양도시기가 언제인지 여부

심판청구번호 국심1998중 2150(1999. 4. 9) 이 1987.9.25 ○○○공사로부터 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 905㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○, ○○○, ○○○과 공동으로 매수계약(청구인 지분은 4분의 1임)하고 위 쟁점토지 위에 건물 5,122㎡(이하 "쟁점건물"이라 하며 쟁점토지와 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 1990.4.16 위 4인 공동명의로 소유권보존등기(청구인 지분은 4분의 1임)하였으며 쟁점토지는 1993.5.26 ○○○공사로부터 위 4인 공동명의로 등기부상 소유권이전 등기한 후 1993.6.9 쟁점부동산에 대한 청구인 지분 4분의 1을 청구외 ○○○에게 양도하고, 신고기한 내에 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 1998.3.15 청구인에게 1993년도분 양도소득세 428,009,240원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.9 심사청구를 거쳐 1998.8.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인과 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 등 4인은 1987.9.25일 ○○○공사가 조성 분양한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 개발사업지구 내 상업업무용지 제○○○호 909㎡(현재의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 905㎡)를 대금 742,600,000원에 공동으로 매수하였는데, 청구인과 ○○○등 4인은 위 토지에 대해 위 계약당일 계약금 148,520,000원, 같은 해 1987.12.25일 중도금 222,780,000원을 ○○○공사에 지급한 뒤 청구인과 ○○○은 사정에 의하여 1988.1.23 공동매입자 ○○○에게 쟁점토지의 매수로 인한 권리를 각 97,466,250원(청구인과 ○○○이 이때까지 불입한 계약금과 중도금은 각 92,825,000원이었으나 각 약500여 만원의 이른바 프리미엄을 붙였음)에 매도하였다. 그런데 쟁점토지는 ○○○공사와의 매수계약 시 택지개발촉진법 제19조 에 의거하여 계약일로부터 3년 내에 건축을 완료하여야 하고 이 기한 내에 건축을 완료하지 못할 경우에는 ○○○공사가 일방적으로 계약을 해제할 수 있다는 특약 및 매수자들이 분양대금을 완납하기 전에는 그 권리를 타인에게 양도할 수 없는 특약이 있어 이를 매수한 청구외 ○○○은 쟁점토지 위에 건물을 4인 명의로 신축하였는바, 쟁점토지는 건축이 완료된 1993.5.26 ○○○공사로부터 청구인 등 4인의 명의로 지분이전등기가 되고 건물 역시 본인 등 4인 명의로 지분이전등기가 되었다가 1993.6.9 쟁점부동산에 대한 청구인 지분을 1988.1.23일자 매매를 등기원인으로 하여 청구외 ○○○에게 소유권 이전하였다. 이러한 과정을 거치던 중 청구외 ○○○이 1997.1.1 사망하였고 실제거래가 있었던 1988.1.23일과 등기이전 절차가 완료된 1993.6.9일간의 시차에 의한 양도소득세 차액의 부담을 분명히 하고자 청구인은 ○○○의 상속인들을 피고로 한 양도소득세 부담의 무효확인 소송을 제기하여 ○○○지방법원 ○○○지원으로부터 확인판결을 받았는바, 청구인이 쟁점부동산(쟁점토지)을 양도한 시기는 1988.1.23이므로 등기부상 소유권이전일인 1993.6.9을 양도시기로 본 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 1987.9.25 청구외 ○○○공사로부터 취득하여 1993.6.9(등기접수일) 이전인 1988.1.23 청구외 ○○○에게 사실상 양도하였다고 주장하면서 그 증빙으로 청구인(원고)과 매수자인 ○○○의 상속인들(피고)간의 판결문(○○○지방법원 ○○○지원 97가단 ○○○, 97.11.28 판결 선고)을 제시하고 있는 바, 판결문 내용에 의하면 원고인 청구인과 피고인 쟁점토지 매수자 ○○○의 상속인들간의 다툼은 1988.1.23 쟁점부동산의 매매와 관련하여 원고에게 부과될 양도소득세에 대한 부담의무가 매매쌍방의 약정에 의하여 매수자 즉 피고에게 있음을 확인하는 소송으로서 이 소송에서 원고가 제시한 증빙서류는 용지매매계약서(1987.9.25 ○○○공사로부터의 토지매수계약서임), 토지등기부등본, 건물등기부등본 및 호적등본 등임을 관련 소송서류에 의하여 알 수 있다. 그러나 제시된 증빙서류 중에는 실제 양도시기와 관련된 1988.1.23자의 매매계약서가 제시되지 않은 채 재판부는 원고의 주장을 입증할 아무런 객관적인 증빙의 제시가 없는 가운데 민사소송법 제139조 에 의하여 피고가 위의 사실을 자백한 것으로 본다고 결론지었다. 이상에서 본 바와 같이 쟁점토지가 1988.1.23 청구외 ○○○에게 사실상 양도되었음을 확인할 아무런 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 처분청이 등기접수일인 1993.6.9을 쟁점부동산의 양도일로 본 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기가 언제인가에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제27조(양도 또는 취득의 시기)에서는 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다"고 규정하고, 같은 법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서는 "법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.∼5.(생략)"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지 905㎡를 1987.9.25 ○○○공사로부터 청구인등 4인(청구인, ○○○, ○○○, ○○○)이 대금 742,600,000원에 매수하여 계약금 및 중도금을 지급한 뒤 청구인의 사정에 의하여 쟁점토지에 대한 청구인 지분(4분의 1)을 프리미엄 약 500만원을 포함하여 97,466,250원에 공동취득자중 1인인 청구외 ○○○에게 1988.1.23 양도(공동취득자중 1인인 청구외 ○○○도 자기지분인 4분의 1을 청구외 ○○○에게 같은 일자에 같은 금액으로 양도하였다고 함)하였고, 쟁점토지 위의 건물 신축은 쟁점토지 분양계약서 상 매수자들이 계약일로부터 3년 이내에 건축을 완료하지 아니하면 ○○○공사가 계약을 해지할 수 있어 청구외 ○○○이 청구인등 4인의 명의로 건물을 신축하였다고 주장하면서, ① 1988.1.23자의 쟁점토지에 대한 매매계약서(매도자: 청구인, 매수자: ○○○), ② 쟁점건물의 건축물 관리대장 상 1990.3.22부터 청구외 ○○○, ○○○이 소유자로 표기된 건축물 관리대장 ③ ○○○외 1인이 1990.3.3 개업한 것으로 표기된 쟁점부동산에 대한 임대사업자 등록증 ④ 처분청이 쟁점부동산의 양도시기로 본 1993.6.9 이전인 1992년도에 체결된 쟁점부동산에 대한 임대차계약서(○○○학원, ○○○부페, ○○○ 레스토랑 등과의 임대차 계약서에 임대인이 ○○○외 1인으로 표기되어 있음) ⑤ 쟁점부동산의 등기부상 소유권 이전일(1993.6.9) 이전에 청구인이 쟁점부동산으로부터 임대소득이 있는 것으로 신고한 적은 없으나 청구외 ○○○과 ○○○이 1992년도 및 1993년도에 쟁점부동산에서 부동산 소득이 발생하였고, 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고 납부하였다는 부가가치세 신고서, 사업자 기본사항 조회서, 부가가치세 세적관리카드 등 증빙서류(1989년 제1기부터 1993년 제2기 확정분까지 쟁점건물 신축에 따른 매입 세액 공제 및 납부세액을 신고한 내역) ⑥ 청구인이 쟁점토지를 1988.1.23 양도하였다는 내용이 표기된 청구외 ○○○(1997.1.1 사망)의 상속인들을 상대로 제기한 양도소득세 부담의 무효확인 소송 판결문(○○○지방법원 ○○○지원 97가단○○○호로 1997.11.28 선고된 의제자백에 기초한 판결임), ⑦ 청구외 ○○○의 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세내역(1990.12월 관할세무서인 동부세무서에서 쟁점토지 공동취득자인 청구외 ○○○이 쟁점토지에 대한 지분 4분의 1을 1차 중도금을 지불한 상태에서 양도하고 4,641,250원의 전매차익을 얻은 것으로 보고 1990.12.22 양도소득세 2,784,750원을 결정하고 종결하였음)을 제시하고 있다. 판단컨대, 청구인이 제시하는 증빙에 의하면 청구외 ○○○외 1인이 쟁점건물을 1990년부터 관리한 것으로 보이는 측면이 있으나, ① 당초 쟁점토지를 ○○○공사로부터 매입한 청구인 등 4인이 특수관계(○○○은 ○○○의 아들이며, 청구인 및 ○○○은 ○○○의 조카임)에 있고 이 건 쟁점부동산의 매도자(청구인)와 매수인(○○○)은 조카와 삼촌관계이며, ② 청구인이 청구외 ○○○과 함께 1988.1.23 쟁점토지를 각 97,466,250원에 ○○○에게 양도하였다고 주장하는데 매매당사자들이 특수관계에 있고 계약일자 및 매매대금이 동일하므로 청구인과 ○○○간의 계약서 및 ○○○과 ○○○간의 계약서는 같은 장소에서 동시에 작성된 것으로 보임에도 양 매매계약서는 매매계약서 서식, 글씨체 및 인장 등이 서로 다르고, 청구인이 쟁점토지 매수자의 상속인들을 상대로 제기한 양도소득세 부담의 무효확인소송(○○○지방법원 ○○○지원 97가단○○○, 1997.11.28 판결 선고)시에 위 계약서가 법원에 제시되지 아니한 점 등으로 미루어 보아 청구인이 제시하는 1988.1.23자 계약서는 사후에 작성된 것으로 보이고, ③ 쟁점토지의 양도시기를 확정할 잔금청산일에 대한 직접적인 증빙(매매계약서 및 대금지급증빙 등)이 없어 처분청이 소득세법 시행령 제53조 제1항 제1호 의 규정에 따라 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 본 처분은 정당한 것으로 판단된다.
• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.