재개발조합이 조합원에게 분양한 상가의 과세대상 여부

심판청구번호 국심1998중 2618(1999.11.30) 2기분부터 1997년 제2기분까지의 부가가치세 40,887,181 원의 부과처분은 청구법인이 재개발사업의 시행으로 조합원 에게 공급한 상가 중 사업의 시행전 상가 등을 소유하고 있 던 조합원(분양순위 1순위 및 2순위)에게 공급한 상가(13개 607.371㎡, 세부내역별첨)를 세금계산서 미교부가산세 부과대 상에서 제외하여 그 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구법인은 서울특별시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 일원에서 ○○○구역 주택개량재발사업을 시행하면서 신축한 상가 중 42개 1,999.693㎡(이하 "쟁점상가"라 한다)를 1996.7.4 조합원 28명에게 3,581,898,000원에 분양하고 건물공급가액 2,044,359,114원에 대한 부가가치세 204,435,911원을 거래징수하여 이를 각 과세기간별로 신고하였으나, 이에 대한 세금계산서는 교부하지 아니하였다. 처분청은 청구법인이 쟁점상가를 분양함에 있어서 세금계산서를 교부하지 아니하였다 하여 세금계산서미교부가산세율 2%를 적용하여 각 과세기간별 납부세액에 가산하거나 환급세액에서 차감하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1998.3.16 이의신청과 1998.6.15 심사청구를 거쳐 1998.10.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구법인이 조합원에게 공급한 쟁점상가는 조합원이 종전주택 및 상가 등을 제공한 데 대한 대가로 공급한 것으로서 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하지 아니함에도 불구하고 쟁점상가의 공급에 대하여 세금계산서를 교부하지 아니하였다 하여 세금계산서미교부가산세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 재개발조합이 재개발구역안의 건축물을 인도받아서 종전의 건축물을 철거한 후에 재개발사업을 시행하여 신축한 건축물을 관리처분계획에 의하여 종전의 소유자인 조합원에게 분양하는 경우에는 부가가가치세법 제6조의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것인 바, 이 경우 도시재개발법 제34조 에서 규정하고 있는 바와 같이 관리처분계획에는 분양대상자의 주소·성명과 분양예정 대지 또는 건축시설 등이 기재되어야 하나, 이 건 관리처분계획에는 쟁점상가를 포함한 상가에 대한 분양대상자의 주소 또는 성명 등 구체적인 분양내용이 기재된 바가 없어 쟁점상가의 분양은 관리처분계획에 의한 분양으로 보기 어렵다 할 것으로서 이는 부가가치세법 제6조 에서 규정하고 있는 재화의 공급에 해당되므로 청구법인이 세금계산서를 교부하지 아니한 데 대하여 세금계산서 미교부가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 주택개량재개발조합인 청구법인이 신축한 쟁점상가를 조합원에게 분양한 데 대하여 세금계산서를 교부하지 아니하였다 하여 세금계산서 미교부가산세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제6조 제1항 에 "재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다."라고 규정하고 있고, 같은법 제16조 제1항에는 "납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 '세금계산서'라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 공급하여야 한다.(단서 및 각호 생략)"라고 규정하고 있으며, 같은법 제22조 제2항에는 "사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 공급가액에 대하여 개인에 있어서는 100분의 1, 법인에 있어서는 100분의 2에 상당하는 금액을 납부세액에 가산하거나 환급세액에서 공제한다."라고 하면서 그 제1호에서 "제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부하지 아니한 때 또는 교부한 분에 대한 세금계산서의 필요적 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다른 때"를 열거하고 있다. 한편, 도시재개발법 제34조 제1항 에는 "시장·군수 또는 구청장외의 시행자는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 경과한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획(이하 '관리처분계획'이라 한다)을 정하여 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 시행자외의 토지 등의 소유자가 없는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에는 "관리처분계획에는 다음 각호의 사항을 정하여야 한다."고 하면서 그 제1호에서 "분양설계"를, 그 제2호에서 "분양대상자의 주소 및 성명"을, 그 제3호에서 "분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격"을, 그 제4호에서 "재개발사업에 소요되는 비용의 추산액"을, 그 제5호에서 "분양대상자의 종전의 토지 또는 건축에 관한 소유권외의 권리명세"를, 그 제6호에서 "기타 대통령령이 정하는 사항"을 열거하고 있으며, 같은조 제10항에는 "재개발사업의 시행으로 인한 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 처분 또는 관리하여야 한다."라고 규정하고 있다. 도시재개발법 제54조 제1항 에는 "이 법에서 정한 것외에 재개발사업에 관하여 필요한 사항은 도시계획법(제16조 제1항의 규정을 제외한다)을 적용한다."라고 규정하고 있고, 그 제2항에는 "시행자의 관계장부 열람등에 관하여는 토지구획정리사업법 제38조 의 규정을 준용하며, 관리처분계획에 관하여 이 법에서 특별히 규정한 것을 제외하고는 토지구획정리사업법의 환지계획에 관한 규정을 준용한다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인의 정관 제42조에 의하면 상가 등 복리시설은 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사복리시설이었던 시설의 소유자에게 분양하도록 되어 있고, 상가 등의 복리시설 분양 후 잔여 건축물이 있는 경우 공동주택 분양자 중 잔여권리금액(교부청산금)이 있는 자에게 분양할 수 있도록 되어 있다.

(2) 1995.6.19 인가된 관리처분계획에 의하면 상가 및 유치원분양에 있어 그 가격은 2개 이상의 공인감정평가기관이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 하도록 되어 있고, 분양우선순위는 ① 구역내 종전 건축물의 용도가 동일하거나 유사한 시설의 소유자 중 잔여 권리가액이 상가 최소규모 추산액 이상인 자, ② 공동주택 분양자 중 사업구역내에서 사업자등록증을 소지하고 상가등 유사복리시설을 운영하던 자, ③ 공동주택 분양자 중 잔여 권리가액이 상가 최소규모 추산액 이상인 자로 되어 있으며, 조합원에게 분양하고 남은 상가 등 복리시설은 주택공급에 관한 규칙에 의거 일반분양하되, 시공사에 위임처분할 수 있도록 규정하고 있다.

(3) 1996.6.27 위 재개발사업의 시공회사인 청구외 ○○○공영주식회사가 청구법인에게 보낸 조합원상가 분양기준 관련 공문(ㅇㅇ재개발 제○○○호)에 의하면 청구법인은 상가분양에 대하여 관리처분계획에는 개략적인 분양기준만 정하고 그 구체적인 분양기준설정과 분양업무는 동사에 위임하였으며, 동사는 상가최소분양금액(34,317천원) 등 분양기준을 상세하게 정함은 물론 상가 동호수별 분양가, 감정평가서 사본, 상가 분양신청 안내문 및 도면을 첨부하여 청구법인에게 분양대상 조합원을 확정하여 줄 것을 요청한 사실이 확인되고 있다.

(4) 청구법인이 1996.7.4 시공사인 청구외 ○○○공영주식회사에 보낸 분양대상자 선정통보 공문(○○○호)에 의하면 청구법인은 1차분양대상자로 구역내에서 종전 상가 등을 소유하고 있던 자 중 잔여권리가액이 상가 최소규모 추산액(34,317천원) 이상인 자와 공동주택 분양자 중 사업구역내에서 사업자등록증을 소지하고 상가 등 유사복리시설을 운영하던 자(잔여권리가액이 상가 최소규모 추산액 미만인 자) 등 15명, 2차분양대상자로 공동주택 분양자 중 잔여권리가액이 상가 최소규모 추산액 이상인 자 32명 등 총 47명을 분양대상자로 선정하여 통보하였음을 알 수 있다.

(5) 청구법인이 제시한 분양관련 자료에 의하면, 시공사인 청구외 ○○○공영주식회사는 위 기준과 청구법인이 통보한 분양대상자 명부에 따라 상가분양을 실시하였으나, 분양대상자 47명 중 19명이 분양을 포기하여 28개의 상가만 분양되고 나머지 14개는 미분양되었으며, 미분양분은 상가분양대상자로 선정된 자(28명) 중에서 추가로 분양희망을 받아 재차 분양을 실시하였고, 그 결과 조합원 28명이 상가 42개를 모두 분양받았으며, 분양내역을 보면 위 1차분양대상자(1순위 및 2순위 분양대상자, 종전 상가 등의 소유자) 12명이 13개(연면적 607.381㎡)를, 위 2차분양대상자(3순위, 잔여권리금액 34,317천원 이상인 자) 16명이 29개(1,392.312㎡)를 분양받은 것으로 되어 있다.

(6) 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 청구법인이 관리처분계획에 분양대상자의 주소·성명 및 토지·건축물의 명세 등 구체적인 분양사항을 정하지 아니하였다 하여 관리처분계획에 의한 분양이 아닌 것으로 보았으나, 청구법인의 정관에 상가 등을 조합원에게 공급하기로 한 내용이 규정되어 있는 점, 관리처분계획신청서 및 관리처분계획에 상가 등의 분양기준과 상가 및 근린생활시설 등의 분양면적이 구체적으로 기재되어 있는 점, 도시재개발법 제34조 제10항 에 재개발사업의 시행으로 인한 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하도록 규정하고 있는 점, 관리처분계획을 인가한 구청장이 이 건 관리처분계획의 보완지시나 인가취소를 한 사실이 없는 점, 같은법 제54조 제2항에는 관리처분계획에 관하여 특별히 규정한 것을 제외하고는 토지구획정리사업법의 환지계획에 관한 규정을 준용토록 함으로써 조합원 분양에 대하여는 환지개념을 적용토록 한 점, 그리고, 실제로 쟁점상가를 조합원에게만 분양함으로써 일반분양과는 완전히 다른 분양방법을 채택한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인이 당초 관리처분계획의 인가를 받을 때 분양대상자의 인적사항 및 토지·건축물 등의 명세를 첨부하지 못하였다 하더라도 조합원에 대한 분양기준을 정하여 인가를 받은 후에 구체적인 분양기준을 정하여 분양함으로써 인가받을 당시의 흠(하자)은 사후적으로 치유되었다 할 것으로서 위 관리처분계획 인가절차상의 경미한 흠을 들어 쟁점상가의 분양을 관리처분계획에 의한 분양이 아니라고 보기는 어렵다 할 것이다.

(7) 그러나, 관리처분계획은 재개발사업으로 조성된 토지와 건축시설을 분양예정자의 종전권리에 따라 처분하는 내용 등을 정하는 환지처분으로서, 설령 종전에 일반주택을 소유하던 자가 재개발사업으로 신축된 주택(아파트)을 분양받고 난 후 그 잔여권리금액(교부청산금)이 있는 경우 이에 가름하여 관리처분계획에 따라 상가 등을 분양받았다 하더라도 이를 진정한 의미의 환지개념으로 보기는 어렵다 할 것으로서 종전 주택이 아닌 상가등을 소유하던 자가 이를 출자한 권리에 가름하여 신축된 상가 등을 분양받는 경우에만 재화의 공급으로 보지 아니하는 것이 부가가치세의 비과세 취지에 합당한 환지의 개념이라고 판단된다.

(8) 따라서, 이 건 쟁점상가 중 재개발사업의 시행전에 이미 상가 등을 소유하였던 조합원(위 1순위 및 2순위, 12명)에게 분양한 상가(13개 607.371㎡, 내역 별첨)에 대하여만 이를 부가가치세 과세대상에서 제외함이 타당하다 할 것이며, 이는 세금계산서 미교부가산세의 부과대상도 아니라 할 것이다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별 첨] 부가가치세 및 가산세 부과대상에서 제외할 상가내역 (단위: ㎡, 원) 분양받은자의 성 명 상가 동·호수 분양면적 분양금액

○○○

○○○ 44.460 65,291,000

○○○

○○○(약국) 30.450 98,160,000

○○○ 104.681 134,218,000

○○○

○○○ 104.681 158,267,000

○○○

○○○ 25.547 82,356,000

○○○

○○○ 25.547 82,356,000

○○○

○○○ 36.837 118,752,000

○○○

○○○ 31.391 77,710,000

○○○

○○○ 44.361 108,453,000

○○○

○○○ 40.583 77,724,000

○○○

○○○ 52.703 103,324,000

○○○

○○○ 25.547 82,356,000

○○○

○○○ 40.583 77,724,000 계 607.371 1,266,691,000