쟁점토지가 양도일 현재 농지로서 장기보유특별공제대상에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심1998중 2580(1999. 8.28) 381,862,460원 및 농어촌특별세 2,317,430원의 부과처 분은 별지기재의 토지에 대한 양도소득금액을 계산함에 있어 양도차익의 100분의 30에 해당하는 금액(장기보유특별공제액) 을 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 외 4필지 토지 2,840㎡(공부상 지목이 전, 답으로서 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1981.2.21 취득하여 13년간 보유하다가 아래와 같이 1994.6.30 및 1994.10.14 청구외 ○○○지역 주택조합(이하 "○○○주택조합"이라 한다)과 ○○시 ○○구에 각각 양도하였다. 쟁 점 토 지 공부상 지 목 면적 (㎡) 취득일 양도일 양수자

○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 전 답 전 답 답 171 2,374 125 33 137 '81.2.21 '81.2.21 '81.2.21 '81.2.21 '81.2.21 '94.6.30 '94.6.30 '94.10.14 '94.10.14 '94.10.14

○○○주택조합 〃 노 원 구 〃 〃0 계 (5필지) 2,840 처분청은 쟁점토지의 경우 공부상으로는 농지(전, 답)로 되어 있으나 양도일 현재의 사실상 현황이 나대지였던 것으로 보아 소득세법 제23조 제2항 제2호 에서 규정한 장기보유특별공제의 적용을 배제하여 1998.1.18 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 381,862,460원 및 농어촌특별세 2,317,430원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.9 이의신청, 1998.6.2 심사청구를 거쳐 1998.10.7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 1981.2월 취득하여 비닐하우스를 설치하고 채소를 재배하다가 가정형편상 1992.3월부터는 청구외 ○○○에게 임대료를 받고 임대하여 오던 중 1994.6월 및 10월에 청구외 ○○○지역 주택조합 및 ○○구에 아파트 건설용지와 도로용지로 각각 양도하였는 바, 이와 같이 쟁점토지는 양도일 현재 농지였으므로 장기보유특별공제대상이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지가 양도될 당시 농지였다는 주장이나 사실상 농지로 이용한 구체적인 입증이 없을 뿐만 아니라 쟁점토지 관할 동사무소에서 1994.1.1 현재로 작성한 쟁점토지에 대한 토지특성조사표에 의하면 토지이용상황이 나대지로 기재된 사실 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 사실상 현황은 농지가 아니고 나대지였다고 인정되므로 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제한 것은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 양도일 현재 농지로서 장기보유특별공제대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 개정전의 것) 제23조 제2항에서 『양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조 제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다』고 규정하면서 그 제2호에서 『제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 "장기보유특별공제액"이라 한다). (가) 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 10 (나) 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령(1994.12.31 개정전의 것) 제46조의 3에서 『법 제23조 제2항 제2호에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 나대지와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 대한 공부상 현황 및 양도경위를 보면, 쟁점토지는 양도일 현재의 지목이 전, 답으로 되어 있음이 토지대장 및 등기부등본에 의해 확인되어 공부상 농지였던 사실을 알 수 있으며, 쟁점토지 5필지는 모두 연접된 토지로서 도시계획상 용도지역이 주거지역이었던 관계로 아파트 건설과 도로개설을 위하여 ○○○주택조합과 ○○구에 각각 양도하게 된 것이다.

(2) 쟁점토지 중 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○의 3필지 295㎡는 도로로 편입(1994.10.14)되었는데 그 당시 ○○구에서 동 토지에 대한 손실보상액 산정기준을 농지인 '전'으로 하여 보상하였던 사실이 확인(○○구, 지적 58323-691, 1999.4.2) 되고 있으며, 또한 위 도로 보상용지에 대한 감정평가를 담당했던 ○○○감정평가법인(○○시 ○○구 ○○○동 ○○○) 및 ○○○감정평가법인(○○시 ○○구 ○○○동 ○○○)도 동 토지의 1994.9.15 현재의 사실상 현황을 모두 '전'으로 보아 평가한 사실이 감정평가서에 의해 확인된다.

(3) 당심에서 쟁점토지 양도일 현재의 사실상 토지이용현황을 알아보기 위해 ○○시에 항공사진을 요청(국심 46830-441, 1999.6.14)하여 회신(주재 58554-128, 1999.6.21)받은 사진내용(2매)에 의하면, 1994.6.20 촬영당시에는 쟁점토지 지적도상의 지번(○○○동 ○○○ 외 4필지)과 같은 장소의 대부분 면적에 채소 등 경작용 비닐하우스가 설치되어 있고 일부면적에는 농지 상태에서 작물이 재배되고 있던 것으로 나타나고 있으며, 1994.10.18 촬영당시에는 위 비닐하우스가 쟁점토지의 전면적에 설치된 것으로 나타나고 있어 쟁점토지는 위 항공사진 촬영당시 농지(전) 상태였던 것으로 보이는 바, 이와 같은 사실은 위 항공사진의 판독을 담당하는 공무원(○○시 주택재개발과 ○○○)도 같은 의견을 가지고 있다. 따라서 위 항공사진 촬영일이 쟁점토지 양도일인 1994.6.30 및 1994.10.14과 거의 일치하고 있는 점으로 보아 쟁점토지는 양도당시 농지인 '전'으로 이용하였던 것으로 판단된다.

(4) 청구인이 증빙자료로 제시한 쟁점토지에 대한 월세계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○(○○도 ○○군 ○○면 ○○○리)에게 1992.3.1부터 36개월간 쟁점토지상의 비닐하우스 4동을 임대하면서 월세보증금으로 2,000,000원을 받는 것으로 되어 있으며, 한편, 청구외 ○○○(1991∼1994년 동안 ○○○동의 동장으로 재직) 등 7인이 인감증명을 첨부하여 1998.11.12 작성한 사실확인서에 의하면 청구인이 쟁점토지 중 약 500평에서 1993년 당시 들깨, 콩, 무우, 배추 등의 작물을 경작하였던 것으로 확인하고 있다.

(5) 처분청이 쟁점토지 양도당시의 이용현황을 나대지로 본 이유를 보면, 1994년의 개별공시지가 책정을 목적으로 작성한 '토지특성조사표'에 나대지로 표시되었다는 것인데 '개별공시지가 조사요령'(1992.11. 건설부 지침)에서 정하고 있는 바에 의하면 토지이용상황을 조사할 때에는 일시적인 이용상태는 고려하지 아니하고 주위의 토지이용상황을 고려하여 구분하도록 되어 있으며, 특히 주변의 토지이용상황이 주거지역으로서 주거용으로 이용될 가능성이 높은 토지의 경우는 주거용 나대지로 구분하도록 되어 있는 바, 쟁점토지의 경우 1994년 당시 앞에서 본 것처럼 도시계획상 용도지역이 주거지역이었고 그 주변이 주택과 아파트로 둘러 쌓여 있었기 때문에 위 조사요령에 의한 기준에 따라 나대지로 표시하였던 것으로 보이며, 그 당시 쟁점토지 이용현황이 사실상 나대지였다고 확증되는 구체적인 조사자료 등을 처분청이 제시한 것은 없다. 한편, 청구인은 1993.9월 쟁점토지에 대한 1990년∼1992년 과세기간분 토지초과이득세 과세표준 신고시 쟁점토지를 나대지로 신고하였던 것은 잘못된 것이며, 처분청이 청구인에게 토지초과이득세 사전신고안내를 하였기 때문이라는 주장인 바, 위와 같은 개별공시지가 조사요령(건설부 지침)에 따른 조사기준에 의할 때 쟁점토지의 경우 처분청에서 작성한 토지특성조사표와 같이 실제 이용현황이 농지였다고 하더라도 도시계획상 용도지역이 주거지역이었던 관계로 나대지로 구분하도록 되어 있는 점으로 미루어 볼 때 청구주장은 타당성이 있다고 판단되며 청구인의 토지초과이득세 신고사실만을 가지고 쟁점토지의 1994년 양도당시의 사실상 현황이 나대지였다고 단정지을 수는 없다 하겠다. 위와 같이 쟁점토지는 양도일 현재 공부상 지목이 전, 답으로 되어 있고, 그 지상에 채소 등의 경작목적으로 비닐하우스가 설치되어 있었으며, 쟁점토지중 도로편입부분에 대한 손실보상시 농지인 '전'으로 감정평가하여 보상한 사실 등으로 미루어 볼 때, 양도일 현재의 사실상 이용현황이 농지였던 것으로 인정되므로 쟁점토지는 장기보유특별공제대상이 되는 토지의 양도에 해당한다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ] 토지취득·양도 현황 소 재 지 지목 면적(㎡) 취득일 양 도 일

○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 전 답 전 답 답 171 2,374 125 33 137 '81.2.21 '81.2.21 '81.2.21 '81.2.21 '81.2.21 '94.6.30 '94.6.30 '94.10.14 '94.10.14 '94.10.14 계 (5필지) 2,840