부동산의 양도시기

심판청구번호 국심1998중 1300(1999. 2. 2) 永돔撚轢�1,141,423,020원의 부과처분은 이를 취소한다.

처분청은 청구인이 1995.10.30 서울특별시 중랑구 ○○○동 ○○○ 대지 2,952㎡(1997.12.19 ○○○동 ○○○ 대지 2,728㎡와 ○○○ 대지 224㎡로 분할됨, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○건설주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다하여 1997.12.16 청구인에게 95년도 귀속 양도소득세 1,141,423,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.3 심사청구를 거쳐 1998.5.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에 매도함에 있어서 1995.1.5 매매계약체결당시 단서 조항에서 "주택건설촉진법 및 조세감면규제법에 따라 세금감면이 불가할 때 매수인은 매도자에게 양도소득세 명목으로 285,000,000원을 지불한다고"고 되어있고, 청구인은 1995.10.30 위 양도소득세상당액을 제외한 나머지 금액을 전액수령하고 그 후부터는 매수인이 등기이전을 해 갈 경우 청구인이 납부할 양도소득세의 감면조건을 충족하여 주던지 아니면 285,000,000원을 지불하고 쟁점토지의 등기를 이전해가기를 기다리고 있었으나 청구외 법인은 토지거래허가를 받지 못하여 등기이전을 하지 못하였을 뿐만 아니라 사실상 국민주택신축도 어렵게 되었다. 그래서 청구인은 계약서 단서조항에 약정한 285,000,000원을 지급하여 줄 것을 요청하였고, 청구외법인은 1997.9.24 청구인 앞으로 1998.2.3을 지급기일로 한 285,000,000원의 약속어음을 발행하여 주었으며, 당해 어음의 지급기일인 1998.2.3 청구외법인의 자금사정으로 약속어음의 지급기일을 연기하여 달라는 부탁이 와서 1998.4.10까지 지급기일을 연기하여 주었다. 그러던중 쟁점토지가 ○○○시에서 시행하는 ○○○지역 노인 전문요양병원의 건축부지에 편입되게 되어 1997.12.15 ○○○구청장은 청구인에게 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 법률에 따라 보상계획통지를 하였고, 또한 ○○○구청에서는 쟁점토지를 2필지로 분할한후 1998.4.13 그중 1필지인 ○○○동 ○○○ 대지 2,728㎡에 대한 수용보상금으로 1,805,936,000원을 청구인의 예금통장(○○○은행 ○○○)에 입금시켰다. 청구인은 1998.4.13 ○○○시로부터 받은 토지 수용보상금 1,805,936,000원 중에서 청구외법인으로부터 잔금으로 받기로 한 285,000,000원을 공제하고 남은 잔액을 청구외법인에게 되돌려 주면서 당시 청구인이 98.4.10을 지급기일로 하여 소지하고 있던 약속어음도 반환하여 쟁점토지에 대한 매수인과의 모든 관계를 정리하게 되었다. 따라서 쟁점토지의 경우와 같이 매수인의 사정으로 매도인의 양도소득세를 감면받게 해줄수가 없어 매수인이 당해 양도소득세 상당액을 매도인에게 지불하였다면 당해 부동산의 양도시기는 양도소득세 상당액을 수령한 날인 1998.4.13로 보아야 하므로(1997.4.8 개정 소득세법기본통칙 98-4, 국심 90서352, 1990.6.29 등 참조) 이 건 부과처분은 취소되어야 한다
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구외법인에 쟁점토지를 2,036백만원에 양도하기로 하고 1995.1.5 매매계약을 체결한 후 계약당일 계약금 300백만원, 1995.3.31 중도금 700백만원, 1995.10.30 잔금 1,036백만원을 수령한 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 청구인은 이건 매매계약시에 쟁점토지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 감면이 불가할 때 매수자가 양도소득세 명목으로 285백만원을 청구인에게 지불하기로 하였는바, 양도소득세 감면이 불가능하여 청구외법인이 1997.9.24 청구인에게 285백만원의 약속어음을 발행해주었으므로 어음만기일인 1998.2.3이 쟁점토지의 양도시기라고 주장하나, 청구인이 1995.10.30 작성한 각서내용을 보면 "청구인이 쟁점토지를 양도하고 잔금 전액을 수령하였으나, 토지거래허가 미필로 등기절차를 이행하지 못하였으며, 토지거래 허가를 받아 등기이전에 차질이 없도록 협조하겠다"고 되어 있고, 청구외법인의 대표이사 ○○○ 및 총무이사 ○○○의 사실확인서에서도 잔금청산일을 1995.10.30로 확인하고 있어 잔금은 청산되었으나, 토지거래 허가를 받지 못하여 등기를 하지 못하고 있음을 알 수 있다. 쟁점토지의 매매계약서에 양도소득세 감면이 불가할 때 청구외법인이 양도소득세를 청구인에게 지불한다고 되어 있기는 하나 이는 계약성립에 영향을 미치는 조건이 아니며 매매당사자간의 이해조정에 관한 부수적인 조건에 지나지 않는다고 판단되고, 위 청구인의 각서 및 매수자측의 사실확인서에서도 소유권이전등기를 못하는 사유가 양도소득세 관계가 아닌 토지거래 허가 미필로 인한 것임을 알 수 있다. 따라서 잔금이 청산된 날인 1995.10.30을 쟁점토지의 양도시기로 보아 이건 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 1995.10.30 청구외법인에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제88조 제1항 에서는 "제4조 제3호 및 이장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(이하 생략)"고 규정하고 있다. 또한 같은법 제98조에서는 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다"고 규정하고, 같은법 시행령 제162조 제1항에서는 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다"고 규정하고, 제1호에서는 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다"고 규정하고 있다.
• 나. 사실관계

(1) 1995.1.5 청구인과 청구외법인간에 작성된 쟁점토지의 매매계약서의 내용을 보면 다음과 같다.

• 가) 매매대금은 2,036백만원으로 하고 계약금 300백만원은 계약당일에 영수하고, 1차중도금 700백만원은 1995.3.31, 2차중도금 900백만원은 1995.10.30, 잔액금 136백만원은 1996.2.28자에 각각 영수하기로 약정하였다.
• 나) 계약서 단서조항을 보면 "주택건설촉진법 및 조세감면규제법에 따라 세금감면이 불가할 때 매수인은 매도자에게 양도소득세 명목으로 285백만원을 지불한다"고 되어 있다.

(2) 청구외법인의 대표이사 ○○○의 사실확인서(1997.7.12 작성), 청구인이 1995.10.30 청구외법인에 작성하여 준 각서 등에 의하면, 쟁점토지의 매매대금중 계약서 단서조항에서 약정한 양도소득세 285백만원을 제외한 매매대금 총 2,036백만원은 1995.10.30 청구인이 전액수령하여 청산된 사실이 확인되고 이에는 다툼이 없다(계약금 300백만원 1995.1.5, 1차중도금 700백만원 1995.3.31, 2차중도금 900백만원 및 잔액금 136백만원 1995.10.30)

(3) 그러나 쟁점토지는 토지거래신고지역(청구인과 국세청장은 토지거래허가구역이라고 잘못 표현하였음)으로서 청구인과 매수자인 청구외법인이 주택건설용지로 매매하고자 ○○○구청장에게 토지거래계약신고를 하였으나, ○○○구청은 1997.8.18자 회신에서 쟁점토지가 도시계획상 학교용지로 위 토지에 아파트를 신축분양하는 것은 도시계획법에 의한 토지이용이 적합치 아니하므로 국토이용관리법 제21조 의 8 제1항의 규정에 의거 토지거래계약체결의 중지를 권고하니 양지하기 바란다고 회신한 바 있다(1997.8.18, 지적 58320-1849).

(4) 청구외법인은 쟁점토지상에 아파트신축이 사실상 불가능하게 되자 쟁점토지 매매계약서 단서조항에 의하여 양도소득세 지급명목으로 청구인앞으로 발행한 약속어음의 내용을 보면 다음과 같다. 둁 금액 285,000,000원 (지급기일 1998.2.3) 둁 1998.2.3 청구외법인의 자금사정으로 위 어음의 만기를 1998.2.23까지로 연기함 둁 1998.2.20 위 어음의 만기를 1998.4.10까지로 연기함

(5) 1997.12.15 ○○○구청장이 청구인에게 발송한 토지수용 보상계획의 열람 및 통지서의 내용을 보면 "○○○시에서 시행할 예정인 북부지역 노인전문요양병원 건립부지에 귀하(청구인) 소유의 쟁점토지 등이 편입되게 되어 사업에 필요한 토지를 매입하고자 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법시행규칙 제5조 의 3의 규정에 따라 보상계획을 통지하니 토지조서에 이의가 있을 시에는 열람기간내에 이의를 제시하여 주시기 바랍니다"고 되어 있다.

(6) ○○○구청장은 1997.12.19 쟁점토지 2,952㎡를 중랑구 ○○○동 ○○○ 대지 2,728㎡와 ○○○ 대지 224㎡로 분할하여 위 ○○○ 대지 2,728㎡를 수용하기로 하였으며,

(7) ○○○구청에서는 ○○○은행에 청구인의 계좌를 개설(○○○)하여 1998.4.13 수용보상대금 1,805,936,000원을 입금시켰으며, 같은날 청구인은 위 계좌에서 1,805,936,000원을 출금하여 285,000,000원은 청구인이 청구외법인으로부터 지급받을 양도소득세 명목으로 청구인의 ○○○은행 자유저축예금계좌 (○○○)에 입금시키고 청구외법인에 영수증을 발급하였으며, 나머지는 청구외법인에게 지급한 사실이 관련증빙에 의하여 확인된다.

(8) 쟁점토지중 ○○○시에 수용된 2,728㎡는 1998.4.10 청구인으로부터 ○○○시로 소유권이전등기되고, 나머지 224㎡는 1998.8.27 청구외법인에 소유권이전등기되었다.

• 다. 적용 및 판단

(1) 쟁점토지중 1997.12.19 분할된 후 ○○○시에 수용된 중랑구 ○○○동 ○○○ 대지 2,728㎡에 대하여 양도시기가 언제인지를 살펴본다. 위 사실관계에서 본 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 청구외 법인에게 매도하기로 하고 1995.1.5 매매계약을 체결하였으며, 동 매매계약서상의 단서조항에서 약정한 양도소득세 상당액 285백만원을 제외한 매매대금이 1995.10.30 청산되고, 그후 ○○○구청장에게 토지거래계약신고서를 제출하였으나 쟁점토지가 도시계획상 학교용지로 지정되어 있어 아파트신축은 불가하다는 이유로 1997.8.18 ○○○구청장으로부터 국토이용관리법 제21조 의 8 제1항의 규정에 의거 토지거래계약체결중지권고를 받아 등기이전을 못하고 있던 중 쟁점토지가 서울북부지역 노인전문 요양병원건립부지로 편입되게 되어 1997.12.15 청구인이 ○○○구청장으로부터 토지수용보상계획통지를 받았고, 1997.12.19 쟁점토지중 2,728㎡가 분할되어 동 2,728㎡만 수용되게 되었고, 1998.4.10 그 소유권이 청구인으로부터 ○○○시로 이전등기되고 1998.4.13 수용보상금을 받았는바, 위 거래의 내용을 보면 쟁점토지중 ○○○시에 수용된 2,728㎡는 청구인이 청구외법인에 쟁점토지를 매매하기로 하는 계약을 체결하고 대금지급이 이루어졌으나, 관할구청장으로부터 토지거래계약체결중지권고를 받았고, 또한 청구인이 청구외법인으로부터 양도소득세 상당액 285백만원을 지급받지 못한 상태에서 토지가 수용된 것으로 결과적으로는 청구인과 청구외법인, 청구인과 ○○○시간에 이중 매매가 이루어 진 것으로 판단된다. 이중매매의 경우에는 민법 제186조 에서 규정(부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다)하고 있는 바와 같이 부동산에 있어서는 두매수자중에서 등기라는 효력발생요건을 먼저 갖춘자가 완전한 권리를 취득하게 되고 다른 편의 매매계약은 이행불능이 된다고 하겠고 이건 토지는 ○○○시에 수용된 토지로서 "공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법" 제5조 제1항에 의하면 사업시행자가 공공사업의 수행을 위하여 토지 등을 취득할 경우 보상금을 지급함에 있어서 소유권이전등기가되어 있지 아니한 경우에는 당해 구청장은 정당한 권리자를 확인하여 보상금을 지급하도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우에는 ○○○구청장이 청구인을 정당한 권리자로 인정하여 청구인과 토지매매계약을 체결하고, 청구인에게 보상금을 지급한 사실이 확인되고 있어 청구인을 수용당사자로 보아야 할 것이다. 따라서 쟁점토지중 2,728㎡는 청구인이 청구외법인에 양도한 것이 아니고, ○○○시에 1998.4.10(소유권이전등기일) 양도한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점토지중 분할후의 중랑구 ○○○동 ○○○ 대지 224㎡에 대하여 양도시기가 언제인지를 살펴본다. 앞에서 본 바와 같이 쟁점토지중 ○○○시에 수용된 2,728㎡는 청구외 법인에 양도된 것이 아니고 ○○○시에 양도된 것임을 알 수 있고, 나머지 224㎡에 대하여 보면 청구외법인이 당초 청구인과의 매매계약에서 쟁점토지에 대한 양도소득세 감면조건으로 유보하였던 285백만원을 1998.4.13 청구인에게 지급하게 되었으며, 1998.8.27 쟁점토지중 수용되고 남은 224㎡가 청구외법인에 소유권이전등기되었는바, 동 토지의 잔금이 청산된 날은 1998.4.13로 보는 것이 타당하다고 판단되므로(국심 96부1563, 1996.10.4 참조), 그 양도일은 1998.4.13이 되고 처분청이 양도일을 1995.10.30로 본 것은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.