청구인이 토지를 양도한 데 대하여 처분청이 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 충북 진천군 진천읍 OO리 OOO 답 4,565㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 충북 진천군 진천읍 OO리 OOO 답 3,178㎡(전체면적 4,767㎡중 1/3지분, 이하 “쟁점2토지”라 한다)를 88.3.31 및 96.10.29 각각 취득하여 96.11.30 양도한 후, 쟁점1토지는 기준시가에 의해 양도차익을 산정하되 실지양도가액을 한도로 하고, 쟁점2토지는 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 97.1.31 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 98.2.10 청구인에게 96년도 귀속 양도소득세 23,959,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.3.12 심사청구를 거쳐 98.6.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점1토지의 기준시가에 의한 양도차익은 94,105,257원이지만 실지양도가액이 70,000,000원이므로 기준시가에 의한 양도차익은 실지거래 양도가액을 초과할 수 없으므로 양도차익을 70,000,000원으로 하여야 하고, 쟁점2토지의 경우 취득후 1년이내에 단기 양도한 토지로서 실지거래가액(취득가액 80,000,000원, 양도가액 60,000,000원)이 검인계약서와 거래사실확인서 등 증빙에 의해 확인되므로 실지거래가액에 의해 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 자산양도차익 예정신고서에 기재한 실지양도가액을 보면, 쟁점1토지의 가액은 70,000,000원, 쟁점2토지의 가액은 60,000,000원으로 각 신고하였으나 이들 토지의 개별공시지가에 의한 가액이 각 175,296,000원, 158,90,000원으로 신고한 양도가액이 개별공시지가의 39.9%, 37.7%로서 현격한 가격차이를 보이고 있으므로 저렴하게 양도한데 대한 특별한 사정이 없다면 실거래가액으로 보기가 어려운 것이며, 청구인이 양도가액에 대한 증빙으로 거래 상대방의 실거래확인서와 검인계약서 등을 제시하고 있으나 이들 증빙만으로 신고가액을 실거래가액으로 보기는 어려운 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 처분청이 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목의 규정을 모아보면, 취득 및 양도가액은 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 정하는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 ”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. (생략)
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있으며, 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 본다. (가) 청구인은 쟁점1토지를 88.3.29에 취득하고 쟁점2토지(전체면적 4,767㎡중 2/3지분)는 96.10.29 취득하여 두필지 모두를 96.11.30 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 97.1.31 쟁점토에 대한 자산양도차익 예정신고를 하였는 바, 쟁점1토지에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하면서 94,605,257원이 실제양도가액 70,000,000원보다 크다는 사유로 실제양도가액 70,000,000원을 양도차익으로 하여 신고하였고, 쟁점2토지는 취득하여 1년이내에 단기양도하였다 하여 양도가액을 60,000,00원으로 하고 취득가액을 80,000,000원으로 하는 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정한 후 양도소득세를 신고·납부한 사실이 양도소득세 신고서에 의하여 확인되며, 처분청은 쟁점1, 2토지의 양도에 대하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의해 과세하였음이 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점1토지에 대하여 본다 청구인은 쟁점1토지는 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하므로 양도차익을 실지양도가액으로 하여야 한다고 주장하면서 양도시 검인계약서와 취득 및 양도 당사자의 거래확인서를 제시하고 있는 바, 이는 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도가액이 실지양도가액임이 입증되는 것이 전제되어야 하는 것이나 청구인이 제시한 양도계약서와 거래확인서는 당사자간의 약정에 의해 임의작성이 가능한 문서로서 금융자료등 객관적인 증빙에 의해 위 거래내용이 뒷받침되지 아니하는 한 위 증빙만으로는 양도가액이 확인된다고 보기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 제시한 매매계약서상의 양도가액 70,000,000원은 기준시가 175,296,000원의 40%에 불과하여 통상의 거래관행에 비추어 현저히 낮은 가액으로 매도할 만한 불가피한 사유도 입증되지 않고 있으므로 청구인이 제시한 매매계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 쟁점2토지에 대하여 본다 청구인은 쟁점2토지의 양도가 1년내 단기양도에 해당한다 하여 시리거래가애그로 과세하여야 한다고 주장하면서 취득 및 양도시 검인계약서와 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 전시 관련법령에 의하면 1년이내 단기양도라 하더라도 단기매매차익을 목적으로 하는 거래가 아니거나 청구인이 신고한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의한 과세가 가능한 것인 바, 위에서 살펴본 바와 같이 매매계약서와 확인서 만으로는 실지거래가액이 확인된다고 보기 어렵고, 더욱이 이 건의 경우에 있어서는 쟁점토지를 양도후 쟁점토지를 포함한 전체토지에 OOOO신용금고로부터 채권최고액 375,000,000원의 근저당이 설정되었음을 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액 60,000,000원 지나치게 낮은 금액임을 알 수 있는 바, 청구인이 특별한 사유도 없이 기준시가 158,900,000원의 37.7% 수준에 불과한 저렴한 가액으로 쟁점토지를 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 따라서 처분청에서 쟁점1, 2토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.