토지의 양도시기 및 기준시가에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지양도가액을 그 한도로 할 수 있는 경우에 해당하는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1997서1517

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 80.8.10 상속을 원인으로 하여 91.10.14 소유권취득등기한 경기도 OO군 OO리 OOOOO 대지 565㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 92.3.12 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 위 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.1.11 청구인에게 92년도 양도소득세 263,296,350원을 결정고지 하였다(처분청은 이의신청 결정에 따라 쟁점토지의 지상에 25.08㎡의 주택이 존재하였음을 인정하여 201,571,880원으로 감액경정하였음). 청구인은 이에 불복하여 98.3.10 이의신청 및 98.6.19 심사청구를 거쳐 98.8.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

1. 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지를 91.3.11 1억2,000만원에 매도하기로 매매계약을 체결하고 계약금 1,000만원은 계약당시에 지급받았고, 1차 중도금 2,000만원은 91.3.19, 2차 중도금 6,000만원은 91.4.11, 잔금 3,000만원은 91.11.19 각 지급받고 소유권이전등기등 제반 관계서류를 전부 청구외 OOO에게 넘겨주었으며, 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지를 매도한 사실이 전혀 없으며 위 부동산의 양도시점은 잔금청산일이므로 청구인이 잔금을 청산한 뒤 양도소득세 신고를 하여야 하는 92.5.30 다음 날인 92.6.1부터 5년이 경과한 이 건 부과처분은 국세기본법 제27조의 규정에 의하여 소멸시효가 완성되었으므로 취소되어야 한다.

2. 이 건 부과처분이 소멸시효가 완성되지 않았다 하더라도 청구인이 청구외 OOO에게 양도한 부동산 가액은 1억 2,000만원이므로 청구인이 실지양도한 가액을 기준으로 하여 이 건 양도소득금액은 계산되어야 할 것이고, 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익보다 작을 경우에는 양도가액을 양도차익으로 할 수 있으므로 이 건 부과처분은 경정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 청구외 OOO은 당초 처분청 담당공무원과의 전화통화에서는 쟁점토지의 중개에만 관여하였다고 진술하였다가 보정요구에서는 구체적인 증빙서류 제시없이 실제 본인이 취득하였다고 단순히 확인하고 있어 청구외 OOO의 사실확인내용은 그 신빙성을 인정할 수 없으며, 또한 처분청의 담당공무원이 등기상 양수인인 청구외 OOO의 거주지에 방문하여 직접 확인한 바, 청구외 OOO는 쟁점토지를 1억 2,000만원에 취득하면서 청구외 OOO의 입회하에 양도인인 청구인에게 직접지급하였으며, 청구외 OOO이는 중개수수료만 지급하였고 계약서 및 영수증을 분실하여 보관하고 있지 아니한다고 확인하고 있다. 또한 OOO는 98.3.31 작성한 거래사실확인서에서 쟁점토지를 청구외 OOO 및 OOO의 소개로 청구인으로부터 직접 계약하였다고 확인하고 있는 점등으로 보아 쟁점토지를 청구외 OOO에게 1억 2,000만원에 양도하고 그 대금이 91.11.19 청산되었다는 청구인의 주장은 그 신빙성을 인정할 수 없고, 청구인이 등기부등본상 명의자인 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도한 것으로 보이고 이 경우 청구외 OOO는 매매계약서와 영수증등을 분실하여 보관하고 있지 아니하여 실지양도대금이 얼마인지 또는 대금청산일이 언제인지를 알 수 없으므로 처분청이 등기접수일을 양도시기로 보아 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 ① 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지와,

② 예비적청구로 기준시가에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지양도가액을 그 한도로 할 수 있는 경우에 해당하는지에 있다.

• 나. 관계법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 법률) 제27조에 의하면 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제53조 제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 규정하고, 그 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 91.3.11 청구외 OOO(계약서상에서는 OOO의 처인 OOO외 1인으로 되어 있음)에게 1억2,000만원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서·OOO이 91.3.11 작성한 매매확인서·OO신용협동조합의 양도대금 입금에 대한 전표 사본을 제시하고 있으나, ① 등기부상 쟁점토지의 매수인인 청구외 OOO는 쟁점토지 대금을 청구외 OOO의 입회하에 청구인에게 직접 지불하고 청구외 OOO에게는 수수료만 지급하였으며 매매계약서 및 영수증은 분실하여 98.6.24 확인서 작성 당시 보유하고 있지 아니하다고 처분청공무원에 확인한 사실이 있고 ② 청구인이 제시하는 계약서대로 매매대금이 모두 지불되었는지에 대하여 금융자료등 객관적인 증빙이 없고, 청구인이 제시하는 OO신용협동조합의 청구인 명의의 입금(91.3.20 1,900만원, 91.4.12 6,000만원)도 쟁점토지의 매매대금인지가 불명하며, 잔금청산이 언제 이루어졌는지도 확인되지 아니한다. 따라서 처분청이 92.3.12(등기접수일) 청구외 OOO에게 쟁점토지가 양도되어졌다고 본 처분은 달리 잘못이 없다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액에서 취득가액등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지거래가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 하여야 한다(대법원판결 92누11886, 92.10.9 및 국세심판결정 97서1517, 97.11.10등 다수 같은 뜻임). 따라서 쟁점토지의 양도가액 1억 2,000만원이 실지양도가액인지를 살펴보면, ① 청구인과 청구외 OOO간의 쟁점토지에 대한 매매계약서가 제시되지 아니하고 ② 국세청의 쟁점토지에 대한 개별공시지가 전산자료에 의하면 91년도 공시지가가 ㎡당 660,000원으로 쟁점토지 전체의 공시지가는 372,900천원임이 확인되어 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가액 1억 2,000만원과는 차이가 크고, 달리 공시지가가 잘못 작성되어졌다고 보기도 어려우므로 청구인 제시 양도가액 1억 2,000만원은 신빙성이 없다고 판단된다. 따라서 기준시가에 의한 양도차익(331,848,736원)이 실지양도가액(120,000,000원)을 초과할 수 없다는 청구주장은 이유없다고 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.