기준시가에 의한 양도차익계산의 당부

심판청구번호 국심1998중 2633(1999. 2.24) 1986.12.4 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○소재 주택 및 점포(대지 165㎡, 건물 519.08㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1992.7.13 이를 양도하고 1996.10.25 처분청에 실지거래가액 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.3.2 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 81,589,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.31 이의신청과 1998.6.25 심사청구를 거쳐 1998.10.16 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1986.10.20 쟁점부동산을 청구외 ○○○로부터 320,000,000원에 취득하여 1992.5.20 법원의 경락에 의하여 청구외 ○○○투자금융주식회사에 327,000,000원으로 양도하였는 바, 청구인이 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하였고, 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액은 청구인소유 부동산 양도 및 ○○○대출 등의 자금조달 관련 증빙에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 실지취득가액의 입증자료로 부동산매매계약서와 매매대금 지급에 따른 관련 증빙 등을 제시하고 있으나, 처분청의 이의신청결정서에 의하면 동 매매계약서는 계약당시에 작성된 것이 아니고 쟁점부동산 양도 후에 작성된 것으로 되어 있을 뿐 아니라, 쟁점부동산의 매도자인 청구외 ○○○의 거래사실확인서는 객관성 있는 증빙에 의하여 뒷받침되지 아니하여 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 청구인이 매매대금의 일부에 가름하여 청구인의 소유부동산을 청구외 ○○○에게 교환처분하였다는 주장은 매매대금에 가름하여 처분한 것인지의 여부가 확인되지 아니하며, ○○○협동조합에서 대출을 받아 매매대금으로 지급하였다는 청구주장 또한 동 대출금이 매매대금으로 지급되었는지의 여부가 불분명하여 청구주장 실지취득가액은 확인되지 않는다 할 것으로서 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(1995.12.30 개정된 것)에 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 열거하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙(1995.12.30) 제1조에서 동 개정령은 1996.1.1부터 시행토록 규정하고 있고, 제8조 제2항에서는 제166조의 개정규정은 개정령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용토록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장, 처분청의 과세자료 및 국세청장의 심사결정서에 의하면 양도가액 327,000,000원은 법원의 경락가액으로서 이에 대하여는 다툼이 없고, 다만, 청구주장 취득가액 320,000,000원에 대하여만 다툼이 있다.

(2) 청구인은 취득가액 320,000,000원의 자금출처로 보유현금 150,000,000원, 매도자 청구외 ○○○과의 공동소유 부동산의 4분의 1지분을 매매대금에 가름하여 청구외 ○○○에게 교환처분한 금액 50,000,000원, ○○○신협의 대출금 60,000,000원, 쟁점부동산 중 주택의 전세보증금 인수액 24,000,000원, 1년후 지불하기로 한 잔금 36,000,000원 등이라고 주장하며 이에 따른 관련 증빙을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인제시 쟁점부동산 취득시의 매매계약서(1986.10.20 계약)에 의하면 매매가액은 320,000,000원, 잔금지급약정일은 1986.12.2. 매도자는 청구외 ○○○로 되어 있으나, 매매계약서상 대금지급조건은 청구인이 주장하고 있는 대금지급조건(방법)과 서로 다를 뿐 아니라, 일반적인 매매계약과는 달리 그 대금지급조건이 매우 복잡함에도 불구하고 대금지급에 대한 특약이나 언급이 없어 동 매매계약서는 진실성이 의문시되고, 또한 150,000,000원이라는 거액을 현금으로 지급하였다는 주장도 일반적인 사회적 관행에 비추어 볼 때, 신빙성이 결여된 것으로 판단된다. (나) 청구인은 1996.10.7 및 1998.11월 거래상대방인 청구외 ○○○이 작성한 거래사실확인서(2매)를 제시하고 있고, 동 확인서에는 쟁점부동산을 청구인에게 320,000,000원에 양도한 사실과 매매대금의 일부에 가름하여 청구인과 청구외 ○○○이 공동소유하고 있던 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 부동산(대지 149㎡, 건물 270.75㎡)중 청구인지분(1/4지분)의 가액을 50,000,000원으로 계산하여 교환취득한 사실이 있음을 확인하고 있으나, 동 부동산의 등기부등본 등 등기이전사실을 알 수 있는 증빙과 교환계약서 등 교환대상물건을 알 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 동 부동산 중 청구인의 소유지분(1/4지분)이 쟁점부동산 매매대금에 가름하여 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전되었는지의 여부는 확인되지 아니하고 있다. (다) 청구인은 신용협동조합으로부터 대출받은 근거로 1986.11.13 ○○○신용협동조합과 약정한 차용금증서(2매)를 제시하고 있고, 동 증서에 의하면 1989.7.30을 상환기한으로 30,000,000원, 1989.9.5을 상환기한으로 30,000,000원 등 합계 60,000,000원을 대출받은 것으로 되어 있으나, 대금지급영수증 및 금융자료 등 동 대출금을 매매대금으로 지급한 사실을 알 수 있는 객관성 있는 증빙은 제시하지 못하고 있다. (라) 청구인은 매매대금 부족잔금 36,000,000원을 1년후에 지불하기로 하고 지급기일을 1987.10.30로 하는 약속어음(액면가액 40,000,000원)을 교부하였다고 주장하며 동 약속어음과 공정증서를 제시하고 있으나, 청구주장 매매대금 부족잔금(36,000,000원)과 약속어음의 액면가액(40,000,000원)이 서로 달라 동 약속어음이 매매대금 잔금으로 지급된 것인지의 여부는 확인되지 아니하고 있다. (마) 또한, 청구인은 쟁점부동산의 주택부분 전세보증금 24,000,000원을 인수한 근거로 1990.11.23 ○○○감정평가사사무소(감정평가사 ○○○)가 감정한 감정평가서를 제시하고 있으나, 1990.11.23 현재를 기준으로 한 쟁점부동산의 감정가액이 313,942,000원으로 나타나고 있어 그보다 5년 전인 1986.12월에 쟁점부동산을 320,000,000원에 매입하였다는 청구주장은 그동안의 지가상승 등을 감안할 때 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 위에서 살펴본 바와 같이, 청구주장 쟁점부동산 취득시의 매매대금 자금출처는 일부를 제외하고는 확인되지 아니할 뿐 아니라, 설령 자금출처가 확인된다 하더라도 동 자금이 쟁점부동산 취득자금으로 지급되었음을 입증하여야 할 것인 바, 청구인은 이에 대한 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산의 실지취득가액은 확인되지 않는다 할 것이며, 따라서, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.