에게 양도한 것은 계속성과 반복성이 없는 것으로 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수는 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 【사업소득】 제1항에서 『사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.』라고 규정하면서 그 제12호에서 『대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득』이라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】에서 『법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준사업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 단서 생략』이라고 규정하고 있으며, 소득세법 기본통칙 2-4-8…20【부동산매매업등의 업종구분】 제1항에서는 소득세법시행령에서 규정하는 부동산매매업에 대하여 다음과 같이 규정하고 있다.『1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할 판매하는 경우(생략)』

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 살펴본다. 첫째, 청구인이 1992.3.31 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○○리 ○○○ 임야 6,612㎡를 청구외 ○○○으로부터 매입한 후 1994.12.1 위 토지를 단순히 7필지로 분필하여 보유하다가 1996.11.27 청구외 ○○○에게 쟁점토지 전체를 일괄하여 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 둘째, 청구인은 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당한다고 주장하고 있으나, 관할세무서에 부동산매매업의 사업자등록등을 한 사실이 없었던 것으로 밝혀지고 있으며 부동산매매를 사업목적으로 표방한 사실도 확인되지 아니하고 있다. 셋째, 청구인에 대한 부동산거래자료(전산자료)를 보면 청구인은 1996년도 중 쟁점토지 양도거래 1건외에는 다른 부동산의 양도가 없는 것으로 확인되고 있어 위 소득세법 기본통칙에서 규정하고 있는 부동산매매업 적용기준인 부가가치세법상의 1과세기간내 2회 이상 부동산을 판매한 경우에도 해당되지 아니하는 것으로 확인되고 있다. 위 사실관계를 종합하여 관련법령에 적용하여 보면, 청구인이 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○○리 ○○○를 청구외 ○○○으로부터 취득한 후 7필지로 분할하여 청구외 ○○○에게 일괄하여 양도하였고 쟁점토지를 양도한 사실과 관련하여 관할 세무서에 사업자등록도 아니하였음이 확인되고, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수·행태등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것인 바(같은 뜻: 대법원85누745, 86.7.8), 부동산매매업을 영위하였음을 입증하는 사업의 계속성, 반복성의 정도에 대한 자료제출을 하지 못하고 있는 이 건의 경우 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 양도소득세를 취소하여야 한다는 청구주장은 이를 인정하기 어렵다 할 것이다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.