신고한 실지양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지 여부

심판청구번호 국심1998중 2586(1999.11.29) �110,184,530원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1991.2.27 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 326.7㎡ 및 건물 243.35㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1992.1.25 청구외 (주)○○○주택(이하 "청구외법인"이라 한다)에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였다가, 처분청의 결정전 통지내용에 의거 1994.8.24 해명자료 제출시 취득 및 양도당시의 부동산매매계약서 등을 제출하면서 실지거래가액(취득가액 830,000,000원, 양도가액 830,000,000원)으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 제시한 자료를 확인한 바, 취득가액은 실지거래가액으로 확인되나, 양도가액은 같은 날 청구외법인이 취득한 인근 부동산의 거래가액과 차이가 나는 등 실지거래가액이 불분명하다 하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.4.1 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 110,184,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.14 심사청구를 거쳐 1998.10.7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산 매수자인 청구외법인에서 관할세무서장에게 신고한 고정자산명세서 및 비업무용부동산 관련 차입금 이자조정명세서 등 법인세 과세표준신고서등의 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 입증됨에도 불구하고, 처분청이 위 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 근거나 입증 없이 막연히 인근 필지들과 거래가액에 차이가 있어 실지거래가액이 불분명하다고 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산 매수자인 청구외법인이 ㅇㅇ세무서장에게 1992.1.1∼12.31사업연도 법인세 과세표준신고시 제출한 고정자산명세서 및 비업무용부동산에 관련된 차입금 이자조정명세서상 청구인을 포함한 인근 3인과의 거래금액이 4,300,000,000원으로 기재되어 있고, 감사원의 ㅇㅇ구청에 대한 감사시에도 위 금액을 청구외법인의 토지 취득가액으로 인정한 사실에 비추어 청구외법인에서 취득한 쟁점부동산 및 인근 3필지의 취득가액은 4,300,000,000원으로 인정된다 하겠으나, 청구인이 청구외법인과의 개별거래에 대한 거래가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 신빙성이 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산과 인근 부동산이 같은 날 비슷한 면적을 거래하였으며, 청구인외 인근 3인도 청구외법인이 빌라를 신축하여 분양시 분양 받은 사실이 확인되므로, 청구인이 인근 3인보다 특별히 저가 양도할 하등의 이유가 없다고 인정된다. 또한, 쌍방합의에 의해 작성된 청구인과 청구외법인과의 매매계약서를 보면, 법인의 경우 법인 인감도장을 날인하여 계약서를 작성하는 것이 일반적이나, 이 건의 경우에는 ○○○(거래당시 청구외법인의 감사)의 도장이 날인되어 있고, ○○○, ○○○의 경우 보유기간이 3년 이상이고 ○○○의 경우에는 거래사실확인서를 제시하나, 청구인이 제시한 ○○○의 당초 등기부등본상 소유자는 ○○○으로 되어 있어 그 신빙성이 의문시된다. 이러한 여러 가지 상황으로 보아 청구인이 제시한 계약서 등 증빙서류는 사회통념으로 보아 특단의 사정이 없는 한 그 진실성을 인정하기 어렵고, 청구인이 제시한 거래증빙등으로 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니므로 기준시가로 양도차익을 계산한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지양도가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에 의하면, 『토지의 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 『실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 하나로 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 들고 있으며, 같은 조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 하면서, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서 『국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1991.2.27 쟁점부동산을 취득하여 1992.1.25 청구외법인에게 양도하였고, 청구외법인은 쟁점부동산을 매수하여 건물을 철거하고 쟁점부동산 토지와 인근토지 3필지 지상에 1992.10.22 연립주택(○○○빌라) 3,560.25㎡(지층 주차장, 1∼4층 주택 89평형 12세대)를 신축하여 1993.1.1∼1993.6.30사업연도(6.30 폐업신고) 중 청구인 등에게 11세대를 분양한 사실이 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 청구외법인에게 830,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고, 양도가액에 추가 대금을 지불하지 아니하고 청구외법인이 신축하는 연립주택(빌라) 1세대를 분양 받는 조건이었다고 주장하면서, 부동산매매계약서 및 거래사실확인서, 청구외법인의 결산자료 등을 제시하고 있고, 처분청은 취득가액의 경우 실지거래가액이 확인되나, 양도가액의 경우 실지거래가액이 불분명하다고 보아 이 건 과세하였는 바, 실지양도가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점부동산의 등기부등본 및 양도당시 부동산매매계약서를 보면, 청구인은 1991.2.27 쟁점부동산을 취득하여 1992.1.7 청구외법인과 쟁점부동산의 매매대금을 830,000,000원으로 하여 부동산매매계약을 체결하고 1992.1.25 쟁점부동산을 양도하였으며, 청구외법인은 1992.10.22 쟁점부동산의 토지와 인근 3필지 토지 지상에 연립주택(빌라) 12세대를 신축하여 소유권보존등기를 하였고, 위 연립주택 중 4층 403호 243.35㎡가 1993.3.26 청구인 명의로 소유권이전등기되었으며, 쟁점부동산의 양도대금을 수수한 사실이 확인되지 아니한 점 등으로 보아, 쟁점부동산의 양도가액은 청구외법인이 신축하는 연립주택(빌라) 1세대를 분양 받는 조건이었다는 청구주장은 신빙성이 있다 할 것이다. 둘째, 쟁점부동산 매수자인 청구외법인이 관할세무서인 ㅇㅇ세무서장에게 1992사업연도분 법인세 과세표준신고시 제출한 고정자산명세서 및 비업무용부동산에 관련된 차입금 이자조정명세서상 청구인의 쟁점부동산 취득가액 830,000,000원과 인근부동산 3건의 취득가액 3,470,000,000원 합계 4,300,000,000원을 토지 취득가액으로 신고한 사실이 확인되고, 감사원장의 ㅇㅇ구청장에 대한 감사시에도 위 거래금액 4,300,000,000원을 청구외법인의 쟁점부동산 등의 취득가액으로 인정한 사실이 확인되며, 국세청장도 청구외법인이 취득한 쟁점부동산 및 인근 부동산 3필지의 취득가액을 4,300,000,000원으로 인정하고 있음이 확인된다. 셋째, 청구외법인의 1993.1.1∼1993.6.30 사업연도분 법인세 과세표준신고 내용에 의하면, 쟁점부동산 등에 신축한 연립주택 11세대 분양 수입금액을 9,128,897,959원으로, 대차대조표 및 유동자산명세서상 미완성주택(201호 미분양원가) 851,577,019원으로, 손익계산서상 매출액을 9,128,897,959원으로 각각 신고한 사실이 확인되며, 세대당 분양가액을 수입금액 기준으로 계산해 보면 세대당 분양가액은 829,899,814원(9,128,897,959원÷11세대)으로 추정된다. 넷째, 청구인은 1993.3.26 청구외법인으로부터 위 연립주택(○○○빌라) 4층 403호 243.35㎡를 분양 받아 1993.12.21 청구외 ○○○에게 양도한 후, 1994.5.31 실지거래가액(취득가액 800,000,000원, 양도가액 850,000,000원)으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 의거 양도차익을 산정하여 1996.6.1 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 1,683,000원을 결정고지한 사실이 양도소득세 과세표준확정신고서 및 결정결의서에 의하여 확인되고 있다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인과 청구외법인은 쟁점부동산의 매매대금을 830,000,000원으로 하여 계약을 체결하였고, 청구외법인이 위 매매대금을 토지의 취득가액으로 하여 관할세무서장에게 법인세 과세표준신고시 고정자산명세서등에 기재한 사실과 청구외법인이 쟁점부동산에 연립주택(빌라)을 신축하여 분양하고 신고한 수입금액을 기준으로 추정한 세대당 평균 분양가액이 829,899,814원으로서 청구인이 신고한 실지양도가액 830,000,000원에 근접하고 있고, 1993.12.21 연립주택(○○○빌라) 4층 403호의 양도가액이 850,000,000원인 점 등에 비추어, 쟁점부동산을 830,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 봄이 타당하다. 한편, 위에서 본 바와 같이 청구인은 1993.12.21 위 연립주택을 양도하고 1994.5.31 양도소득세 과세표준확정신고시 연립주택의 취득가액을 800,000,000원으로 신고하였으나, 이는 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 청구외법인으로부터 양도대금을 수수하지 아니하고 연립주택을 분양 받은 관계로, 연립주택의 취득가액을 정확하게 신고하지 못한 것으로 보이므로, 위 연립주택의 취득가액을 830,000,000원으로 하는 것은 별론으로 한다. 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.