[요지] ㉯부동산의 건물이 ㉮부동산의 건물과 비교시 위치, 용도, 건폐율등이 동일하다고 하더라도 각각 별도의 부가가치세 과세대상이고 그 평가액은 각부동산의 신축년도, 시공상태, 관리상태, 현상등을 참작하여 평가되어야 할 것이므로 ㉯부동산의 건물가액도 ㉮부동산의 토지·건물의 감정평가액 비율로 산정해야 된다는 청구주장은 받아 들이기 어렵고, 따라서 감정평가액이 없는 ㉯부동산의 경우에 처분청이 지방세법상의 시가표준액으로 토지·건물가액을 안분계산하여 과세하였음에는 달리 잘못이 없다고 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 광진구 OO동 OOOOOO 소재 대지 756.6㎡와 같은곳 OOOOOOO 소재 대지 1,029.86㎡를 62.3.22 취득하여 위 OOOOOO 지번위에는 832.73㎡의 건물을 신축(신축일: 78.7.31)하여 78.8.24 소유권보존 등기하고 위 OOOOOOO 지번위에는 1,142.48㎡의 건물을 신축(신축일: 80.12.18, 이하 위 OOOOOO 소재 대지와 건물을 “㉮부동산”이라 하고 위 OOOOOOO 소재 대지와 건물을 “㉯부동산”이라 한다)하여 78.9.1을 사업개시일로 하여 부동산임대업(2건)을 영위하다가 위 ㉮㉯부동산을 95.9.25 OO생명보험(주)에 54억원에 양도키로 하는 계약을 다음과 같이 체결하고 97.1.7 OO생명보험(주)에 소유권이전하였다. < 다 음 > (단위: 백만원) 구 분 대금지불일 금 액 계 약 금
95. 9. 25 1,080 중 도 금 1 차
95. 10. 25 1,620 2 차
96. 3. 25 1,080 잔 금
96. 12. 30 1,620 처분청은 청구인이 96.11.30 임대업을 폐업하고 쟁점㉮㉯부동산을 양도하고도 건물분의 부가가치세를 신고하지 아니하였다 하여, ㉮㉯부동산의 토지·건물을 각각 지방세법상 시가표준액으로 산정(㉮의 토지: 499,356,000원, ㉮의 건물: 140,342,499원, ㉯의 토지: 679,668,000원, ㉯의 건물: 211,396,927원)한 후 ㉮㉯부동산의 매매가액 54억원을 ㉮㉯부동산의 시가표준액(㉮부동산: 639,698,499원, ㉯부동산: 891,064,927원)으로 안분하여 ㉮부동산의 양도실가를 2,256,633,107원, ㉯부동산의 양도실가를 3,143,366,693원으로 산정한 다음, ㉮부동산은 93.12.24자 ㉮의 토지·건물에 대한 감정평가액(평가법인: OO감정평가법인 토지: 1,278,654,000원, 건물: 94,462,200원)이 있다하여 ㉮의 양도실가를 감정가액으로 안분하여 ㉮의 건물가액을 산정(154,184,047원)하고 ㉯부동산은 감정가액이 없다하여 지방세법상 시가표준으로 안분하여 ㉯의 건물가액을 산정(728,471,225원)한 후 97.1.12자로 청구인에게 95년 제2기분 부가가치세 합계 45,402,810원(㉮건물: 1,696,020원, ㉯건물: 43,706,790원) 96년 제1기분 부가가치세 합계 18,160,680원(㉮건물: 678,410원, ㉯건물: 17,483,270원) 96년 제2기분 부가가치세 합계 27,244,080원(㉮건물: 1,017,610원, ㉯건물: 26,226,470원)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.12.29 심사청구를 거쳐 98.5.15 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 부가가치세법 제13조 제5항의 규정은 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있는 바, 이는 조세법률주의와 포괄적 위임입법의 금지원칙에 위반되는 무효의 규정이므로 이건 과세처분은 취소되어야 한다.
(2) 쟁점㉮㉯부동산의 토지 합계면적은 약 540평으로 매매계약시 토지의 가액만 평당 1천만원씩 총 54억원에 양도한 것으로, 건물가액은 신축한지가 오래되어 없는 것으로 하였고 매매계약서에 건물을 표시한 것은 등기이전상 필수적인 것으로서 기재한 것일 뿐이며 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항의 규정의 입법취지는 보다 합리적으로 토지·건물가액을 산정하라는 입법취지이므로 쟁점㉯부동산은 비록 감정가액이 없고 과세유형이 다르다고 하더라도 그 건물들은 78년과 80년에 신축하였고 위치도 OO전철역 서측도로변에 나란히 연접된 건물로서 위치상으로도 하등의 차이가 없으며 두건물의 용도, 또한 음식점, 점포, 사무실 등으로 동일하고 건폐율 역시 두건물 공히 110%로 동일하므로 쟁점㉮부동산의 감정가액으로 안분하여 ㉯부동산의 건물을 평가하고 과세하는 것이 합리적인 과세처분이다.
3. 심리 및 판단
① 부가가치세법 제13조 제5항의 규정이 조세법률주의와 포괄적위임 입법의 금지원칙에 위반되는 무효의 규정인지의 여부
② 연접한 2동의 건물과 토지를 일괄양도한 경우 지방세법상 시가표준액으로 ㉮㉯부동산의 실지거래가액을 안분산정한 다음, ㉮부동산의 토지·건물가액은 감정가액으로, ㉯부동산의 토지·건물가액은 지방세법상 시가표준액으로 안분하여 각각 건물가액을 산정하고 부가가치세를 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.
(1) 관계법령 부가가치세법 제13조는 부가가치세의 과세표준에 관하여 규정하고 있는데 그 제5항에서는 “제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정하면서 같은법시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. 주택건설촉진법에 의한 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액“이라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점㉮부동산은 과세특례자, 쟁점㉯부동산은 일반과세자로 하여 임대업을 영위하여 오다가 96.11.30 임대업을 폐업하였고 (나) 처분청이 제시하고 있는 쟁점㉮㉯부동산의 매매예약계약서(이건 매매예약계약서는 그 제3조에서 토지거래신고 및 택지취득허가등 일체의 인·허가를 받는 즉시 본계약으로서의 효력을 갖기로 되어 있음)에 의하면 매매목적물이 이건 ㉮㉯부동산의 토지·건물과 지상물 일체를 포함한다고 표기되어 있고 토지·건물가액의 구분없이 매매대금은 54억원으로써 이에는 다툼이 없다. (다) 쟁점㉮㉯부동산 건물의 현황은 면적만 상이할 뿐 공히 지하1층～지상2층 및 옥탑으로 되어있고 건물의 지방세법상 시가표준액 산정액은 다음과 같다. < 다 음 > < ㉮부동산의 건물 > (단위: ㎡, 원) 신축일 층 별 면 적 용 도 적용단가 가산율(면적, 상가) 시가표준액 78.7.31 지하1층 165.62 다 방 165,000 27,327,300 지상1층 319.67 음식점 165,000 6% 55,910,283 2층 319.67 사무실 165,000 3% 54,327,916 옥 탑 27.77 옥 탑 100,000 2,777,000 832.73 140,342,499 < ㉯부동산의 건물 > (단위: ㎡, 원) 신축일 층 별 면 적 용 도 적용단가 가산율(면적, 상가) 시가표준액 80.12.18 지하1층 226.78 다 방 165,000 10% 41,160,570 지상1층 440.99 음식점 165,000 10% 6% 84,405,486 2층 439.67 음식점 165,000 10% 3% 81,976,471 옥 탑 35.04 옥 탑 100,000 10% 3,854,400 1,142.48 211,396,927
• 지방세법상 가감산 특례에 의하면 연건평 992㎡이상의 건물은 10%의 가산율을 적용하고 연건평이 992㎡이하라도 2층이상 건물의 1층상가 부분은 6%, 2층상가 부분은 3%의 가산율을 적용함. (라) OO감정평가법인이 조사일을 93.12.24로 하여 감정평가한 이건 ㉮부동산의 토지·건물 감정평가액과 청구인 제시 장부가액등을 비교하면 다음과 같다. < 다 음 > (단위: 원) 청구인 장부가액 (95.12.31 현재) OO감정평가 법인의 감정가액 OO생명보험㈜의 장 부 가 액 토 지 ㉮
• 1,278,654,000 (93.12%) 2,132,066,950 ㉯
• - 2,901,933,050 소계 79,387,580 (72.15%) 5,034,000,000 (93.22%) 건 물 ㉮
• 94,462,200 (6.88%) 154,600,000 ㉯
• - 211,400,000 소계 30,638,523 (27.85%)
• 366,000,000 (6.78%) 합 계 110,026,103
• 5,400,000,000 -㉯부동산의 지방세법상 시가표준액의 비율은 76.27%대 23.73%임. (마) 쟁점 ㉮㉯부동산의 토지는 당초 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 소재 대지 1,786.4㎡이었으나 81.6.25 ㉮㉯부동산의 토지로 각각 분할된 후 97.8.26 다시 1,786.4㎡로 합병되었음이 토지등기부등본 및 토지대장에 의하여 확인된다.
(3) 판단 이 건의 경우에 있어서 청구인은 이건 ㉮㉯부동산의 건물들은 위치·용도·건폐율등이 동일하므로 ㉯부동산의 건물가액도 ㉮부동산의 토지·건물 감정평가액 비율로 산정하고 과세함이 타당하다고 주장하고 있으나 (가) ㉮부동산의 건물신축일은 78.7.31인 반면 ㉯부동산의 건물신축일은 80.12.18이고 (나) 쟁점㉮부동산에 대한 93.9.24자 OO감정평가법인의 감정평가서상 “건물평가요항표”에 의하면, 건물구조는 신축된지 약 15년이 경과된 철근콘크리트 평옥개 2층 건물로서 외벽은 몰탈위 페인트마감, 내벽은 몰탈위 페인트마감 및 고급벽지마감, 창호는 샷시창, 현상은 노후화된 상태이고 이용상태는 1층에 점포 5개, 2층에는 고시원, 사무실, 지하는 공장이고 냉난방과 위생설비 및 기타설비는 없는 것으로 기재되어 있음을 설시한 후 이건 ㉮부동산 건물의 평가가액은 구조, 용재, 시공상태, 관리상태, 현상등을 참작하여 복성식평가법으로 평가하되 본건중 옥탑은 구조, 규모 및 이용상황등을 보아 담보물로서 가치가 희박하여 평가제외하였다고 감정평가서의 “평가가액산출근거 및 그 결정에 관한 의견”에서 밝히고 있는 바, (다) 비록 쟁점㉯부동산의 건물이 ㉮부동산의 건물과 비교시 위치, 용도, 건폐율등이 동일하다고 하더라도 각각 별도의 부가가치세 과세대상이고 그 평가액은 각부동산의 신축년도, 시공상태, 관리상태, 현상등을 참작하여 평가되어야 할 것이므로 쟁점㉯부동산의 건물가액도 ㉮부동산의 토지·건물의 감정평가액 비율로 산정해야 된다는 청구주장은 받아 들이기 어렵고, 따라서 감정평가액이 없는 ㉯부동산의 경우에 처분청이 지방세법상의 시가표준액으로 토지·건물가액을 안분계산하여 과세하였음에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.