부동산의 유상양도 해당 여부

심판청구번호 국심1998중 1636(1999. 1.20) 轢�337,053,600원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 76.4.1 청구외 ○○○과 공동으로 취득한 서울시 동대문구 ○○○동 ○○○ 대지 908.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 동 지상에 85.8.30 신축한 건물 201.08㎡와 87년 및 91년도에 증축한 건물 660.39㎡ 합계 861.47㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)중 1/2지분에 대하여 96.10.10 법원의 소유권이전등기 원인무효판결에 따라 소유권을 이전하고 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 98.1.15 기준시가에 의거 세액을 산출하여 양도소득세 323,926,210원을 결정고지 하였다가, 98.3.2 세액계산에 오류가 있어 16,438,890원(토지등급적용착오분)를 가산하고 3,311,500원(환지청산금의 취득가액 가산분)을 감액하여 337,053,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.4.21 심사청구를 거쳐 98.6.25 심판청구를 제 기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 75.9.8 청구외 ○○○이 원소유자 청구외 ○○○와 단독으로 매매계약체결하였으나 청구외 ○○○이 청구인에게 쟁점토지 등기이전업무를 위임하자 청구인은 ○○○에 대한 채권을 담보하기 위하여 ○○○의 승낙없이 청구인이 자의로 공동등기하였다가 ○○○의 채무변제와 96.10.10 청구인에 대한 법원의 소유권이전등기의 말소등기절차이행 및 청구외 ○○○에 대한 1/2지분 소유권이전등기절차이행판결에 따라 청구인 지분이 원소유자 ○○○에게 환원되었다가 다시 청구외 ○○○에게 이전된 것이고, 쟁점건물은 쟁점토지위에 쟁점건물을 건축키 위한 건축자금으로 청구인이 ○○○에게 대여한 채권을 담보하기 위하여 공동등기하였다가 ○○○의 채무변제로 96.10.10 법원의 청구인 지분 소유권이전등기말소등기절차이행판결에 따라 ○○○에게 이전된 것으로 유상양도가 아니므로 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 처분청이 유상양도를 입증할 만한 매매계약서 및 금융자료등 객관적인 과세 근거자료 없이 전산출력된 양도소득세 과세자료전 겸 결정결의서에 의하여 과세하였는 바, 이는 부당하므로 쟁점토지 및 건물의 청구인 지분이 청구외 ○○○앞으로 소유권이전된 사실에 대하여 그 실질내용을 재조사하여 조사된 내용에 따라 과세함이 타당하다고 판단하고 처분청에 재조사토록 하였으며, 국세청 심사결정에 대하여 처분청은 채권채무액에 대한 세법상 인정되는 객관적인 증빙자료(금전대차계약서, 차용증, 채무변제에 따른 영수증 등)가 없어 청구인 주장의 채권액(5천4백만원)은 전혀 신빙성이 없는 것으로 판단되며, 청구인의 직업 및 생활능력으로 보아 채권금액을 대여할만한 자금능력이 의문시되고 소유권이전이 궐석재판에 의한 의제자백으로 이루어져 양도담보해지를 입증할만한 실제 채무변제 상황 및 임대수입 귀속여부 등 쟁점토지 및 건물에 대한 권리행사 관계를 밝힐 수 없으며, 통상 채권 채무관계는 근저당을 설정하여 부동산을 담보로 하는 것이 관례임에도 대지와 건물이 공히 매매를 원인으로 소유권이전등기한 점으로 보아 양도담보해지에 따른 소유권이전이라는 청구주장은 이를 인정할만한 객관적인 증빙 및 사실확인이 불분명하므로 유상양도로 본 당초 결정은 타당하다는 재조사의견을 제시하고 있다.

• 가. 쟁점 이건은 쟁점토지 및 건물의 양도가 유상양도인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제88조 (양도의 정의)에서 『"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제151조(양도로 보지 아니하는 경우) 제1항에서 『채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다(각호 생략)』고 규정하고 있다. 한편 같은법 기본통칙 제88-2(자산의 양도로 보지 아니하는 경우) 제2항은 『매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 (가) 쟁점토지가 유상양도되었는지 여부에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지는 75.9.8 청구외 ○○○이 원소유자인 청구외 ○○○(매매계약서상 주소지: 서울시 동대문구 ○○○동 ○○○)와 토지매매계약을 체결하여 취득한 것이나 청구인이 ○○○에 대한 채권을 담보하기 위하여 ○○○의 동의없이 공동등기한 것인데, 96.10.10 서울지방법원 북부지원의 판결에 의해 청구인 명의로의 소유권이전등기가 원인무효의 등기로 인정되어 76.4.1자 소유권이전 등기가 말소되고 ○○○에게 환원되었다가 76.3.31 매매를 원인으로 96.10.10 소유권이 ○○○에게 이전등기되었다고 주장하는 바 이에 대해서 살펴본다.

① 먼저 청구인과 청구외 ○○○의 관계에 대하여 보면 양인은 황해도 연백군 은천면에서 월남한 동향 실향민으로 연령(청구인: 1934년생, ○○○: 1935년생)이 비슷하고 서울시 동대문구 ○○○동에서 오랜기간 이웃으로 지내온 사이임은 청구인과 ○○○의 호적등본과 주민등록초본에 의해 각각 확인되는 바, 주민등록초본에 의하면 청구인은 68.10.20∼83.6.15 기간중 ○○○동 ○○○에서, 83.6.16∼88.3.30 기간중 ○○○동 ○○○에서 거주한 것으로 되어 있고, ○○○은 79.3.14∼82.9.7 기간중 ○○○동 ○○○에서 거주한 것으로 기록되어 있는 바, 79.3∼82.9 기간중은 청구인과 ○○○이 모두 같은 ○○○동 ○○○에서 거주한 사실이 확인된다.

② 청구인은 쟁점토지가 처음부터 청구외 ○○○의 소유였다는 증빙으로 ○○○과 청구외 ○○○간에 체결된 토지매매계약서와 ○○○가 발행한 영수증(3매), ○○○이 작성한 사실확인서를 제시하고 있는 바, 위 계약서에 의하면 쟁점토지 매매대금이 10,778,700원이라는 것과 계약일은 75.9.8이고 계약금은 1,100,000원, 중도금 지급일은 75.9.21이고 중도금은 4,000,000원, 잔금지급일은 75.10.20이고 잔금액은 5,678,700원으로 나타나 있으며, 영수증에 의하면 위 각각의 기일에 각 해당금액을 매도자 ○○○가 영수한 사실이 나타나 있고, ○○○은 청구인 ○○○의 쟁점토지소유권지분이 말소된 것은 명의신탁된 것이 말소되어 환원된 것으로 유상양도가 아니라고 사실확인하고 있다.

③ 소득세법 기본통칙 제88-2(자산의 양도로 보지 아니하는 경우) 제2항은 『매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다』라고 규정하고 있는 바, 청구외 ○○○은 96.4.17 청구인을 피고인으로 하는 소유권이전등기말소청구소송을 서울지방법원북부지원에 제기하여 청구인명의로 등기된 1/2지분이 원인무효(당초 매매계약당사자는 ○○○와 ○○○임)라는 판결에 따라 96.10.10 원소유자 청구외 ○○○에게 환원되었다가 같은 날짜에 실지매수자인 ○○○에게 이전등기된 사실이 판결문 및 쟁점토지등기부등본에 의하여 확인되는 점으로 볼 때 쟁점토지의 실지소유자는 당초부터 ○○○으로서 무상양도된 것이라는 청구주장은 신빙성이 있다 하겠다. (나) 쟁점건물이 유상양도되었는지 여부에 대하여 본다. 청구인은 91.5.10 쟁점토지위에 청구외 ○○○이 쟁점건물을 증축할 때 건축자금으로 대여한 대여금채권 30,000천원(92.1.11변제)을 담보하기 위하여 쟁점건물을 공동등기하였다가 ○○○의 채무변제로 ○○○의 피담보채무가 소멸되었으므로 쟁점건물의 소유권이전등기의 말소등기를 이행하라는 96.10.10자 위 법원판결에 따라 소유권이 이전된 것이므로 유상양도가 아니라는 주장에 대하여 살펴본다.

① 쟁점건물은 85.9.2 신축(1층 97.24㎡, 2층 103.84㎡, 계 201.08㎡)되어 ○○○ 단독명의로 등기되었고, 91.5.31 1층 23.4㎡가 증축되어 ○○○과 청구인 명의로 당시 쟁점건물의 1/2지분이 등기되었으며, 91.9.26 1층 301.72㎡, 지층 145.60㎡가 증축되었다가 91.12.5 다시 2층이 189.67㎡가 증축된 결과 총 건물면적은 1층 422.36㎡, 2층 293.51㎡, 지층 145.60㎡로 합계 861.47㎡가 되었고, 96.10.10 청구인 명의의 공유자 지분 1/2이 말소되었음이 등기부에 의해 확인된다.

② 쟁점건물은 ○○○ 명의로 부동산 임대사업자 등록이 되어 있는 바, 사업자등록번호는 ○○○, 사업자등록일(개업일)은 89.7.26(86.7.1), 교부(등록)사유는 직권등록으로 되어 있는 바, 개업일인 86.7.1은 쟁점건물신축일(85.9.2)로부터 1년이내의 기간일 뿐만아니라 직권등록은 관할세무서 담당자가 실지소유자확인등 사실관계를 조사하여 사업자의 의사와 관계없이 직권에 의하여 등록시키는 방법임을 고려할 때, 실지소유자가 ○○○이기 때문에 관할세무서장이 ○○○의 명의로 직권등록한 것으로 보여진다.

③ ○○○의 부가가치세 세대장(89-97년간)은 쟁점건물이 ○○○의 자가건물로 표시되어 있고(청구인과 공동등기한 91.5.31이후에도 계속 ○○○의 자가건물로 되어 있음), 89.1기부터 97.2기 까지 부가가치세가 ○○○ 명의로 고지되어 ○○○이 납부한 사실이 부가가치세세대장과 동영수증에 의하여 확인되고, ○○○의 92-96년도 소득세 과세표준 확정신고서 및 소득금액계산명세서상의 쟁점건물 임대수입금액과 부가가치세 세대장상의 과세표준금액이 일치하는 것으로 확인된다.

④ 주식회사 ○○○ 대표이사 ○○○등 쟁점건물의 세입자 6인이 전세보증금 및 월세등을 ○○○에게 지급했으며 ○○○는 금시초문으로 알지 못한다고 하는 사실확인서를 인감증명서를 첨부하여 제출하고 있다.

⑤ 국세청 소득자료에 의하면 94-97년간 청구인 및 그 가족은 소득이 없는 것으로 나타나고, ○○○은 94-97년간 쟁점건물의 임대소득을 포함하여 301,002천원의 임대소득이 있는 것으로 나타나고 있으며(그 가족의 소득은 없음), 부동산 취득 및 양도자료에 의하면 청구인 및 그 가족소유의 부동산은 없는 것으로 나타나고 있는 바, 쟁점토지 및 건물의 양도금액(기준시가기준 940,389천원)을 반영한 소득자료 및 부동산 취득·양도자료가 나타나지 않는 사실로 볼 때 쟁점토지 및 건물이 유상으로 양도되지 않았다고 봄이 사회통념에 합치된다 하겠다. (다) 나아가 쟁점토지 및 건물이 당초부터 청구외 ○○○이 실지소유자라는 증빙으로 제시하고 있는 쟁점토지와 쟁점건물에 대한 토지초과이득세, 환경개선부담금, 재산세등의 납부영수증(79년∼96년 기간중의 영수증 32매로 ○○○이 실지 납부하고 보관중이라고 주장)을 보면,

① 91.11.16 ○○○(5,978천원), ○○○(29,423천원)명의로 각각 고지된 토지초과이득세가 모두 91.11.30 ○○○은행 ○○○지점(○○○의 주소지이고, 쟁점토지 및 건물의 소재지임)에 납부된 사실이 납세고지서겸 영수증에 의하여 확인되고, 같은 날짜에 ○○○의 ○○○은행 ○○○지점 ○○○예금계좌(○○○)에서 15,000천원이 인출(○○○은 이를 ○○○분 토지초과이득세납부에 사용했다고 주장)된 사실이 확인되며,

② 납부자가 ○○○외 1인으로 된 시설물분 환경개선 부담금이 95.10.24(107천원) 및 96.3.20(109천원) ○○○은행 ○○○ 지점에서 납부된 것이 동 영수증에 의해서 확인되고,

③ 재산세 86.2기분이 86.9.27 ○○○은행 ○○○ 지점에서 ○○○, ○○○명의로 각 105천원씩, 87.1기분이 87.6.30 ○○○은행 ○○○지점에서 각 105천원씩, 88.1기분이 88.6.30 ○○○은행 ○○○지점에서 각 105천원씩, 89.1기분이 89.6.30 ○○○은행 ○○○지점에서 각 105천원씩이 납부된 사실이 있고, ○○○·○○○을 납부자로 하는 재산세(건물분) 93,94,95년도분 및 ○○○를 납부자로 하는 종합토지세 94,95년도분이 ○○○은행 ○○○지점에서 각각 납부된 사실이 동 영수증에 의하여 확인되나, ○○○의 주소지인 서울시 중랑구 소재 금융기관에서는 88.3.30(주민등록이전일)이후 납부한 사실이 없음이 확인된다.

④ 또한 총32매의 영수증중 22매가 ○○○의 주소지(동대문구 ○○○동 및 ○○○동)인근지역인 ○○○동(18매), ○○○동(2매), ○○○동(2매) 소재금융기관에서 납부된 사실등으로 볼 때, 쟁점건물이 ○○○과 ○○○ 공동명의로 되어 있으나 실지소유자인 ○○○이 재산세등을 실지 납부했다는 청구주장은 상당한 이유가 있어 보인다. (라) 한편 처분청은 앞에서 본 재조사의견에서 청구인의 직업 및 생활능력으로 보아 청구인은 청구인이 주장하는 채권금액을 대여할만한 자금능력이 의문시 된다고 하고 있고, 청구인도 청구외 ○○○에게 자금을 대여한 사실에 대하여 이를 인정할만한 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있는 점에 대하여 본다.

① 청구인은 91.5.10 ○○○에게 대여한 건축자금 30,000천원을 담보하기 위하여 공동등기하였다고 주장하나, 91.5.31 증축된 면적은 23.4㎡(약 7평)에 불과할 뿐만아니라(약 7평의 증축비용으로 30,000천원은 과다하다 할 것이다) 같은 날짜에 증축면적을 포함한 224.48㎡를 각 1/2지분으로 공동등기한 사실로 미루어 볼 때 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보이고,

② 오히려 향후의 토지초과이득세를 경감시키기 위하여 실지는 ○○○의 단독소유(85.9.2 신축이후 ○○○의 단독소유였음)임에도 공동등기한 것이라고 ○○○이 주장하는 바 이 ○○○의 주장이 보다 사실에 가까운 것으로 보인다 할 것이다(90년 당시에는 쟁점건물이 ○○○의 단독명의인 결과 90.1.1∼90.12.31 예정결정기간분 토지초과이득세는 청구인이 29,423천원, ○○○이 5,978천원으로 청구인분이 ○○○분의 약 5배에 이른다) (마) 이상과 같은 사실들을 종합하여 살펴볼 때, 쟁점토지 및 쟁점건물이 청구인과 청구외 ○○○ 공동명의로 등기되어 있으나 사실은 청구인이 ○○○에게 자금을 대여하고 채권확보를 위해 ○○○의 토지와 건물을 공동소유로 등기했다가 채무변제가 완료되었으므로 서울지방법원 북부지원의 판결에 따라 소유권등기를 말소함에 따라 실지 소유자 ○○○ 단독명의로 소유권이 등기되었다는 청구주장은, 쟁점토지의 경우 서울지방법원 북부지원 판결에서 청구인 명의의 소유권이전등기는 매매원인무효의 등기로 인정되었고, 청구외 ○○○도 명의신탁된 것이 말소등기된 것이라고 주장하고 있는 점, 청구인이 76.4.1∼96.10.10 기간중 공동소유자로서 재산권을 행사한 사실이 없는 점, 토지초과이득세·재산세·종합토지세등의 납부자료, 85.8.30 쟁점토지위에 ○○○이 단독으로 건물을 신축한 점 등으로 보아 쟁점토지는 당초부터 실질적으로는 ○○○ 단독소유였다고 보는 것이 타당하다고 할 것이고, 또한 쟁점건물은 당초 ○○○이 단독으로 신축하였고, 청구인의 소득자료, ○○○의 사업자등록의 직권등록관련자료, 부가가치세대장 및 동세금납부자료, 소득자료 및 임대관련자료, 토지초과이득세·재산세등의 납부자료, 토지초과이득세경감을 위한 공동등기사실등 일련의 자료 및 사실과 전후관계로 볼 때 쟁점건물도 실질적으로는 ○○○의 단독소유인데 명의상 공동등기된 것이 서울지방법원 북부지원의 판결에 의해 소유권이 말소되었다고 봄이 타당한 것으로 보이므로 유상양도가 아니라는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.