토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 사례임
토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 사례임
심판청구번호 국심1998중 2833(1999. 4.16) 1985.11.25 충청북도 음성군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 외 9필지 소재 전, 답 및 임야 등 71,936㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 보유하고 있던 중 청구외 ○○○ 및 청구외 (주)○○○(대표이사 ○○○)에게 양도하고자 1995.12.5 매매계약을 체결하였으나, 잔금일부를 지급받지 못한 상태에서 쟁점토지의 소유권이 1997.3.10 경매에 의한 낙찰을 원인으로 1997.4.14 청구외 ○○○ 명의로 이전되었다. 처분청은 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기된 1997.4.14을 쟁점토지의 양도시기로 보아 1997.12.26 조정된 1996년도 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 1998.5.12 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 201,833,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.8 심사청구를 거쳐 1998.11.4 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 1994.4.14 쟁점토지를 760,000,000원에 청구외 ○○○에게 양도하기로 약정하고 1994.8.14까지 계약금 및 중도금 등 300,000,000원을 지급받았으나, 청구외 ○○○은 자금사정으로 매수가 어렵게 되자 이를 청구외 ○○○에게 전매하였다. 이에 따라 청구인은 1995.12.5 청구외 ○○○ 및 청구외 (주)○○○(대표이사 ○○○)와 재계약을 체결하고 청구인이 청구외 ○○○으로부터 이미 수령한 300,000,000원을 제외한 나머지 460,000,000원 중 190,000,000원은 현금으로, 나머지는 1996.3.3을 지급기일로 하는 약속어음으로 수령하였다. 청구인은 동 어음의 지급을 담보하기 위하여 이를 공증함은 물론 쟁점토지에 대하여 청구인을 채권자로 하는 근저당권을 설정하기로 하였고, 동 어음의 지급기일 이후에는 연25%의 지연배상금을 지급토록 매매계약서에 약정하였으므로 쟁점토지의 양도시기는 재계약을 체결한 1995.12.5이라 할 것이며, 설령 이 날을 양도시기로 볼 수 없다 하더라도 매매대금 미수금이 소비대차로 전환된 1996.3.3을 양도시기로 보아야 한다.
(2) 처분청은 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일인 1997.4.14을 양도시기로 보아 1997.12.26 조정된 1996년도 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 1996년도 개별공시지가는 쟁점토지에 대하여 1994.7.6 공장설치허가되었다가 1996.6.20 동 허가가 취소되었음에도 불구하고 부당하게 고가로 책정되어 양도당시의 정확한 가격을 반영하지 못하고 있으므로 1997.6.30 고시된 1997년도 개별공시지가를 적용하여 과세함이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 어음발행일(1995.12.5) 또는 어음지급기일(1996.3.3)로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 매매계약을 체결하고 잔금일부를 청산받지 못하여 소유권이전등기를 경료하지 않은 상태에서 경매가 진행되어 제3자 앞으로 경락되었다면 매수자인 청구외 ○○○ 및 청구외 (주)○○○에게 양도되었다고 볼 수 없다 할 것이다(대법원 87누 961, 1989.4.11 같은 뜻). 또한, 청구인은 쟁점토지의 잔금이 청산된 사실과 매수자인 청구외 ○○○에게 사실상 양도되었다고 볼만한 증빙을 달리 제시하지 못하고 있어 청구주장은 이를 받아들일 수 없다. 다만, 경매에 의하여 양도된 경우에 있어서 양도시기는 경매대금의 완납일로 보아야 할 것이나, 이 건 경매대금의 완납일(1997.3.10-1997.4.14)이 등기접수일(1997.4.14)과 같은 기준시가 적용기간내에 있어 등기접수일을 양도시기로 보더라도 이 건 부과처분에는 달리 영향이 없다 할 것이다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 1996년도 개별공시지가가 아닌 양도후에 고시된 1997년도 개별공시지가에 의하여 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법시행령 제164조 제9항 에 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하여 기준시가를 산정하도록 규정하고 있어 이 건 양도가액을 산정함에 있어 양도당시의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보아 과세한 처분의 당부와,
(2) 1996.6.28 고시된 1996년도 개별공시지가에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
(1) 관련법령 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날을 원칙으로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 1985.11.25 청구인이 취득하여 1997.3.10 경매에 의한 낙찰을 원인으로 1997.4.14 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기되었고, 1995.11.27 채권최고액을 900,000,000원, 채무자를 청구외 ○○○, 근저당권자를 청구외 ○○○으로 하는 근저당권이 설정되어 있다. (나) 1994.4.14 청구인과 청구외 ○○○간에 체결된 쟁점토지 매매에 관한 약정서에 의하면, 쟁점토지의 매매가액은 760,000,000원, 잔금지급약정일은 1994.12.14로 되어 있고, 추후 계약시에는 매수자인 청구외 ○○○이 지정하는 청구외 (주)○○○과 계약을 체결하며, 매도자인 청구인은 본 약정 후 5일 이내에 매수자에게 인감을 첨부하여 토지사용승낙서를 교부하기로 되어 있다. (다) 1995.12.5 청구인과 청구외 ○○○ 및 (주)○○○(대표이사 ○○○) 간에 체결된 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 쟁점토지의 매매가액은 760,000,000원으로 하되, 매수자는 지연배상금으로 110,000,000원을 별도로 매도자인 청구인에게 지급하고, 매매대금은 위 약정에 따라 청구외 ○○○이 이미 청구인에게 지급한 300,000,000원을 차감한 460,000,000원 중 190,000,000원은 현금으로, 나머지 270,000,000원은 청구외 합자회사 ○○○ 대표이사 ○○○가 발행한 은행도 약속어음으로 지급하도록 되어 있으며, 약속어음의 지급기일은 1996.3.3로 되어 있다. (라) 또한, 위 매매계약서에는 위 약속어음(270,000,000원)의 지급을 보증하기 위하여 쟁점토지에 대한 소유권이전과 동시에 매도자인 청구인을 채권자로 하고 매수자를 연대채무자로 하여 채권최고액 350,000,000원의 근저당권을 설정하기로 되어 있고, 위 약속어음의 지급기일에 대금이 지급되지 않을 경우에는 약속어음상의 금액과 연25%의 이율을 적용하여 일할계산한 지연배상금을 청구인에게 지급하도록 되어 있으나, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 소유권이전 및 근저당권 설정은 이행되지 아니하였음이 확인되고 있다. (마) 청구인이 제시하고 있는 위 약속어음에 의하면 동 어음은 지급기일 후인 1996.3.4 은행에 제시되었으나 지급거절된 것으로 되어 있고, 처분청의 과세자료에 의하면 청구인이 매매대금 중 490,000,000원을 받은 상황에서 쟁점토지는 근저당권자의 신청에 의하여 경매개시되어 1997.3.10 900,010,000원에 청구외 ○○○에게 경락되었으며, 그 경매대금은 1997.3.10부터 1997.4.14까지의 기간동안 완납되었음을 알 수 있다. (바) 매매대금을 어음으로 지급받은 경우 양도시기는 어음의 결제일이라 할 것인 바(대법원 96누 653, 1990.9.25 및 국심 96서 3629, 1997.3.4 같은 뜻), 이 건의 경우 매매대금으로 받은 약속어음은 그 지급기일에 결제되지 아니함으로써 매매대금의 전부가 지급되지 아니하였으므로 어음의 발행일(1995.12.5) 또는 어음의 지급기일(1996.3.3)을 양도시기로 하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 할 것이다. (사) 청구인은 위 약속어음이 지급기일인 1996.3.3까지 결제되지 않음으로써 소비대차로 전환되었다고 주장하고 있으나, 청구인과 청구외 ○○○ 및 청구외 (주)○○○(대표이사 ○○○)간에 1995.12.5 체결된 매매계약서를 보더라도 위 약속어음이 지급기일(1996.3.3)까지 결제되지 않을 경우 연25%의 지연배상금을 지급하기로 되어 있는 등 소비대차에 따른 이자가 아닌 매매대금지연배상금임을 스스로 인정하고 있는 점, 약속어음을 받고 쟁점토지에 청구인을 채권자로, 매수자를 연대채무자로 하는 근저당권을 설정하기로 하였으나 이를 설정하지 아니한 점, 그리고 쟁점토지의 경매시 청구인은 청구주장 소비대차와 관련하여 법원에 경매대금의 배당을 요청하는 채권계산서를 제출하지 아니하였음은 물론 배당후 잔여금액을 경매물건 소유자의 자격으로 수령한 점 등을 고려하여 볼 때, 쟁점토지는 매매계약만 하였을 뿐 실제로는 매매절차가 완료되기 전에 타인에게 경락된 것이므로 약속어음 지급기일(1996.3.3)에 소비대차로 전환되었다는 청구주장은 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 판단된다.
(3) 따라서, 청구인이 매매대금 전부를 청산받지 못한 상황에서 쟁점토지가 타인에게 경락되었으므로 쟁점토지의 양도시기는 경매대금의 완납일(1997.3.10-1997.4.14)로 보아야 할 것이나, 동 경매대금 완납일이 등기접수일(1997.4.14)과 동일한 기준시가 적용기간내에 있으므로 처분청이 등기접수일을 양도시기로 하여 과세하였다 하더라도 이 건 부과처분에는 달리 영향이 없다 할 것이다.
(1) 관련법령 소득세법 제99조 제1항 에 토지의 기준시가는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가에 의하여 산정하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제164조 제9항에는 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하도록 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 음성군수가 1998.1.15 쟁점토지에 대하여 발행한 개별공시지가확인서 및 음성군 ○○○면장이 청구인에게 통보한 개별공시지가 경정통보공문(○○○ 58323-30, 1998.1.7)에 의하면 쟁점토지의 1996년도 개별공시지가는 1996.6.28 고시되었다가 토지특성조사 착오로 1997.12.26 일부가 조정되었으며, 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 조정된 1996년도 개별공시지가를 기준시가로 하여 과세하였음이 확인되고 있다. (나) 청구인은 쟁점토지의 기준시가를 산정함에 있어 양도당시(1997.4.14) 고시되어 있던 1996년도 개별공시지가 대신 1997.6.30 고시된 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 관련법령에서 살펴본 바와 같이 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하여 기준시가를 산정하는 것이므로 청구주장은 이유없다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.