주택신축판매업 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 '90.12.19 서울 강동구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 103.4㎡ 건물 61.05㎡(이하 "구주택"이라고 한다)를 취득하여 건물을 철거한 후 그 지상에 '91.8.22 다가구주택 173.64㎡(이하 "쟁점주택"이라고 한다)를 신축하여 '92.12.24 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 공정과세위원회의 심의를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 '98.4.8 양도소득세 11,729,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.5.29 심사청구를 거쳐 '98.8.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택은 청구인이 판매를 목적으로 신축한 다가구주택으로서 신축 당시 주택 200만호 공급정책 등으로 판매가 여의치 않아 부득이 일부세대를 임대를 하였고 주택의 관리상 집주인이 직접 거주하는 것이 좋을 것 같아 '91.12 신축한 주택으로 청구인이 이사를 하였고 '92.12 쟁점주택의 판매후에도 마땅히 이사를 할 곳이 없어 판매된 주택의 4가구중 1가구에 '94.3 까지 전세로 거주한 사실이 있는데, 처음부터 주거를 목적으로 주택을 신축하지 않았고 최근에도 주택 신축판매업을 영위하고 있으므로 쟁점주택 판매로 인한 소득은 양도소득이 아니고 사업소득으로 과세를 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 주택의 신축양도가 건설업에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로한 사업활동으로 볼 수 있느냐의 여부 및 주택의 신축동기나 판매 전·후의 종합적인 상황 등을 고려하여 판단하여야 하는 바, 청구인은 '91.12.12∼'94.3.22 기간 중 쟁점주택에 거주한 사실이 주민등록에 의하여 확인되고 있어 거주 목적으로 쟁점주택을 신축하여 거주하다가 양도한 것으로 보여지고, 청구인이 이 건 양도에 대하여 '93.5.27 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 사실 등으로 볼 때 쟁점주택의 양도는 사업소득이 아닌 양도소득에 해당된다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도가 주택의 신축 판매업에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제20조 에서 건설업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고, 같은 법 제23조에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 규정하고 있다. 또 같은 법 제33조 제2항에서는 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보고 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점주택을 신축하여 양도하였으므로 이를 건설업으로 보아 양도소득이 아닌 사업소득으로 과세하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인가 등의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것(대법 94누 12869, '95.2.28 등 참조)이고, 판매목적이 아닌 임대, 경작, 거주목적 등 실수요 목적으로 보유하다가 양도한 경우는 양도소득세 과세대상으로 보아야(국심 92서 4159, '92.5.27 등 같은 뜻)할 것인 바, 청구인의 경우 비록 쟁점주택의 양도시기가 '92.12.24이고 그 이후에는 전세로 거주하였다 하더라도 '91.12.12부터 '94.3.22까지 쟁점주택에서 거주한 사실이 주민등록을 통하여 확인되고 있고, 청구인이 주택신축판매업을 영위하고 있다고 주장하면서 ○○○빌라(등록번호: ○○○)라는 상호의 다세대주택 신축과 관련한 사업자 등록을 제시하고 있지만 그 개업일이 '95.7.6로 쟁점주택 신축후 4년여가 지난 후이며, 쟁점주택의 양도에 대하여 '93.5.27 처분청에 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 한 사실이 있는 점등 전후 사정들을 종합적으로 고려할 때 청구인이 구주택을 철거하고 쟁점주택을 신축하게 된 동기가 판매목적이 아닌 거주목적에 있다고 보여지므로 이 건 양도와 관련한 소득은 사업소득이 아닌 양도소득에 해당하는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.