토지의 양도시기가 언제인지 여부(취소)

[주 문] 남양주세무서장이 1998.1.12 청구인에게 한 1995년 귀속분 양도소득세 53,793,870원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분개요 등기부등본에는 청구인이 1993.10.14 취득한 경기도 남양주시 진전읍 OO리 OOOOO 전(田) 1,115㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 1995.6.15 같은 리 OOOOO 전 620㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은 리 OOOOO 전 495㎡(이하 “쟁점②토지” 한다)로 필지 분할되어 쟁점②토지는 1995.6.15, 쟁점①토지는 1995.9.21 각각 청구외 OOO에게 양도된 것으로 되어 있고, 청구인은 쟁점① 및 ②토지 모두를 1995.5.25 청구외 OOO에게 양도한 것으로 하여 과세표준확정신고를 하였는데 처분청은 쟁점①토지의 양도시기를 등기접수일인 1995.9.21로 보아 1995년귀속분 양도소득세 53,793,870원을 1998.1.12 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.10 심사청구를 거쳐 1998.6.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점①토지 및 쟁점②토지는 경기도 남양주시 진전읍 OO리 OOOOO 전 1,115㎡에서 분할된 토지로서 청구인은 당초 쟁점① 및 ②토지 모두를 당시 서울특별시에 거주하고 있던 청구외 OOO에게 151,000,000원에 양도하고 1995.5.25 잔금을 수령하였는 바, 쟁점②토지는 양도당시 이미 농지전용허가를 필한 상태여서 외지인에게 소유권이전이 가능하여 1995.6.15 매수인(OOO) 명의로 소유권을 이전하였고, 쟁점①토지의 경우는 양도당시 농지였던 관계로 서울거주자인 매수인에게 소유권등기이전이 불가능하여 농지전용허가를 득하느라 1995.9.21에야 매수인 명의로 소유권이전을 하였으므로 쟁점①토지의 양도시기는 잔금청산일인 1995.5.25이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 1995.5.25 쟁점토지의 매매잔금을 청산하였다고 주장하면서 제시한 OO은행 OO지점장이 확인한 청구인 계좌의 저축예금 거래명세표와 보통예금 전체거래명세표를 보면, 1995.5.15에 2,000,000원이 입금되었고, 1995.5.24에 99,921,000원(동 금액은 매수자인 청구외 OOO가 송금한 사실이 무통장입금표에 의해 확인됨)이 입금되었으며, 1995.5.25 청구외 OOO이 49,078,900원(청구인은 동 금액을 쟁점토지의 잔금이라고 주장)을 청구인통장에 입금하였으나, 청구외 OOO은 쟁점토지 매매거래와 관련된 당사자가 아니여서 위 송금액이 쟁점토지 매매대금의 잔금인지가 불분명하여 매매대금의 잔금으로 보기는 어렵다 할 것이고, 그 외에 사실상 대금을 청산한 날이 95.5.25이라고 볼 만한 증빙의 제시가 없으므로 쟁점①토지의 경우 그 등기접수일(1995.9.21)을 양도일로 보아 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점①토지의 양도시기가 언제인지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것을 말하며 이하 같다) 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.～5. (생 략)』라고 규정하고 있으며, 같은 법 제60조에서 『제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.』고 규정하고 있고 같은법시행령 제115조 제1항에서는 『법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액 1의2.～5. (생 략)』라고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항에서는 『제1항 제1호를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 공장건축면적 200㎡이상인 공장을 신설하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장의 승인을 얻도록 공업배치및공장설립에관한법률 제13조 제1항에서 규정하고 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지 중 495㎡(쟁점②토지)에 대하여 1994.5.30 농지전용허가를 받은 사실이 농지전용허가증(남양주군 제94-202호)에 의해 확인된다.

(3) 청구인과 청구외 OOO간에 1995.5.13 체결한 부동산매매계약서에는 거래대상 부동산에 쟁점토지 모두(1,115㎡)가, 매매대금은 151,000,000원으로 하고 그 지불방법은 계약당일 계약금 2,000,000원, 1995.5.25 잔금 149,000,000원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 청구외 OOO의 주소지는 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO으로 되어 있다.

(4) 청구인 명의 저축예금계좌(OO은행 OO지점 OOOOOOOOOOOOOOO)에는 1995.5.15에 2,000,000원이 입금되었고, 청구인 명의 보통예금계좌(OO은행 OO지점 OOOOOOOOOOOOOOO)에는 1995.5.24 통장신규 개설시 100원이 입금되었고, 같은 날(1995.5.24) 99,921,000원이 입금되었는 바, 동 금액은 청구외 OOO가 OO은행으로부터 100,000,000원을 1995.5.24 대출받아 인지대 70,000원 및 담보조사료 9,000원을 제외한 나머지 99,921,000원을 청구인 명의계좌에 입금시킨 것이고(무통장 입금표 등에 의해 확인), 청구외 OOO의 처남인 청구외 OOO이 1995.5.25 위 청구인 명의 보통예금계좌에 49,078,900원을 입금시켜 청구인명의 보통예금계좌에 1995.5.24～1995.5.25 기간중 입금된 돈의 총액이 149,000,000원인 사실 등이 은행거래명세표 등에 의해 확인된다.

(5) 청구외 OOO는 1995.6.23 쟁점①토지에 대하여 공장부지 조성을 위한 농지전용허가신청을 하여 남양주시장으로부터 1995.7.29 공장설립승인서를 교부받아 쟁점토지 상에 공장건물 460㎡를 1995.10.10 신축완공한 사실이 농지전용허가신청서 및 공장설립승인서 등에 의해 확인된다.

(6) 등기부 등에는 쟁점토지가 1995.6.15 쟁점①토지 및 쟁점②토지로 필지분할되었고 쟁점②토지는 1995.6.15, 쟁점①토지는 1995.9.21 각각 청구외 OOO 명의로 소유권이 이전된 것으로 기재되어 있다.

(7) 쟁점토지를 청구인으로부터 매수한 청구외 OOO는 쟁점토지 모두를 일괄 매입하고 잔금을 1995.5.25 지급하였으며 쟁점토지 중 쟁점①토지는 농지(田)로 되어 있어 당시 서울거주자인 OOO 본인 앞으로 등기이전이 되지 아니하여 농지전용허가를 득하느라 등기이전이 지연되었다는 내용을 본인인감증명을 첨부하여 확인하고 있다.

(8) 1995.1.1기준 개별공시지가고시일이 1995.6.30이라는 사실에는 다툼이 없고, 남양주시장이 1998.10.12 발행한 쟁점토지에 대한 개별공시지가확인서에는 1993.1.1기준 쟁점토지의 개별공시지가는 18,100원(㎡당)이고, 1994.1.1기준 개별공시지가는 16,000원(㎡당)이며, 1995.1.1기준 개별공시지가는 85,100(㎡당)인 것으로 나타나 있다. 살피건대, 청구인이 쟁점토지의 양도시기를 1995.5.25로 하여 과세표준확정신고를 한데 대하여 처분청은 쟁점①토지의 양도시기를 등기접수일인 1995.9.21로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 구 소득세법 제27조, 같은법시행령 제53조 제1항 제1호 등에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 일정경우를 제외하고 당해자산의 대금을 청산한 날을 그 취득시기 및 양도시기로 보도록 규정하고 있고, 이 건의 경우 앞에 설시한 일련의 사실관계를 종합해 볼 때 공장건축면적이 200㎡이하인 경우 시장·군수 또는 구청장의 승인을 받지 아니하고 신고에 의해 신축이 가능하고 그 부수토지는 통상 건축바닥면적의 2～3배가 필요하여 청구인이 우선 신고면적인 198㎡ 규모의 공장을 신축하려고 쟁점토지 중 198㎡의 2.5배인 495㎡(쟁점②토지) 대하여만 농지전용허가를 받은(1994.5.30) 상태에서 쟁점토지 모두를 청구외 OOO에게 일괄 양도하기로 1995.5.13 양도계약을 체결하여 잔금 149,000,000원을 1995.5.25 수령하였고, 쟁점토지 중 쟁점②토지는 기 농지전용허가가 나온 상태라서 잔금지급 후 약 20일만에 소유권이전등기를 하였으며, 쟁점①토지는 쟁점②토지의 소유권 명의변경시 농지상태였고 당시 거래상대방(OOO)이 서울거주자인 관계로 거래상대방 명의로 등기이전이 불가능하여 농지전용허가를 받느라 소유권이전등기가 지연되었다는 청구주장을 인정하지 아니할 수는 없다 하겠다. 사실이 이와 같다면 쟁점①토지의 양도시기는 잔금청산일인 1995.5.25이라 할 것이고, 따라서 쟁점①토지의 경우 1995.1.1기준 개별공시지가고시일(1995.6.30) 이전에 양도되어 양도가액 계산시 1994.1.1기준 개별공시지가를 적용하여야 하고 1994.1.1기준 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 계산할 경우 양도차익이 발생되지 아니하므로(취득시 개별공시지가는 ㎡당 18,100원이고 양도시 개별공시지가는 ㎡당 16,000원임) 이 건 양도소득세 부과처분은 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.