임대사업을 영위하는 청구인이 특수관계법인으로부터 관리비를 미징수한 것에 대하여 부당행위계산 부인하여 평당관리비를 임대면적으로 곱하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한 처분의 당부(경정)

[주 문] OO세무서장이 1997.8.11 청구인에게 결정고지한 95년도 귀 속 종합소득세 21,689,870원은 청구인이 특수관계자인 청구외 주식회사 OO산업에 대한 관리비 미징수분에 대하여 부 당행위계산부인하여 총수입금액에 산입한 34,320,000원중 24,574,454원은 총수입금액에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 건물 2,214.77㎡를 임대사업에 공하고 있는바, 처분청은 위 임대사업장에 대한 청구인의 95년도 귀속분 종합소득세 실지조사시 청구인이 특수관계자인 청구외 (주)OOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)으로부터 관리비를 징수하지 않은 것에 대하여 부당행위계산 부인하여 34,320,000원을 총수입금액에 산입하는 등으로 하여 1997.8.11 청구인에게 95년도 귀속 종합소득세 21,689,870원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.12.3 심사청구를 거쳐 1998.3.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 소득세법상 특수관계자인 청구외법인과 1993.9.28자 보증금 300,000,000원에 관리비 없이 임대계약을 한 것은 임대건물구조상 청구외법인이 입주한 지하 및 1층(195평)과 타임차인이 입주한 2층부터는 완전히 분리되어 있고, 건물경비실 역시 타임차인이 입주한 2층입구에 설치되어 있을 뿐만 아니라 건물난방도 2층부터 보일러 시설이 되어 있어 청구외법인과는 무관하기 때문이었다. 이러함에도 처분청은 타임차인에게 적용되는 평당관리비 월 13,000원을 일률적으로 적용하여 부동산소득금액 계산시 부당행위계산부인하여 34,200,000원을 총수입금액에 산입하였으나 청구인의 행위계산이 일부 부당한 경우 소득세법상의 부당행위계산을 적용하기 위하여서는 청구외법인이 타임차인과의 동일한 임대조건이 아님을 감안하여 적정한 관리비를 산정하여 동금액상당액을 부인하여야 할 것이다. 관리비 수입에 대응하는 필요경비중 청구외법인과 타임차인에게 공통으로 발생되는 필요경비는 전력비 20,768,129원, 수도광열비 4,548,344원중 난방용 도시가스료 3,503,054원을 제외한 수도료 1,045,290원, 주차관리인 급여 7,780,000원으로서 합계 29,593,419원이며, 위 29,593,419원을 임대면적을 기준으로 배분하면, 임대건물 총면적 670평중 청구외법인이 사용하는 195평에 배분한 금액은 8,613,009원이 되므로 동금액만을 총수입금액에 산입하여 이건 부과처분을 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 부동산 임대업에 있어서 관리비는 통상 관리, 청소, 경비원급여, 수도광열비, 전력비, 소모품비, 주차장관리비, 화장실이용, 오물수거비, 교통유발부담금등을 종합계산하여 건물주가 임차인에게 부담시키는 비용인데 청구외법인은 청구인의 건물을 임차하여 사용하면서 청구인이 주장하는 매장의 청소, 경비용역, 별도난방을 제외하고 수도료, 전기료, 주차장관리비, 화장실이용, 오물수거비, 교통유발부담금 등을 무상으로 제공받으면서 특수관계없는 타임차인과 같이 관리비를 부담하지 아니하였음을 알 수 있다. 청구인이 주장하는 청구외법인의 자체경비 용역은 OOOOOOO(주)와 계약체결한 것으로 이는 임차인이 자신의 사업특성상 필요하여 장치한 안전시스템에 불과함을 알 수 있고, 임대인 입장에서 건물관리를 하면서 청구외법인의 사업장을 제외시킬 수는 없는 것이고, 청구외법인의 자체 청소는 단지 자신의 매장에 대한 청소에 불과한 것이지 건물관리를 함에 있어서 건물주변 및 화장실등의 청소는 임대인이 고용한 청소용역에 의해서 이루어짐을 알 수 있다. 청구인의 부동산 임대사업에 있어서 관리비징수와 관련한 수익은 발생되지 않는 것으로 신고서상 청구외법인을 제외한 타 임차인만의 관리비수입과 그에 대응한 경비지출이 거의 일치하는 점으로 미루어 관리비 수입금액을 부당하게 감소시키지 않았다고 주장하나 부동산임대업에서 관리용역을 유상으로 공급하는 경우도 있으며, 청구외법인에 대하여도 특수관계없는 타 임차인과의 거래와 같이 정상적인 사인간의 거래가 이루어졌다면 청구인의 소득이 증가하였을 것인데, 청구인이 특수관계법인인 청구외법인과의 부동산임대계약을 체결함에 있어서 동 건물의 특수관계없는 타 임차인의 경우와는 달리 관리비를 징수하지 않아 소득금액이 감소되었다고 보아야 할 것이므로 처분청이 이에 대하여 부당행위부인규정을 적용하여 과세한 처분은 타당한 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 임대사업을 영위하는 청구인이 특수관계법인으로부터 관리비를 미징수한 것에 대하여 부당행위계산 부인하여 평당관리비를 임대면적으로 곱하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한 처분의 당부
• 나. 관계법령 구소득세법(1994.12.22, 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제55조 제1항에서는 “정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제111조 제2항 본문에서는 『법 제55조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다』고 규정하고, 제2호에서는 “특수관계자 있는자에게 금전기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때(이하 단서생략)”를 규정하고 있으며, 제5호에서는 “특수관계 있는자와의 제1호내지 제4호이외의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 이건 과세시에 청구인이 임대한 건물(670.77평)중 특수관계자인 청구외법인으로부터 관리비를 징수하지 않았다하여 동법인에 임대한 면적 220평에 월 평당관리비 13,000원(다른 임차인들로부터 징수한 관리비를 기준으로 함)을 곱하고 여기에 12개월을 곱하여 34,320,000원을 총수입금액에 산입하였다.

(2) 청구외법인과 OOOO시스템(주)간에 체결한 용역경비계약서의 내용을 보면 다음과 같다. (가) 계약일자: 1991.7.19(계약자 OO산업 OOO) (나) 1993.10.22: 청구외법인이 계약상의 권리의무 양수 (다) 제공업무: 방범 (라) 기본약관 내용

○ 제1조 (목적): 이 계약은 용역경비법에 따라 사용자가 위탁한 대상물(이건의 경우는 청구외법인이 임차한 의류매장)에 대하여 회사가 용역경비를 제공함으로써 사용자의 인명과 재산을 보호함을 목적으로 한다.

○ 제6조 (제공업무): 회사는 사용자에게 제공하는 업무는 인력경비보다 완벽한 업무제공을 전제로 하며 그 내용은 제공업무의 약관에 따른다. (마) 보증금: 130,000원 월정계약료: 130,000원 경보기 설치공사료: 530,000원

(3) 청구외법인의 경비지출내용중 이건 임차사업장과 관련되는 내용을 장부 및 관련증빙에 의하여 보면 다음과 같다. (가) 방범경비용역료는 매월 130,000원씩 OOOOOOO(주)에 지급되고 있는 사실이 확인된다. (나) 겨울에는 난방시 석유로 보일러를 가동하여 냉난방기 3대를 통하여 온풍을 공급하고, 여름에는 전력을 사용하여 냉난방기 3대를 에어콘으로 사용하고 있다. [난방용 연료비(석유류대)는 연간 1,133,160원이 지급된 사실이 확인됨] (다) 냉난방기 시설공사는 장부상에 시설장치로 계상되어 있다.

(4) 우리심판소에서 이건 임대건물에 현지 출장하여 건물구조 및 청구외법인이 임차하여 사용하고 있는 의류매장의 사용현황을 보면 다음과 같다. (가) 의류매장과 타임차인들의 사무실과는 입구가 분리되어 있고, 경비실도 타임차인이 입주한 사무실의 출입구에 설치되어 있음. (나) 의류매장에는 자동경보기가 설치되어 있고, 냉난방시설 및 보일러가 의류매장전용으로 설치되어 있음. (다) 화장실은 의류매장전용으로 지하1층에 있으며, 타임차인들이 사용하는 화장실은 각 층별로 설치되어 있음. (라) 의류매장의 청소는 청구외법인의 종업원들이 직접하고 있는 사실이 확인됨.

(5) 청구인이 임차인으로부터 받은 관리비 수입금액 및 실지로 지출된 비용의 내용 (95년도)을 결산보고서, 장부 및 관련증빙서류에 의하여 확인한 바 다음과 같다. (가) 관리비 수입총액은 64,662,100원, 지출총액은 62,737,973원으로서 관리비 수입총액과 지출총액이 거의 일치하고 있으므로 타 임차인으로부터 받은 관리비중 실질적인 임대료료 볼 수 있는 금액은 없는 것으로 보인다. (나) 관리비 항목별 지출 내역을 보면 다음과 같다.

○ 직원급여 및 상여금: 28,505,000원

• OOO (보일러 운영): 7,900,000원

• OO (경비원): 7,160,000원

• OOO (경비원): 5,665,000원

• OOO (주차관리인): 7,780,000원

○ 청소아줌마 (일용직): 4,400,000원

○ 복리후생비: 569,140원

• 청소아줌마 식대: 128,340원

• 직원 의료보험료: 440,800원

○ 수도광열비: 4,548,344원

• 수도요금: 1,045,290원

• 가스요금등: 3,503,054원

○ 전력비: 20,768,129원

○ 소모품비: 3,947,360원 위생용화장지, 수선비, 비품(책상)등의 구입비임.

(6) 이건 임대건물에서 발생된 위 지출액중 청구외법인이 사용하고 있는 사업장과 타 임차인이 사용하고 있는 사업장에 공통으로 발생된 경비를 산정해 보면 다음과 같다. (가) 직원급여 및 상여금중 주차관리인 급여: 7,780,000원(보일러 운영 및 경비원의 급여와 청소아줌마의 급여는 청구외법인의 사업장과 관련이 없음) (나) 복리후생비 중 직원의료 보험료 440,800원 중에 주차관리인의 의료보험료 해당액: 440,800원 x 7,780,000원 / 28,505,000원 = 120,309원 (다) 수도광열비 중 수도요금: 1,045,290원(청구외법인의 사업장에서는 별도의 난방시설을 갖추어 운용하고 있으므로 수도광열비중 가스요금은 공통경비에 해당되지 아니함) (라) 전력비: 20,768,129원 (마) 소모품비는 위생용화장지, 수선비, 비품(책상)등의 구입비로서 청구외법인의 사업장과는 관련이 없음 (바) 배부대상 경비 합계액(가+나+다+라): 29,713,728원

(7) 공통경비 배부계산

○ 배부대상 경비: 29,713,728원

○ 임대건물 총 면적: 670.77평

○ 청구외법인 사용면적: 220평

○ 청구외법인 해당경비(관리비): 29,713,728원 x 220/670.77 = 9,745,546원

(8) 위 내용을 종합하여 보면, 처분청은 청구인이 특수관계자인 청구외 법인에 대하여 이건 임대건물의 지하1층 및 지상1층을 임대하고 관리비를 징수하지 않은 것에 대하여 다른 임차인들과 동일하게 평당 월 13,000원씩을 계산하여 동 금액 34,320,000원을 총 수입금액에 산입하였으나, 위에서 본바와 같이 청구외법인과 타임차인들이 사용하는 건물에 공통으로 발생한 경비중 건물사용면적을 기준으로 안분하여 청구외법인에게 부담시켜야 할 경비는 9,745,546원이 되므로 처분청이 부당행위계산부인하여 총수입금액에 산입한 34,320,000원중 24,574,454원은 총수입금액에서 제외하여 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.