농지 양도가 양도소득세가 비과세되는 경작상의 필요에 의한 농지의 대토에 해당되는지의 여부(취소)

[참조결정] 국심1989구0117 / 국심1996경0107

[주 문] 이천세무서장이 97.6.16 청구인에게 결정고지한 96년 귀속분 양도소득세 10,833,500원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 광주군 초월면 OO리 OOO 답 2,879㎡(이하 “쟁점농지①”이라 한다)를 95.2.10 취득하고, 같은 리 OOOOO 및 O 답 3,266㎡(이하 “쟁점농지②”라 하고, 쟁점농지①과 쟁점농지②를 합하여 “쟁점농지”라 한다)를 95.7.14 청구인 명의로 소유권이전등기한 후 96.1.15 쟁점농지를 청구외 주식회사 OOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에 일괄양도하고, 96.3.23 경기도 이천시 율면 OO리 OOO 답외 8필지 14,701㎡(이하 “다른농지”라 한다)를 새로 취득하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.6.16 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 10,833,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.8.12 이의신청, 97.10.30 심사청구를 거쳐 98.2.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 85년부터 쟁점농지 소재지 양계장에서 일을 하면서 버려지는 계분(鷄糞)과 볏집을 혼합하여 퇴비를 생산 판매하고자 93.6.1 화물차 1대(5톤 트럭)를 구입한 후 OO상사라는 상호로 사업자등록(OOO-OO-OOOOO, 축분(畜糞) 소매업)을 하고 자영하면서 퇴비에 대한 수요가 많지 않아 시간적인 여유가 있으므로 벼 농사를 자경하고 있는 농민이며, 95.2.10 쟁점농지①을 취득하여 벼 농사 준비 중에 이웃주민이 쟁점농지①과 연접되어 있는 쟁점농지②가 강제경매로 낙찰되어 싸게 구입할 수 있다고 권하고 양계장 사장이 계약금을 빌려주면서 OO의 대출까지 알선해 주어 쟁점농지②를 95.2.3 계약하고, 같은 날 계약금 30,000,000원을 지급한 후, 95.3.31 OO에서 50,000,000원을 대출받아 통장에 보관하였으며, 잔금지급은 경매 및 근저당권 해지 등의 사유로 95.7.3 지급하였다.(계약서에 명시하지는 않았지만 경매해지에 필요한 경비를 청구인이 지급하는 조건으로 그 해 농사는 청구인이 경작하기로 구두 약속하였으며, 농사를 직접지어 벼 40가마를 생산하였음) 95년도 벼 수확후 쟁점농지 소재지의 10여개소에 달하던 양계장 및 양돈장이 거의 공장으로 변하게 되어 축분을 구하기가 어렵고, 경기도 이천의 농지가 쟁점농지 소재지 보다 싸므로 넓은 농토를 갖고 농사를 지을 수 있다고 생각하고 쟁점농지를 양도한 후 다른농지를 매입하여 현재 농사를 짓고 있고, 쟁점농지를 자경한 사실은 농지원부 및 농지위원 청구외 OOO외 1인의 경작사실확인서와 광주군 OOOO협동조합의 비료공급확인서 등에 의하여 확인되고 있으며, 이천세무서장이 발행한 소득금액 증명원에서 보는 바와 같이 OO상사의 소득금액은 94년 372,000원 및 95년 465,000원에 불과하므로 청구인이 농민이 아니라고 보는 것도 부당하며, 95.11.25 쟁점농지를 290,000,000원에 양도하기로 청구외법인과 계약을 체결하고, 같은 날 계약금 30,000,000원을 수령하였으며, 95.11.30 중도금 190,000,000원을 수령하고, 잔금은 95.12.22 수령하기로 약정하였으나 매수자의 사정으로 지연되다가 96.1.15 잔금 70,000,000원을 수령하였음이 확인되고 있어 쟁점농지의 양도가 양도소득세가 비과세되는 경작상의 필요에 의한 농지의 대토에 해당되므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 첫째, 청구인은 쟁점농지를 자경한 사실을 밝히지 못하고 있고, 부득이 양도할 수밖에 없었던 사유도 제시하지 못하고 있는 사실에 비추어 경작상 필요에 의한 농지대토로는 볼 수 없고, 둘째, 청구인은 쟁점농지 소재지에서 93.6.1부터 현재까지 OO상사(OOO-OO-OOOOO, 비료 판매업)를 운영하고 있으며, 청구인이 제시한 농지전용허가증을 살펴보면 96.12.19 현재 전용목적이 창고(물류보관)시설 및 진입도로 부지로 되어 있어 양도당시 농지였는지 여부가 분명하지 아니하며, 셋째, 청구인은 쟁점농지를 농번기인 95.7.14 취득하고 청구외법인에 양도함에 있어 부동산매매계약서상 계약일이 95.11.25, 잔금약정일은 95.12.22, 선급금계정상 잔금수령일이 96.1.15임에 비추어 소유기간이 6개월 미만이어서 농작물의 1회 수확기간에도 미치기 어려운 점을 감안할 때 청구인이 자경하였다고 보기도 어렵다(국심 89구117 및 대법원 96누19383, 97.7.22 등 다수, 같은 뜻임). 위 사실을 모두어 볼 때 쟁점토지의 양도를 경작상 필요에 의한 대토로 인정하기 어려우므로 농지의 대토로 인정하지 않고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점농지 양도가 양도소득세가 비과세되는 경작상의 필요에 의한 농지의 대토에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제4호에서 “대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제153조 제2항에서 『법 제89조 제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다』고 하면서, 그 제1호에서 “종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우”로 규정하고 있으며, 제2호에서 “새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우를 말한다“고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다.

(1) 청구인의 사업자등록증(면세사업자용, 등록번호 OOO-OO-OOOOO), 부가가치세 과세표준증명원 및 소득금액증명원(이천세무서장 발행)에 의하면 청구인은 93.6.1부터 경기도 광주군 초월면 OO리 OOO에서 OO상사라는 상호로 비료 소매업(볏집과 축분을 혼합하여 비료를 생산, 트럭 1대로 소매)을 영위하는 사람으로서 94년도～95년도 수입금액 및 소득금액이 다음과 같고, 종합소득세 납부세액은 없는 것으로 확인된다. 【수입금액 및 소득금액 내역】 (단위: 원) 과세기간 매출과세표준 (수입금액) 소득금액 부터 까지 94.1.1 94.12.31 12,000,000 372,000 95.1.1 95.12.31 15,000,000 465,000

(2) 청구인 세대의 주민등록등본에 의하면 청구인 세대는 청구인과 처 및 자녀 2인이고, 85.12.14부터 96.2.1까지 경기도 광주군 초월면 OO리 OOOOO에서, 96.2.2이후 현재까지 경기도 이천시 율면 OO리 OOOOO에서 거주하고 있음이 확인된다.

(3) 쟁점농지①의 등기부등본에 의하면 쟁점농지①은 청구인이 95.2.10 취득하여 95.2.15 채권최고금액을 75,000,000원, 채무자를 OOO(청구인), 근저당권자를 OOOO으로 하여 근저당권설정이 되었고, 96.4.19 채권자를 청구외법인으로 하여 가처분 등기되었으며, 96.12.31 청구외법인 앞으로 소유권이전등기된 것으로 기재되어 있고, 쟁점농지②의 등기부등본에 의하면 쟁점농지②는 청구외 OOO이 91.11.4 취득하여 93.7.3 가압류되었고, 95.5.31 강제경매 말소되었으며, 95.6.19 가압류 말소된 후 95.7.27 청구인이 취득하였고, 그 후 96.4.19 채권자를 청구외법인으로 하여 가처분 등기되었으며, 96.12.31 청구외법인 명의로 소유권이전등기된 것으로 기재되어 있음이 확인된다.

(4) 쟁점농지②의 취득당시의 매매계약서에 의하면 쟁점농지②는 매매대금 총액 90,000,000원, 계약금(95.2.3) 30,000,000원, 잔금(95.2.28) 60,000,000원으로 기재되어 있고, 취득관련 금융자료에 의하면 95.2.3 자기앞수표 3매(10,000,000원 ×3매)가 발행되어 OOO(양도자)이 배서하였으며, 95.3.31 OO에서 50,000,000원을 대출받아 청구인의 통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO)에 입금되어 계속 잔액으로 남아 있다가 95.7.3 위 통장에서 49,500,000원이 출금된 사실이 확인된다.

(5) 쟁점농지의 양도당시 매매계약서에 의하면 쟁점농지는 매매대금총액 290,000,000원, 계약금(95.11.25) 30,000,000원, 중도금(95.11.30) 190,000,000원, 잔금(95.12.22) 70,000,000원, 특약사항으로 “중도금 지불시 매도인은 3필지 사용승락서 및 인감을 첨부 건물준공시 소유권이전을 원칙으로 하고 건축준공전이라도 이전이 가능할시 매도인은 이전서류를 구비하여 준다”고 기재되어 있고, 쟁점농지의 양도관련 입증자료를 보면 청구외법인의 기타유동자산명세서(95.12.31현재)에 토지매매계약 및 중도금 220,000,000원이 기재되어 있으며, 잔금으로는 선급금 계정에 96.1.15 OOO 70,000,000원이 기재되어 있음이 확인된다.

(6) 기타 쟁점농지 지적도에 의하면 쟁점농지① 및 ②는 서로 연접된 농지임이 확인되고 있고, 경작사실확인서에 의하면 쟁점농지를 청구인이 경작하였다고 농지위원 OOO, OOO가 확인하고 있으며, 비료공급확인서에 의하면 청구인에게 95.8.13 요소비료 20kg 100포를 371,000원에 공급하였음을 OOOOOO조합 경제부장이 확인하고 있고, 농지원부에 의하면 농지소유현황에 쟁점농지가 등재되어 있으며, 지방세 세목별 과세증명서 및 자경증명발급신청서에 의하면 쟁점농지 및 다른농지가 농지에 과세대상(부과실적 없음)임이 확인된다. 다음, 위 소득세법의 규정에 의거 농지의 대토를 위한 양도소득세가 비과세되기 위하여는 우선 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지임이 인정되어야 하고 그러한 연후에 ① 다른농지의 취득일로부터 1년이내에 종전의 농지를 양도하고, ② 새로운 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상이어야 한다는 두가지 요건을 충족하야야 할 것인 바, 이 건의 경우 위 요건 중 ① 및 ②의 요건은 충족되나, 우선 요건인 자경농민이 경작상 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하였는지 여부를 다투고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점농지가 양도당시 농지에 해당되는지 여부에 대하여 처분청은 쟁점농지의 양도당시를 소유권이전등기 접수일(96.12.31)로 보고 농지전용허가증에 의하여 96.12.19 현재 전용목적이 창고시설 및 진입도로부지로 되어 있어 양도당시 농지가 아니라는 의견이나, 양도계약 체결일(95.11.25) 현재를 기준으로 농지에 해당되는지 여부를 판단하여야 할 것(국심 96경107, 96.8.2: 같은 뜻임)이고, 쟁점농지의 경우에는 위 양도계약 체결일(95.11.25) 현재에는 농지세 과세대상이 되는 농지로 보인다 할 것이며, 둘째, 청구인이 자경농민인지 여부에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점농지 소재지에서 93.6.1부터 현재까지 OO상사(OOO-OO-OOOOO, 비료 판매업)를 운영하고 있어 자경농민이 아닌 것으로 보고 있으나, 이천세무서장이 발행한 OO상사 관련 소득금액 증명원등에 의하면 청구인의 소득금액은 94년 372,000원, 95년 465,000원의 소규모인 점 등으로 보아 청구인이 OO상사를 운영한다는 것을 이유로 농민이 아니라고 보기는 어렵다 할 것이고, 셋째, 경작상 필요에 의한 농지의 대토인지 여부에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점농지①은 95.2.10, 쟁점농지②는 농번기인 95.7.14 취득하여 96.1.15 쟁점농지① 및 ②를 청구외법인에 일괄 양도하였으므로 소유기간이 6개월 미만이어서 농작물의 1회 수확기간에도 미치기 어려운 점을 감안할 때 청구인이 자경하였다고 보기 어려우므로 쟁점농지의 양도를 경작상 필요에 의한 대토로 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인이 제시한 쟁점농지 매매계약서, 경작사실확인서, 비료공급명세서, 농지원부, 주민등록등본, 금융자료 및 청구주장 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 농지소재지에서 거주하면서 95.3.2 쟁점농지②에 대한 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 30,000,000원을 OOO(양도자)에게 지급하였으며, 이 때부터 쟁점농지② 및 이와 서로 연접해 있는 쟁점농지①에서 실질적으로 벼농사를 자경한 것으로 보이고, 쟁점농지를 양도하고 즉시 다른농지를 취득하여 현재 자경하고 있는 사실이 확인되므로 이를 경작상 필요에 의한 농지의 양도로 보아야 할 것이다. 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점농지의 양도는 양도소득세가 비과세되는 경작상의 필요에 의한 농지의 대토에 해당된다 할 것이므로 처분청의 양도소득세 과세처분은 취소함이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.