전소유자의 전세보증금을 부동산 양도차익계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 1,324㎡와 근린생활시설 1,176.7㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 96.3.14(원인: 96.1.12 공매) 취득하여 97.7.23 양도한 후 양도가액을 1,630,000,000원, 취득가액을 1,308,500,000원(경락가액)으로 하고 취득세 및 등록세 75,893,000원 및 전소유자의 쟁점부동산에 대한 전세보증금 인수액 255,000,000원 합계 330,893,000원을 필요경비로 하여 양도차익을 △9,393,000원으로 97.9.30 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 필요경비중 전소유자의 전세보증금 인수액 255,000,000원은 청구인이 지불하여야 할 법적의무가 없는 금액이라 하여 이를 부인하고 98.3.14 청구인에게 97년 귀속분 양도소득세 121,553,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.5.11 심사청구를 거쳐 98.9.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 주민등록이 "서울 ○○구 ○○○동 ○○○"로 되어 있으나 그곳은 청구인의 누나인 ○○○이 거주하고 있는 곳으로 심사결정서 수령은 위 ○○○의 이웃주민인 ○○○이 받은 것이고 청구인은 98.7.5에 이르러 누나인 ○○○으로부터 심사결정서를 받은 것이므로(청구인의 남동생인 ○○○이 백혈병으로 98.6.3부터 ○○○병원에 입원하여 ○○○은 24시간 간병하였고 ○○○의 남편도 ○○○건설회사 아파트현장 소장으로 있어 부재중이었기 때문에 늦게 받았다고 주장함) 98.9.2 심판청구한 것은 적법하다.

(2) 쟁점부동산은 전 소유자인 ○○○외 2인이 상속취득 하였으나 상속세 체납으로 ○○○세무서에서 쟁점부동산을 압류하여 이후 임차인들이 95.12.4 가압류하였고 후순위인 임차인들은 쟁점부동산의 경락·배당시 한푼의 배당도 받지 못하여 청구인은 결국 임차인들의 요구를 수용하여 임차인들의 전세보증금을 반환하여 주기로 한 후 쟁점부동산을 양도시 양도가액중에서 동 전세보증금 255,000,000원을 제외한 금액을 받았음으로 이 건 전세보증금 255,000,000원을 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 청구인은 96.1.12 쟁점부동산에 대한 공매입찰에서 입찰서에 입찰예정가격 1,308,500,000원, 입찰보증금 130,850,000원으로 기재하여 최고입찰가격으로 낙찰받아 받고 공매대금을 납부한 후 96.3.14 소유권을 취득한 사실이 있으며, 쟁점부동산에 대한 공매대금의 배분과정에서 전세권을 설정한 선순위 건물세입자를 제외한 다른 전세입주자들은 후순위권자로서 전세보증금을 반환받지 못한 사실이 입찰서·배분계산서·등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 또한, 청구인이 공매를 원인으로 쟁점부동산을 취득하면서 전소유자에 대한 채권자들의 근저당권과 전세입주자들의 전세권 및 가압류등기는 전부 말소 등기한 사실이 확인되고 있는 바, 이는 공매를 통하여 경락대금을 납부함으로써 쟁점부동산을 실질적으로 취득한 것이라고 할 것이므로 청구인이 전소유자를 대신하여 전세입주자들의 전세보증금을 변제할 의무는 없다. 또한, 쟁점부동산을 취득한지 1년이 지난 97.3.30에 이르러서 청구인이 전세입주자들의 전세보증금 255,000,000원을 반환해주기로 협의한 사실 및 그 협의사항에 따라 양도가액에서 전세보증금을 차감하고 양도대금을 수령한 것이므로 위 임차보증금은 부동산 취득관련 필요경비라고 주장하고 있으나, 청구인과 전세입주자들이 연대서명한 "합의서"를 제시하고 있을 뿐 이에 대한 객관적인 입증자료의 제시도 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

① 청구인의 심판청구가 심판청구 기간을 도과하여 각하대상인지 여부와

② 청구인이 인수한 전소유자의 전세보증금 255,000,000원을 쟁점부동산 양도차익계산시 이를 필요경비로 인정할 수 있는지에 그 쟁점이 있다.

• 가. 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(1) 관계법령 국세기본법 제68조 (청구기간) 본문에서는 "심판청구는 심사청구에 대한 결정의 통지를 받은 날부터 60일 이내에 하여야 한다"고 규정하고, 같은 법 제65조(결정) 제1항 제1호에서는 "심사청구가 제61조에 규정하는 청구기간이 경과한 후에 있었거나 심사청구후 제63조 제1항에 규정하는 보정기간내에 필요한 보정을 하지 아니한 때에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다"라고 규정하고 있으며, 같은 법 제81조에서는 제65조를 심판청구에 준용하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단 청구인은 98.5.11 심사청구를 하였고 우편물배달증명서에는 98.6.29 심사결정서를 수령하였으므로 청구인은 위 결정서 수령일로부터 60일 이내인 98.8.28까지 심판청구를 제기하여야 함에도 98.9.2 심판청구를 제기한 사실이 확인된다. 따라서 심판청구기간이 4일 도과되어 본안 심리에 앞서 이 건 심판청구가 각하대상인지를 살펴볼 필요가 있다. 청구인은 심사결정서 우편물배달증명서상 청구인의 누나 ○○○의 옆 주민인 청구외 ○○○이 98.6.29 우편물을 받은 것으로 되어있고, 청구인은 청구인의 누나 ○○○을 통하여 위 심사결정서를 98.7.5 받았다고 주장하고 있으며, 청구인이 "서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○"를 주소로 한 것은 청구인이 92.6.16 설립한 ○○○건설(주)의 본점 소재지가 "서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○"로 되어 있었기 때문에 가까운 위 ○○○동 ○○○를 주소지(청구인의 가족은 경기도 ○○시 ○○○동 ○○○지임)로 하였다고 진술하고 있다. 판단컨대, 우편물배달증명서상 심사결정서를 수령한 자는 청구인의 누나 ○○○이 거주하는 다세대주택 4층 2호에 거주하는 이웃주민인 청구외 ○○○(청구인의 누나 ○○○은 4층 1호에 거주)임이 확인되는 바, 위 ○○○은 청구인의 가족이 아닌 이웃주민으로서 우편물을 수령할 권한을 위임받았다고 보기 어려우므로 98.6.9 심사결정서가 청구인에게 송달되어졌다고 보기 어렵다. 따라서 달리 증빙은 없으나 청구인이 청구인의 누나 ○○○으로부터 심사 결정서를 수령하였다고 주장하는 98.7.5 을 심사결정서 송달일로 보아야 할 것이고, 청구인은 적법한 심판청구 기간내에 심판청구를 하였으므로 본안에 대하여 심리하여야 할 것으로 판단된다.

• 나. 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(1) 관계법령 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비) 제1항에서 "양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서 그 각호에서 취득가액, 대통령령이 정하는 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적지출액, 대통령령이 정하는 양도비를 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제163조 제4항 제2호에서 "대통령령이 정하는 자본적 지출액이라 함은 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한다"라고 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단 쟁점부동산의 전소유자인 ○○○외 2인이 상속세 등으로 부과된 국세를 장기간 체납하자 ○○○세무서장은 95.7.14 쟁점부동산에 대하여 압류처분하여 ○○○공사에 공매처분을 의뢰하였으며 그 건물의 전세입주자인 ○○○외 18인은 전세보증금에 대한 권리를 주장하기 위하여 서울지방법원 북부지원의 가압류결정(95카당 ○○○)에 의하여 95.12.4 쟁점부동산에 가압류등기를 경료한 사실이 등기부등본, 공매관련 서류에 의하여 확인되고 있다. 한편, 청구인은 96.1.12 쟁점부동산에 대한 공매입찰에서 입찰예정가격 1,308,500,000원, 입찰보증금을 130,850,000원으로 기재하여 최고입찰 가격으로 낙찰받아 96.3.14 소유권을 이전하면서 같은 날짜로 쟁점부동산 관련 전세입주 자들의 압류등기는 전부 말소하였으며, 쟁점부동산 전소유자의 전세입주자들에 대한 전세보증금 255,000,000원을 청구인이 대신 반환하여 주기로 전세입주자들과 합의하였다고 주장하면서 97.3.30 작성된 합의서를 제시하고 있고, 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하면서 위 전세입주자들에 대한 전세보증금 채무를 다시 쟁점부동산 매수자인 ○○○에 인계하였다고 하면서 전세입주자들의 사실 확인서를 제시하고 있다. 판단하건대, 주택임대차보호법(제3조의 2 제1항)에 의하여 전세입주자는 주택경락자에 대하여 그 임차보증금의 우선 변제를 주장할 수 있고 그에 따른 유치권을 행사할 수 있으나 쟁점부동산과 같이 일반상가 입주자는 이러한 권리를 행사할 수 없고 법원의 경락허가 결정서에 전세보증금에 관한 사항이 기재되어 있지 아니하여 청구인이 전세보증금 전액을 변제할 법적 의무가 있다고 보기 어려우므로 청구인이 전제입주자에게 반환하기로 합의한 전세보증금 255,000,000원은 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제1항의 "자산의 취득에 소요된 실지거래액"에 해당한다 할 수 없다 할 것이다(국세심판례 96서1479, 96.8.23외 다수 같은 뜻임).

• 다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.