토지의 매매가 연불조건부 매매에 해당되는지 여부와 토지가 장기보유특별공제 대상인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 81.8.31 청구외 OOO로부터 취득하여 보유하던 서울시 강동구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 215㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 93.12.3자 (주)OO에 양도하고 양도소득세 과세표준신고를 하지 아니한 사실에 대하여, 처분청은 잔금청산일인 95.7.18을 양도시기로 보고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 ‘97.12.1 청구인에게 95년도 귀속 양도소득세 141,260,166원을 결정 고지하였다가, 청구인의 98.1.24자 이의신청에 대한 결정시 쟁점토지의 매매를 연불조건부거래로 보고 첫 회 부불금 수수일인 92.7.20을 양도시기로 보아 이를 경정 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.4.21 심사청구를 거쳐 98.8.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청 의견

• 가. 청구주장

(1) 정형적인 약관에 의하여 계약이 체결되었을 때에는 연불조건부매매로 봄이 마땅하나, 본 건의 경우 일반적인 매매조건으로 양도한 경우에 해당되므로, 잔금청산일인 95.7.20을 양도시기로 보아야 하고

(2) 잔금청산일 현재 그 지상에는 93.10.19 신축·준공된 건축물이 소재하고 있어 나대지가 아니므로 장기보유특별공제 대상이다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 관련법령에 의하면, 개별약관에 의하여 3회 이상으로 분할하여 판매대금을 받고, 당해 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종부불금의 지급기일까지의 기간이 2년 이상인 것을 연불조건부 판매로 규정하고 있는 바, 본 건의 경우 3회 이상 분할하여 판매대금을 받았고, 매매계약 이후 사실상의 건축 등의 권리가 매수자인 (주)OO에 귀속되는 등 대금청산일 이전에 쟁점토지에 대한 사용승낙을 한 사실로 보아 매매계약과 동시에 쟁점토지를 매수자에게 인도한 것으로 보여지며, 인도일의 다음날부터 최종부불금 지급일까지의 기간이 3년 3개월로서 관련법령의 규정에 의하여 연불조건부 판매에 해당된다 할 것이므로 첫 회 부불지급일인 92.7.20을 쟁점토지의 양도시기로 본 처분은 정당하며,

(2) 쟁점토지의 양도시기인 92.7.20에는 나대지임이 확인되므로 장기보유특별공제대상에서 제외된다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 매매가 연불조건부 매매에 해당되는지 여부와 쟁점토지가 장기보유특별공제 대상인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 개정 전의 것) 제27조【양도 또는 취득의 시기】에는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제53조【양도 또는 취득의 시기】 제1항에서는 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. (생 략)

3. 법 제51조 제6항에 규정된 연불조건의 경우에는 첫 회 부불금의 지급일」 4.～5. (생 략)」이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제108조【할부 및 연불의 범위】 제2항에서는 「법 제51조 제6항 및 제7항에 규정하는 연불조건부 양도 또는 연불조건부 건설·제조 및 용역의 제공은 할부판매에 해당하지 아니하는 자산의 양도 또는 건설제조 및 용역의 제공으로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부·년부·기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다.

1. 3회 이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 받는 것

2. 당해 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 2년 이상인 것」이라고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 제23조【양도소득】 제2항에는 「양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만(이하 생략)

1. (생략)

2. 제1항 제1호에서 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제액”이라 한다) (가) 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것: 양도차익의 100분의 10 (나) 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것: 양도차익의 100분의 30」이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조의 3【장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지】에서는 법 제23조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가 건물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연멱적이 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있다. 그리고 토지초과이득세법 제8조 제1항 제14호 (가)목 및 같은 법 시행령 제21조 제1항 제1호에는 ‘나지’를 유휴토지로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료 등에 의하면, 처분청은 쟁점토지의 매매를 연불조건부 매매로 보아 첫 회 부불금 수수일인 92.7.20을 양도시기로 하고 그 당시 쟁점토지가 나대지였다고 하여 장기보유특별공제 대상에서 제외하여 양도소득세를 과세하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도는 연불조건부 매매가 아닌 일반매매이므로 잔금청산일인 95.7.18을 양도시기로 하되 그 당시에는 쟁점토지에 건축물이 건축되었던 때이므로 장기보유특별공제를 하여야 한다고 주장한다.

(3) 살펴보건대, 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 매매계약체결일은 92.4.17이고 92.7월중에 1차 중도금, 93.1월중 2차 중도금, 준공까지의 부가세환급으로 잔금을 수수하기로 약정되어 있고, 계약 후 매도인 명의로 진행되는 건축 등 관련 모든 사항은 매수인에게 속한다는 내용 등의 특약조항을 두고 있음에 비추어 계약과 동시에 쟁점토지의 사용권 등은 매수인에게 인도되었음을 알 수 있는 바, 이는 관계법령에 의하여 연불조건부 매매에 해당된다고 할 것이며, 동 매매계약서의 내용에 의하면, “(전 략) 토지의 매매계약이나 형식은 매도인(OOO, OOO)이 나대지 상태의 매매시 과중한 양도소득세 부담을 피하기 위한 문제···(이하 생략)”이라고 기재되어 있는 것으로 보아 쟁점토지의 계약 및 첫 회 부불금 지급당시에는 쟁점토지는 나대지이었음을 알 수 있어 쟁점토지는 장기보유특별공제 대상이 아니라고 판단된다.

(4) 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.