양도차익을 실거래가액에 의하여 결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998전 2703(1999. 5.14) 강원도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○의 답 20㎡, ○○○의 답 2,175㎡, ○○○의 답 59㎡, 합계 2,254㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 1/3지분을 1990.3.10 취득하여 1993.2.2 양도하고 양도소득세 확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○외 1인과 공동으로 취득 및 양도하면서 다른 사람의 명의를 사용하였고 부동산 매매계약서를 허위로 작성하였으므로 실지거래가액에 의한 과세대상인 것으로 보아 처분청이 조사·확인한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정, 1998.2.1 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 51,549,740원을 결정고지하였다가 청구인의 이의신청에 의해 취득가액을 재조사하여 30,864,430원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.31 이의신청과 1998.7.6 심사청구를 거쳐 1998.10.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 양도에 대하여 부과된 양도소득세는 다음과 같은 사유로 재계산되어야 한다. 첫째, 쟁점토지의 양도가 탈세제보에 의하여 부동산 투기로 보아 양도소득세를 부과하였으나 투기목적으로 취득하였다는 것은 사실이 아니며 둘째, 양도가액은 부동산 매매대금 305,000,000원에서 더 이상의 회수가 불가능한 167,400,000원을 공제한 137,600,000원으로 하여야 하고, 셋째, 청구인이 작성·제출한 취득가액 확인서는 청구인의 추정에 의한 금액으로 사실을 입증할 증빙이 없어 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 이 경우 취득가액은 관련법령에 따라 양도당시의 실지거래가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 양도소득세가 재계산 되어야 타당하며, 넷째, 쟁점토지의 양도대금 회수를 위한 소송과 관련하여 지출된 변호사 선임비 등 9,500,000원은 양도비용으로 필요경비로 인정되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정함에 있어 부동산의 매매대금으로 받은 수표나 어음이 부도처리된 경우에도 양도가액에서 공제되지 않는 것(재일46014-○○○, 1997.5.22)이므로 청구인이 제시한 판결문 및 부동산 매매계약서에서 확인된 당초 양도가액 305,000,000원에서 회수불능인 양도대금 167,400,000원을 공제한 가액을 양도당시 실지거래가액으로 하여야 한다는 청구주장은 이유없으며, 이의신청 과정에서 청구인이 취득관련비용으로 제시한 당초 취득가액 34,000,000원, 하천공사비 30,000,000원, 매립공사 및 정지비 45,000,000원 합계 109,000,000원은 동 심의과정에서 청구인이 스스로 지역주민 ○○○ 외 7명과 연서하여 진술한 가액으로, 조사과정에서 진술한 거래가액은 실지거래가액으로 보는 것(대법 90누 3188, 1991.1.19)으로 청구주장은 이유 없다. 또한 양도대금 회수와 관련한 소송비용은 양도와 관련하여 지출된 비용이 아니므로 양도차액 계산시 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다. 이러한 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도당시 다른사람 명의를 사용하였고, 쟁점토지(2,254㎡)는 도시계획구역내의 토지로 국세청장이 정하는 일정규모(녹지지역: 660㎡) 이상에 해당되고, 쟁점토지는 농지이므로 농지법에 의해 청구인은 취득자격이 없을 뿐더러 청구인이 영농에 종사하기 위해 취득한 것으로 보이지 않고, 단기간에 약 3배의 양도차익을 올린 점 등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 실수요 목적으로 취득하였다고 할 수 없으므로 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분의 당부

(2) 양도차익을 산정함에 있어 양도대금 중 지급받지 못한 금액(167,400,000원)을 공제하여 양도가액으로 할 수 있는지

(3) 소송관련 변호사비용(9,500,000원)을 양도에 따른 필요경비로 인정할 수 있는지

• 나. 관련법령 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제4항 제1호에서, 토지·건물 등의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 본문 및 제1호 가목에서는 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법시행령(1993.12.31 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제170조 제1항은 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제115조 제1항 제3호에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다.라고 규정하고 있고, 제2호 본문에서 제4항 제2호의 경우에는 다음 각 목에 의하여 계산한 가액을, 그 가목에서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항 본문은 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.라고 규정하면서, 그 제2호에서 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우.(단서생략)라고 규정하고 있으며, 그 마목에서 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우라고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제45조 제1항 본문은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하면서, 제4호에서대통령령이 정하는 양도비를 규정하고 있고, 같은법 시행령 제94조 제4항은 법 제45조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 양도비"라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다.라고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분의 당부에 대하여 청구인이 1990.3.10 쟁점토지를 청구외 ○○○·○○○과 공동으로 각 1/3 지분 비율로 매수한 후 1990.3.17 위 ○○○의 사촌인 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료함으로써 쟁점토지의 실질소유자가 등기부상의 ○○○이 아니고 청구인 외 2인(○○○·○○○)이었다는 사실과 이 건 쟁점토지의 실지양도가액이 305,000,000원(매매계약서상의 금액)인데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 또한 처분청 조사과정에서 청구인과 청구외 ○○○·○○○ 외 지역주민 8인이 서명 날인하여 쟁점토지를 평당 5,000원씩 합계 34,000,000원에 매입하고, 하천공사비 30,000,000원, 매립공사 및 정지비 45,000,000원 등 총 109,000,000원의 금액이 취득가액으로 소요되었다는 내용의 확인서를 청구인 스스로 제출한 바 있으므로 이 건은 취득가액이 확인되는 것으로 볼 수 있다. 살피건대, 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 신고를 하지 아니하였고 양도소득세 포탈에 대한 매수인 ○○○의 고발(97.8.28자)이 있었던 이 건의 경우 처분청에 의한 실지조사 결과 청구인이 쟁점토지를 다른 사람 명의를 사용하여 취득 및 양도하였을 뿐만 아니라 사실과 다른 금액으로 매매계약서를 작성하였음이 확인되고 있고, 쟁점토지가 도시계획구역내의 토지로서 국세청장이 정하는 일정 규모(녹지지역: 660㎡) 이상에 해당되며, 토지의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 청구인이 영농에 종사하기 위하여 취득한 것이 아니라 단기양도차익을 얻기 위하여 취득한 것으로 인정되므로 이 건은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 실지거래가액이 적용되는 경우에 해당된다 할 것이다(국심 95구 3555, 1996.1.5. 외 다수와 같은 뜻임) 한편, 청구인은 실지거래가액으로 과세하더라도 쟁점토지의 취득가액을 입증할 증빙이 없으므로 소득세법 제170조 제1항 단서 규정에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 양도 당시의 실지거래가액을 기준시가에 의해 환산한 가액으로 하여 양도소득세가 재계산되어야 한다고 주장하고 있으나, 위 단서 규정에 의한 환산은 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 적용되는 것이므로 취득 및 양도가액이 모두 확인되는 이 건에는 해당되지 아니한다.

(2) 양도차익을 산정함에 있어 양도대금 중 지급받지 못한 금액(167,400,000원)을 공제하여 양도가액으로 할 수 있는지에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 채권을 확보하고자 쟁점토지 의 양수자인 청구외 ○○○의 사업장에 대하여 추가압류를 신청하였으나 추가압류할 집행장소가 채무자가 아닌 제3자로 사업자등록이 되어 있어 집행이 불가하다는 내용을 ○○○지방법원 ○○○지원 집행관으로부터 통보(1997.7.10자 추가압류불능조서)받은 바 있으므로 쟁점토지 양도대금 중 회수불능인 금액(167,400,000원)을 공제한 가액을 양도가액으로 하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 채무자 사업장에 대한 추가압류가 불능이라 할지라도 회수하지 못한 양도대금은 채권의 형태로 남아 있는 것이라고 할 수 있고, 양도대금의 회수는 향후 실현될 수도 있는 것이므로 양도가액의 일부를 공제하여 달라는 청구주장은 타당하지 않다고 할 것이다.

(3) 양도대금 회수를 위한 소송관련 변호사비용(9,500,000원)을 양도에 따른 필요경비로 인정할 수 있는지 청구인은 양도대금 회수를 위한 소송과 관련하여 지출된 변호사선임비 등 9,500,000원을 양도비로 인정되어야 한다고 주장하면서 지출근거로 영수증 5매를 제시하고 있으나, 소득세법시행령 제94조 제4항 에서 인정하고 있는 양도비라 함은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말하는 것인 바, 자산의 양도라는 법률행위가 일단 종료된 후 그 양도대금의 지급을 이행하기 위한 소송에 소요된 비용은 자산의 양도에 직접 지출한 비용이 아니므로 필요경비로 인정될 수 없다고 하겠다. 이상에서 살펴본 바와 같이 처분청이 쟁점토지를 실지거래가액에 의한 과세대상인 것으로 보아 처분청이 조사·확인한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세심판관 회의를 거쳐 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.