토지의 양도와 관련한 양도소득세 부과 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 남양주군 수동면 OO리 OOOOOO 소재 전 3,480㎡(이하 “쟁점토지①”라고 한다)를 청구외 OOO로부터, 같은 곳 OOOOO 소재 대지 235㎡(이하 “쟁점토지②”라고 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여(’96.3.30) 보유하고 있다가 매매를 원인으로 ’97.11.24 청구외 OOO에게 양도하고 ’97.11.18 부동산 양도신고를 하였으나 이에 대한 양도소득세를 확정신고기한내에 납부하지 않았다. 이에 대하여 처분청은 ’98.3.17 쟁점토지①의 양도에 대하여 97년 귀속 양도소득세 64,236,640원을 결정고지하였다가 ’98.5.11 38,106,000원을 감액결정하였으며, 쟁점토지②의 양도에 대해서는 ’97년 귀속분 양도소득세 2,662,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’98.5.12 심사청구를 거쳐 ’98.9.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구외 OOO과 OOO은 주택 사업을 하기 위하여 청구외 OOO와 청구외 OO 소유의 경기도 남양주군 수동면 OO리 OOOOO외 5필지 11,871㎡(쟁점토지를 포함하여 이하 “관련토지”라고 한다)를 1,350,000,000원에 취득하기로 약정하고 대금은 신축중인 다른 부동산으로 대물변제키로 약정하였다가, 대물변제가 여의치 않은 관계로 청구외 OOO이 약정이행을 포기하고 이를 청구인이 승계키로 하여 이에 대한 매매대금으로 매수인인 청구인과 청구외 OOO은 ’95.5.31 쟁점토지①의 소유자인 청구외 OOO를 지급인(‘수취인’의 오기로 보임, 이하 같음)으로 하여 ’96.12.31 만기(‘일람출급’의 착오로 보임) 약속어음 3매 총 600,000,000원, 청구외 OO을 지급인으로하여 ’97.6.30 만기 약속어음 12매 총 750,000,000원을 발행하여 주고 상기 6필지 11,871㎡의 토지중 쟁점토지①을 ’96.3.30 청구인 명의로 소유권 이전하고 나머지는 청구외 OOO 명의로 이전하였다가 같은 날 OOO 명의의 쟁점토지②도 소유권 이전등기 매매대금 28,200,000원으로 하여 청구인 명의로 소유권을 이전하였다. 이후 청구인과 청구외 OOO은 경기부진 등의 이유로 토지 개발이 여의치 않자, 원 소유자 대표인 OO과 협의한 결과 ’97.12.4 OOO 명의의 토지를 OO에게, 청구인 명의의 쟁점토지는 OO이 지정하는 청구외 OOO(청구외 OO의 아버지)에게 소유권 환원토록 하고, 당초 토지대금으로 지급하였다가 미결제된 약속어음 15매 1,350,000,000원을 회수하고 청구인 명의로 소유권 이전되었던 쟁점토지①·②를 실제 대금 수수 없이 청구외 OOO에게 650,000,000원에 양도하는 매매계약서를 작성하고 ’97.11.24 OOO에게 소유권 이전 등기를 경료하였다. 위에서 본 바와 같이 이 건 소유권 이전은 쟁점토지를 원소유자가 지정하는 사람에게 소유권 환원시킨 것에 불과하고 당초 매매대금으로 교부한 약속어음은 결제하지 않고 회수하였는바, 본 건 양도거래는 계약 자체도 성립되지 않았고 양도 소득도 없었으므로 양도소득세 과세는 부당하며, 설령, 이러한 형식적인 등기 이전을 양도라 하더라도 당초 약정에 따라 취득가액이 쟁점토지①은 626,400,000원이고 쟁점토지②는 28,200,000원으로 합계 654,600,000원이고 양도가액도 654,600,000원이므로 취득세 및 등록세를 감안하면 양도차손 17,977,750원이 발생하여 과세표준이 0(零)이므로 이 건과 관련한 양도소득세 결정고지는 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시하는 매매계약서 및 사실확인서에 의하면, 청구인은 ’96.3.11 청구외 OOO로부터 쟁점토지①을 취득하기로 계약하고 매매를 원인으로 ’96.3.30 소유권을 취득하였고, ’96.3.11 청구외 OOO으로부터 쟁점토지②를 취득하기로 계약하고 매매를 원인으로 ’96.3.30 소유권을 취득하여 보유하다가, ’97.11.8 청구외 OOO에게 양도하고 소유권을 이전한 사실이 확인되고 있으며 청구인은 ’97.11.18 소득세법 제165조 제1항의 규정에 의하여 부동산 양도 내용을 신고하면서 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으나 법정신고기한내에 납부하지 아니한 사실이 부동산 양도신고서에 의하여 확인된다. 상기의 사실을 모두어 판단하건대, 청구인은 대가를 지급하고 적법하게 취득한 부동산을 보유하다가 양도한 사실, 법정기한내에 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고를 한 사실에 대하여 처분청에서 이를 유상양도로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 반면, 당초 소유자인 청구외 OOO 및 청구외 OOO에게 소유권이 이전하지 아니하고 청구외 OOO에게 소유권을 이전한 사실등으로 볼 때, 대가관계 없이 원래 소유자에게 환원한 것이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단됨

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도와 관련한 양도소득세 부과 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구소득세법(’96.12.30개정전의 것) 제88조【양도의 정의】제1항을 보면 『“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.』라고 규정하고 있고, 소득세법 기본통칙 1-1-14…4의 제1항에서 『법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기로 보는 경우에는 양도로 보지 아니한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장에 따르면, 쟁점토지①의 소유자였던 청구외 OOO는 청구외 OO의 처남으로서 OO이 쟁점토지①의 실질적인 소유자이고 청구외 OO이 지정하는 청구외 OOO(OO의 부)에게 소유권 이전한 것은 실질적으로 쟁점토지 소유권의 환원 및 증여에 불과하며, 쟁점토지의 소유권 이전과 관련하여 대금의 수수가 없이 소유권이 원소유자에게 이전된 것이므로 양도 자체가 없었던 것과 같고, 설령, 이러한 소유권 이전을 양도로 본다고 하더라도 양도차익이 전혀 발생하지 않았다고 주장한다. 이에 대하여 살펴보면,

(2) 청구인은 관련토지 전체가 청구외 OO의 소유이고 쟁점토지는 OO의 처남인 청구외 OOO 명의로 명의신탁된 것이며 쟁점토지의 소유권이 청구외 OOO에게 이전된 것이 실제로는 소유권의 환원이라고 주장하는데, 청구외 OO·OOO의 확인서외에는 이러한 명의신탁 관계를 입증할 만한 구체적이고 객관적인 자료를 제시하고 있지 않는 반면, 청구외 OOO는 관련토지의 양도시 청구외 OOO에게 양도한 부분에 대하여 결정고지된 양도소득세를 ’96.12. 광진세무서에 납부한 사실을 확인할 수 있는 반면, 명의신탁을 인정할 만한 구체적 증빙은 제시되지 않고 있다. 위와 같은 사실을 감안할 때 청구인이 주장하는 명의신탁 사실을 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점토지의 취득시 매매대금조로 발행하였던 약속어음은 결제가 되지 않았고 쟁점토지의 소유권 환원과 함께 회수되었음을 들어 양도 사실 자체를 부인하고 있으나, 위 발행된 약속어음은 금융기관이 보증하거나 중개한 어음이 아니라 단지 당사자간에 채권·채무를 나타내는 증서에 불과하여 약속어음에 명기된 금액의 수수가 실제로 없었다는 점을 밝히기 어렵고, 잔금청산일(약속어음 만기일) 전에 쟁점토지의 취득을 위한 소유권 이전 등기를 경료하면서도 청구인이 쟁점토지를 소유하였던 18여 개월의 기간 동안 매도인측에서 쟁점토지상에 가등기나 근저당권 설정 등 매수인들의 대금 결제를 담보하는 아무런 조치를 취하지 않은 점을 감안하면 통상적인 부동산 매매 관행에 비추어 대금청산이 이루어지지 않았다고 보기 어려우며, 청구인이 쟁점토지의 양도후 처분청에 부동산 양도신고를 한 사실이 있고, 청구외 OOO, OOO, OOO 등의 확인서에서 부동산 매매 사실을 진술하고 있는 점을 볼 때 청구주장을 사실로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(4) 청구인은 보조적 청구로서 쟁점토지의 양도가 소유권 환원이 아니라면 쟁점토지 양도와 관련하여 양도차익이 전혀 발생하지 않았기 때문에 양도소득세 과세는 부당하다고 주장하는데, 청구인은 과세표준 및 세액결정일 전까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 처분청에 제출한 사실이 없으므로 당초 처분과 같이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함이 마땅하다 하겠다. 한편, 청구주장하는 바와 같이 사실상 무상으로 위 OOO에게 소유권이 이전된 것이라면 이를 ‘증여’로 볼 여지가 있겠으나, 증여세는 수증자의 주소지를 관할하는 세무 관청의 소관 사항이 되므로 청구외 OOO의 주소지를 관할하는 세무서장이 검토할 사항으로 이 건 심판청구에서 판단할 사항이 아니라고 생각된다. 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 소유권 이전이 소유권의 환원에 불과하며 설사 이를 양도로 본다 하더라도 양도차익이 발생하지 않았으므로 양도소득세 부과 처분은 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다할 것이고 이 건과 관련한 처분청의 양도소득세 결정은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.