상가의 분양에 대한 부가가치세 과세는 부과제척기간이 만료되었는지 여부 및 상가를 분할 매각함이 부동산 매매업에 해당하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 강동구 O동 OOOOO OO상가 대지 314.083㎡ 건물 513.4㎡(지하 및 지상4층의 점포로 청구인 지분 1/2: 이하 “쟁점상가”라 한다)를 91.5.10 취득하여 청구외 OOO외 5인에게 92.4.2 3회 및 92.6.16 3회에 걸쳐 분양한 것에 대하여, 처분청은 이를 부동산매매업으로 보아 97.6.16 92년 1기분 부가가치세 10,461,020원을 결정 고지하였다가 일부 과세표준이 중복 계산되었다 하여 직권으로 2,607,850원을 감액한 후 7,853,170원으로 경정 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.7.19 이의신청 및 97.10.18 심사청구를 거쳐 98.2.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 81년부터 OO증권에 입사하여 현재까지 근무하고 있는 자로서

(1) 쟁점상가는 91.12.19 이전에 입주 및 분양 완료되었으므로 97.6.16 청구인에게 결정 고지한 이 건 부가가치세는 부과제척기간이 경과된 후 고지되어 부당하고,

(2) 또한 당시 금융기관의 부채를 상환하기 위하여 매각한 것으로 부동산매매업에 해당되지 아니한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 국세부과제척기간이 경과된 후 결정 고지한 처분이라고 주장하면서 개장안내문과 분양계약서를 제시하나, 분양계약서상 잔금약정일이 91.12.10 또는 91.12.11로 되어 있고 분양계약서 제6항에 분양대금을 완납하였을 경우 매수인은 10일 이내에 소유권이전에 필요한 모든 서류를 구비하여 매도인이 정하는 법무사를 통하여 소유권이전절차를 수행하여야 하며, 소유권이전비용 및 각종 공과금 등은 매수자가 부담한다고 되어 있으나, 4개월 내지 6개월 늦게 소유권이전 등기를 할 특별한 사정이 없고 개장안내문에도 잔여분 점포를 분양 또는 임대한다고 되어 있어 91.12.19 분양여부도 불분명하다. 또한 쟁점상가를 취득한 청구외 OOO 외 5인도 91.12.19 전후로 임대 또는 직영하였다고 인정할 만한 거증이 없다.

(2) 청구인이 이 건 쟁점상가를 91.5.10 취득하여 92.4.2 청구외 OOO등 3인에게 3회, 92.6.16 청구외 OOO등 3인에게 3회, 93.5.27 청구외 OOO에게 1회 양도함은 사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있다고 인정되므로 부동산매매업으로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점상가의 분양에 대한 부가가치세 과세는 부과제척기간이 만료되었는지 여부와 ② 쟁점상가를 분할 매각함이 부동산 매매업에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관계법령 국세기본법 제26조의 2 제1항에는 “국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다.

1. 소득세ㆍ법인세ㆍ토지초과이득세ㆍ상속세ㆍ증여세ㆍ재평가세ㆍ부당이득세ㆍ부가가치세 및 교육세는 이를 부과할 수 있는 날로부터 5년간(단서 생략)(90.12.31 개정)”이라고 규정되어 있다. 쟁점상가 양도당시 부가가치세법 제2조 제1항에는 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다라고 규정하고 있다. 같은법 제9조 제1항에는 “재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 않은 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때”라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제2조 1항에는 “법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 기타 행위로 한다.(91.12.31개정) 1호 내지 4호 생략

5. 부동산업ㆍ임대업ㆍ및 사업서비스업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전임대업을 제외하며, 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.”라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제1항에는 “부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구주장①에 대하여 살펴본다.

• 가. 분양계약서상 잔금지급 약정일자가 91.12.10 및 91.12.12이고, 제6항에는 분양대금을 완납하였을 경우 매수인은 10일 이내에 소유권이전에 필요한 모든 구비서류를 구비하여 매도인이 지정하는 법무사를 통하여 소유권이전절차를 수행하여야 하며, 소유권 이전비용 및 각종 공과금은 매수자가 부담한다라고 되어 있다. 청구인은 이에 대하여 계약서대로 등기이전이 안되고 늦은 이유를 상가분양업자인 청구외 OOO에게 일괄매각한 후, 상가 분양업자인 청구외 OOO은 분양이 잘 안되어 도망갔으며 기존의 미분양부분과 청구외 OOOO은행 등의 채무를 청구인이 92.12.31까지 책임지고 상환키로하여 등기이전이 늦었다라고 각서 및 보충서류에서 주장하나 청구외 OOO에게 쟁점상가를 매각한 증빙서류의 제시가 없다.
• 나. 개점당시 팜플렛을 보면 91.12.19 분양되었다고 주장하나, 매각에 따른 금융자료나 임차인이 실제로 입주하여 영업행위를 하였는지 등 구체적인 입증서류 의 제시가 없다.
• 다. 청구인의 등기부상 소유권 이전일 자(분양일자) 및 분양내용은 아래표: 1과 같다 표: 1 쟁점상가분양내역 (단위:원) 호수 매수자 양도(건물)일자 취득일자 양도 일자 (등기부상) 분양 대금 용 도 34, 35 OOO 6.98평 91.5.10 92.4.2 20,940,000 점 포 32 OOO 3.49평 91.5.10 92.4.2 10,470,000 23, 31 OOO 7.8평 91.5.10 92.4.2 24,000,000 30 OOO 2.59평 91.5.10 92.6.16 7,770,000 8, 9,10 OOO 14.0평 91.5.10 92.6.16 41,820,000 36,38 OOO 7.0평 91.5.10 92.6.16 20,940,000 계 125,940,000
• 라. 또한 개점당시(91.12.19) 팜플렛상에는 잔여분점포 완전분양 및 임대접수중이라고만 표기되어 있어 분양종결여부를 판단하기는 불분명하므로, 위의 사실을 모두어 판단컨테 처분청이 쟁점상가의 공급시기를 등기부상 소유권 이전일자인 92.4.2 및 92.6.16로 보고 부가가치세를 과세하였음은 부과제척기간 이내의 과세로서 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

2. 청구주장②에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점상가를 91.5.10 취득하여 92.4.2 청구외 OOO등 3인에게 3회, 92.6.16 청구외 OOO등 3인에게 3회 판매한 사실이 위 표:1과 같이 확인된다. 부동산거래행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부는 당해 부동산거래가 수익을 목적으로 하고 부동산매매의 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부를 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것(국심 97부 2301, 98.3.31 같은 뜻임)인 바, 청구인의 쟁점상가 분양행위는 부동산매매업에 해당된다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.