겸용주택의 1세대1주택 해당 여부

심판청구번호 국심1998중 1750(1999. 8. 5)

○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 192㎡, 건물 262.2㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1985.3.12 청구외 ○○○으로부터 취득하여 거주하다가 1995.12.29 청구외 ○○○에게 양도하고, 쟁점부동산중 토지 106.2㎡, 건물 172.56㎡를 주택이외의 과세대상으로 하여 1996.5.30에 1995년도 귀속분 양도소득세 12,944,998원을 자진신고 납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 건물총면적을 286.23㎡로 보고, 이 중 199.56㎡와 그 부수토지 133.86㎡를 주택이외의 과세대상으로 하여 1998.1.14 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 23,789,640원을 추가로 결정 고지하였다가 심사청구결정에 따라 건물총면적을 262.2㎡로 보고, 주택이외의 과세대상면적을 건물 140.7㎡, 토지 103.1㎡로 하여 11,254,161원을 감액경정하고 기납부세액에서 환급처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.26 심사청구를 거쳐 1998.7.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산의 건물 전체면적 262.2㎡중 2층 전체와 지하층 전체 및 1층 중 38.54㎡를 주거용으로 사용하였음이 임대차계약서, 주민등록표등본 및 인우보증서 등에 의하여 객관적으로 확인되므로 비과세 되는 1세대 1주택 및 부수토지의 양도로 인정하여야 하고, 만일 지하층 중 50.52㎡는 사실상의 용도가 불분명한 경우라 하더라도 소득세법기본통칙 89-19에 의하여 주택의 면적과 주택이외의 면적비율로 안분계산하여야 할 것이다. 1층 중 주거로 사용된 38.54㎡를 점포에 부수된 거주용 방이라 하여 처분청이 주택 외의 건물로 판단하였으나, 청구인이 취득 즉시 주택용도로 임대하여 청구외 ○○○ 및 그 가족이 점포와는 독립하여 주거용으로 사용하였고, 현재도 청구외 ○○○의 가족이 상시 거주하는 주거공간으로서 점포보다 더 넓은 상태이고, 점포와는 독립되어 있으므로 주택으로 보아야 함에도 객관적인 이용상황을 무시하고 점포면적으로 판정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 건축물의 용도구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이고, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것이며, 사용용도가 명확하지 아니한 지하실의 경우에는 주택과 주택이외의 면적 비유로 안분계산하여 구분하는 것이나 겸용주택의 경우 점포에 부수된 거주용 방은 주택 외의 면적으로 보는 것인 바, 청구인은 지하층 근린생활시설 50.52㎡를 주거용으로 사용하였다고 하나 겸용주택인 이 건의 경우 어느 일방이 창고로 사용하였다고 볼만한 흔적이 없으므로 사실상의 용도가 불분명한 경우에 해당된다고 보아야 할 것이며, 그렇다면 공부상 용도에 따라 판단하는 것이므로 근린생활시설 50.52㎡를 주택 외의 면적으로 봄이 타당하다. 1층 근린생활시설 90.18㎡중 30.06㎡는 청구외 ○○○의 가족이 주거용으로 사용하고 있으므로 주택에 해당된다는 주장이나 점포 등 영업용 건물에 부속된 주거용 방은 이를 점포 등 영업용 건물에 부속된 건물로 보아야 할 것이다. 또한 처분청이 이 건 양도소득세를 결정함에 있어서 건축물관리대장상 건물연면적을 286.23㎡로 하였는 바, 공부상 1층 주택 24.03㎡는 1995.12.29 증축신고 되었으나, 양도소득세 과세자료겸 결정결의서와 당해 건물등기부등본에는 주택부분 24.03㎡에 대한 등기가 되어 있지 아니하고, 매수인인 청구외 ○○○이 증축하였다는 청구인 주장은 신빙성이 있으므로 양도일 현재 쟁점부동산의 건물연면적은 262.2㎡로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 겸용주택인 쟁점부동산이 비과세되는 1세대 1주택에 해당되는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호 에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 『양도소득세』라 한다)를 부과하지 아니한다."고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제154조 제1항, 제3항, 제4항 및 제7항에는 "법 제89조 제3호에서 『1세대 1주택』이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다."고 규정하고 있다. 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 "하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하며, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 또한 법 제89조 제3호에서 『지역별로 대통령령이 정하는 배율』이라 함은 도시계획구역 안의 토지는 5배, 도시계획구역 밖의 토지는 10배를 말한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 제시한 주민등록등본과 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 1985.3.12 청구외 ○○○으로부터 취득하여 거주하다가 1995.12.29 청구외 ○○○에게 양도하였으며, 일반건축물대장에 의하면, 대지면적은 192㎡이고 건물연면적은 262.2㎡로서 지층 82.38㎡중 50.52㎡는 근린생활시설, 31.86㎡는 주택용 보일러실이며, 1층 90.18㎡는 근린생활시설이고 2층 89.64㎡는 주택으로 등재되어 있음이 확인된다. 겸용주택의 경우 용도구분은 원칙적으로 공부상 내용이나 임대계약내용에 관계없이 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것이나, 다만 사실상 사용용도가 불분명한 지하실의 경우에는 주택면적과 주택 외의 면적비율로 안분계산하여 구분하여야 하는 것(같은 뜻: 대법 87누 471 87.9.8, 국심 97중 1940 98.1.8외 다수)인 바, 이에 대하여 청구인은 1층 중 임대용 점포에 딸린 방 38.54㎡와 지층 50.52㎡는 사실상 주거용 방과 창고로 각각 사용되었으므로 주택면적에 포함되어야 한다는 주장이나, 영업용 건물(점포)에 임차인의 주거용 부분이 함께 설치되어 있다 하더라도 이를 주택으로 보지 아니하고 주 사용목적인 영업용 건물에 부수된 것으로서 주택 외의 면적으로 보는 것이며, 주택용 창고로 사용하였다고 주장하는 지층 50.52㎡는 객관적인 입증자료의 제시가 없어 사실상 주택용도로 사용하였다고 인정하기는 어려우므로 공부상의 내용에 따라 주택 외의 용도(근린생활시설)로 인정함이 타당할 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.