부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998중 2611(1999. 2.22) 發蚌�○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 297.4㎡를 '88.8.18. 취득하여 '89.9. 그 지상에 지하 1층, 지상 4층의 건물 908.5㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축·임대하여 오다가 '95.12.30. 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 양도하고 '96.2.29. 실지거래가액(취득가액: 246,740,000원, 양도가액: 330,000,000원)에 의한 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 6,287,120원을 자진납부하였다.

○○지방국세청에서는 청구인에게 양도소득세 불성실신고혐의가 있다는 이유로 '98.3.10∼'98.4.4 기간동안 쟁점부동산의 거래가액에 대한 실지조사를 하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 결과를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산한 양도소득세 103,810,100원에 대한 결정전 통지를 하자 청구인은 '98.5. 양도차익을 재계산하여 10,799,162원으로 수정신고하면서 과세적부심사청구를 하였으나 불채택 결정되었고 처분청에서는 당초안대로 '98.7.10 청구인에게 위 양도소득세를 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.7.21. 심사청구를 거쳐 '98.10.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 '98.5. 수정신고한 실지거래가액이 진실한 것임에도 불구하고 금융자료 등 일부 입증자료가 미비하고 신고가액이 기준시가와 현저하게 차이난다는 이유로 신고가액을 부인하고 기준시가로 산출한 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하며, 특히 이 건 양도소득세 결정은 청구인이 제출한 실지거래가액에 대하여 공정과세협의회의 자문을 거치지 아니한 무효인 행정행위이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 토지 취득 관련 매매계약서, 건축계약서 등은 신빙성이 없어보이고 실지거래가액을 입증할 금융자료 등을 청구인이 제시하지 않고 있으며 조사시에도 이러한 자료들을 발견할 수 없었고, 쟁점부동산의 양도계약서를 작성하였다는 공인중개사도 쟁점부동산의 중개 사실을 부인하고 있는 점 등을 비추어 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법('94.12.22.개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】 제1항에서 토지 또는 건물의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 분류하고 있고 제4항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호('95.12.30 개정된 것)의 규정과 같은 시행령의 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하면 '96.1.1. 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인이 '88.8.18. 청구외 ○○○으로부터 쟁점부동산을 취득하여 6년 4개월간 보유하다가 '95.12.30. 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액과 처분청이 적용한 기준시가를 비교하여 보면 다음과 같다. (단위: 원, %) 취득가액 양도가액 실지거래가(A) (청구주장) 246,740,000 330,000,000 기준시가(B) (처분청) 159,922,042 413,550,800 비율(A/B) 154.3 79.8 위와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액이 취득가액은 기준시가의 154.3%인 반면, 양도가액은 79.8%에 불과한 것으로 되어 있어, 청구주장가액을 객관적으로 신뢰하기 어렵다 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 대지 취득시 실지거래가액이 77,000,000원임을 주장하면서 '88.8.3. 작성한 계약서 사본(총매매대금 77,000,000원), 매도인 청구외 ○○○의 거래사실확인서 등을 제시하고 있는데, 쟁점부동산의 대지 취득과 관련하여 당초 양도차익예정신고시에는 총매매대금 165,000,000원으로 청구외 ○○○에게 양도한 것을 내용으로 한 매매계약서를 제출하였다가 ○○지방국세청의 실지조사후 결정전 고지가 나가자 '당초 신고시 대리를 한 사람이 착오로 잘못된 계약서를 제출하였다'면서 수정신고를 하였는데, 수정신고시 제출한 매매계약서상에는 매도인이 청구외 ○○○로서 등기부등본상의 소유자와 상이한 점, ○○지방국세청에서 청구외 ○○○에게 징취한 확인서상에는 거래대금을 정확히 기억할 수 없다고 하였다가 심판청구시에는 청구주장이 사실이라고 확인하는 등 진술내용의 일관성이 없는 점, 청구인이 최초 신고시 취득가액을 높게 신고한 사유가 석연치 않아 조세회피 이외의 목적이 있었다고 보기 어려운 점, 청구인은 위 계약 내용을 진실한 것으로 입증할 만한 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 고려할 때 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

(3) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 건물신축원가와 관련하여 건축공사계약서, 시공자 청구외 ○○○의 확인서 등을 제시하면서 실제 건물의 시공을 담당한 청구외 ○○○은 건설업면허가 없어 준공검사시 건설업면허를 가지고 있던 ○○도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○건설(주)의 대표 청구외 ○○○으로부터 명의만 대여한 것이므로 건축공사계약서상의 취득가액은 진실한 것이라고 주장하나, 실제 시공자와 준공검사시의 시공자가 다른 이유에 대한 청구주장을 사실로 받아들인다 하더라도 건축계약서상의 계약금액인 건축공사원가를 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액과 관련하여 부동산매매계약서, 매수인거래확인서 등을 제시하고 있는 반면, 국세청은 이 건의 심사결정문에서 '95.11.1. 쟁점부동산의 양도시 중개를 주선하였고 매매계약서를 작성하였다는 서울시 광진구 ○○○동 ○○○ ○○○공인중개사(대표 ○○○)에게 확인한 바, 청구외 ○○○은 이러한 중개를 담당한 사실이 없고 계약서의 필체가 상이하다고 확인하였고 청구인이 양도가액을 입증할 만한 구체적인 금융자료 등을 제시하지 못하여서 양도가액이 신빙성이 없다고 판단하였다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도시 중개를 한 사람은 ○○○공인중개사 사무실에서 일을 하는 청구외 ○○○인데 그의 동생인 청구외 ○○○을 대신하여 쟁점부동산의 중개를 하였고 이러한 사실을 모른 ○○○이 ○○지방국세청의 조사시 중개사실을 부인하게 된 것이라고 주장하나 설령 청구주장이 진실하여 ○○○공인중개사 사무실을 통하여 쟁점부동산을 양도하였다고 하더라도 그 계약내용의 진위를 밝혀줄 구체적이고 객관적인 금융자료 등을 제시하지 못한 이상 이러한 양도가액이 진실한 것이라고 인정하기 어렵다 할 것이다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련한 과세적부심 청구시 처분청에서 공정과세협의회를 개최하지 않았으므로 양도소득세 결정고지 자체가 무효인 행정행위라고 주장하고 있으나 ○○지방국세청에서 제시한 자료에 의하면 '98.4.28. 공정과세협의회의 협의를 거쳐 양도 및 취득가액이 모두 불분명하다는 이유로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하기로 의결하였음을 확인할 수 있는 바, 이 건 양도소득세 부과처분이 절차상의 하자를 이유로 원인무효라는 청구인의 주장은 사실과 다름을 알 수 있다. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 경우 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.