아파트의 양도자로부터 확인한 취득가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998전 3076(1999. 4.15) 소득세 54,601,890원의 부과처분은 서울특별시 송파 구 ○○○동 ○○○ 대지 72.06㎡, 건물 65.72㎡의 취득가액 및 양도가액을 기준시 가로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 송파구 ○○○동 ○○○ 대지72.06㎡, 건물 65.72㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1993.12.20 취득하여 1995.6.27 양도하고, 1995.8.30 취득가액 205,000,000원, 양도가액 210,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 120,830원을 신고납부하였다. 처분청은 1998.6.22 쟁점아파트의 전소유주인 청구외 ○○○으로부터 취득가액을 105,000,000원으로 확인하여 1998.7.10 청구인에게 1995년도분 양도소득세 54,601,890원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.26 심사청구를 거쳐 1998.12.9 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장

(1) 쟁점아파트의 거래시세는 1993년도는 160,000,000원에서 178,000,000원, 1995년도에는 217,000,000원에서 230,000,000원으로 처분청의 조사종결보고서에서 확인하고 있고, 부동산전문지인 ○○○지에 의하면 1993년 12월경 165,000,000원에서 180,000,000원으로 확인되고 있으며,

(2) 쟁점아파트의 양도자인 청구외 ○○○은 실제 양도가액을 기억을 하지못한 상태에서 세무서직원의 강요에 의하여 진술을 한 것으로, 1998.11.19 청구인의 내용증명에 의한 사실확인요구에 청구외 ○○○은 1998.11.24 쟁점아파트의 양도가액을 205,000,000원으로 확인하고 있으며,

(3) 처분청이 확인한 취득가액 105,000,000원에 대하여는 구체적인 물증이 없는데 비하여 청구인이 신고한 취득가액 205,000,000원에 대하여는 양도자인 청구외 ○○○과의 부동산매매계약서, 청구외 ○○○의 부동산 거래사실확인서 (1993.12.30, 1998.11.24)에 의하여 확인되므로 처분청의 과세는 부당하다.

• 나. 국세청장의견

(1) 쟁점아파트의 양도자인 청구외 ○○○의 1998.6.22자 확인서에 의하면 청구인의 쟁점아파트의 실제 취득가액은 105,000,000원으로서 근저당권이 설정된 ○○○은행 대출금 20,000,000원을 공제한 차액 85,000,000원을 지급하고 쟁점아파트를 취득한 것으로 확인되므로 청구주장에 신빙성이 없고,

(2) 1994.1.1 이후 양도한 부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득·양도가액을 실지거래가액으로 신고한 경우 거래증빙에 의하여 신고한 실지거래가액이외의 다른실지거래가액이 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것이므로 취득가액을 105,000,000원으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도자로부터 확인한 취득가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액)에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."로 규정하고 제1호에 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하는 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다."고 규정하고 제1호 "취득가액" 가목에 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은 법 제100조(양도차익의 산정) 제1항에 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서, 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고, 동 제5항 제2호에 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우" 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1993.12.20 취득한 쟁점아파트를 1995.6.27 양도하고 1995.8.30 취득가액을 205,000,000원, 양도가액을 210,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 120,830원을 납부하였으나, 처분청은 1998.6.22 쟁점아파트의 양도자인 청구외 ○○○으로부터 취득가액을 105,000,000원으로 확인하고, 양수자인 청구외 ○○○으로부터 양도가액을 210,000,000원으로 확인하여 1998.7.10 청구인에게 이 건 과세처분을 하였음이 과세관련기록에 의하여 확인된다. 이 건의 경우 쟁점아파트의 양도가액에 대하여는 다툼이 없으나 취득가액에 대하여만 다툼이 있는 바, 청구인은 쟁점아파트의 실지 취득가액이 105,000,000원이라고 주장하며 쟁점아파트의 매매계약서, 청구외 ○○○의 거래사실확인서(1993.12.20, 1998.11.24), ○○○지의 아파트 시세표, 처분청의 조사종결보고서사본등을 제시하고 있으며, 처분청은 청구외 ○○○이 1998.6.22 작성한 확인서를 제시하고 있다. 한편 처분청의 조사종결보고서에 의하면 쟁점아파트의 거래시세를 1993년도 160,000,000원에서 178,000,000원, 1995년도 217,000,000원에서 230,000,000원으로 확인하고 있으며, 쟁점아파트의 소유권등기이전시 제출된 검인계약서에는 취득가액이 95,000,000원, 양도가액이 140,000,000원으로 기재되어 있다. 청구외 ○○○이 1998.6.22 당초 처분청에 제출한 확인서에 의하면 거래가액을 105,000,000원이라고 확인하였으나, 1998.11.19 청구인의 내용증명송달에 의한 사실확인요구에 의거 1998.11.24 청구외 ○○○이 작성한 거래사실확인서에 의하면 당초 처분청에 제출한 확인서는 실지 양도금액을 정확하게 기억하지 못한 상태에서 매매계약서도 확인하지 아니하고 사실과 다르게 진술한 것으로 쟁점아파트의 실지거래가액을 205,000,000원으로 확인하고 있다. 위의 사실관계와 관련법령을 종합해 보면, 쟁점아파트의 전 소유자인 청구외 ○○○이 사실확인을 이중으로 하고 있어 실지거래가액의 확인이 어려우며, 취득당시의 쟁점아파트 시세를 객관적으로 확인할 수 있는 부동산 전문지등의 거래시세와 처분청의 조사종결보고서에는 쟁점아파트의 1993년 12월경 시세가 160,000,000원에서 178,000,000원으로 조사되어 있어, 당초 처분청에서 조사한 쟁점아파트의 취득가액이나 청구주장의 취득가액이 모두 신빙성이 없고, 달리 취득가액을 확인할 만한 증빙도 없어 쟁점아파트의 취득가액을 확인할 수 없으므로 소득세법 제100조 의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 이 건 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다 할 것이다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.