실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1998전 2541(1999. 1.21) 宴뺙껨�당진군 합덕읍 ○○○리 ○○○ 소재 대지 165.5㎡ 및 건물 115.5㎡(지분부동산으로 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1988.5.10 취득하여 1993.7.6 양도하고 1994.5.31 이에 따르는 양도소득세 확정신고를 실지거래가액(취득가액: 55백만원, 양도가액: 65백만원)방식에 의하여 필하였다. 처분청은 1998.5.21 실지조사 결과 양도 당시 실지거래가액이 청구인의 신고가액과는 달리 160백만원인 사실이 밝혀짐에 따라 이를 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하고 이를 토대로 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 44,996,590원을 결정·고지하였다가 1998.9.4자 심사청구결정에 따라 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 고쳐 산정하는 등으로 하여 위 세액을 29,428,050원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.16 심사청구를 거쳐 1998.10.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 당초 신고한 바와 같이 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액은 160백만원이 아닌 65백만원으로 양도소득이 발생하지 아니했기에 실거래확인을 요청하였으나 국세청은 양도가액을 기준시가로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 번복하여 경정처리한 것은 일관성없는 세무행정으로서 실질과세원칙에 어긋나므로 이건 처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 하면서 취득가액 및 양도가액을 각각 55백만원과 65백만원으로 하고 이에 대한 증빙서류로 쟁점부동산의 등기부등본, 취득 및 양도시의 부동산매매계약서와 거래사실확인서(매도인과 매수인 공동 확인)를 제시하고 있으며, 처분청은 실지조사에서 청구인이 당초 신고한 55백만원을 취득 당시 실지거래가액으로 인정하고, 쟁점부동산가처분신청서(93카합 287, 1993.11.15), 당좌수표 및 약속어음 등의 증빙에 의하여 부동산매매대금으로 확인된 160백만원을 양도 당시 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정하였음이 양도결정결의서에 의하여 확인된다. 청구인은 가처분신청서에 기재된 160백만원에는 부동산매매대금 이외의 채권 85백만원이 포함되었다고 주장하나 이를 입증할만한 증빙서류가 전혀 없고 또한 청구인이 매수자에게 받을 기존 채권이 있었다면 쟁점부동산을 양도하기 전에 기존채권의 상환이 먼저 실현되는 것이 일반적이고, 부동산매매는 통상적으로 부동산중개인 입회하에 이루어지고 있으나 청구인이 제출한 부동산매매계약서에는 부동산중개인 표시가 없으며 쟁점토지를 기준시가보다 낮게 거래하여야할 특단의 사유가 없음에도 기준시가 108백만원에도 훨씬 못 미치는 65백만원에 양도하였다고 주장하면서 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 신빙성이 없다 하겠으므로 처분청이 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 관하여 청구인이 양도 당시의 실지거래가액으로 신고한 가액(65백만원)이 진정한 것으로 인정되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】 제4항 제1호에서는 『토지·건물의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 1995.12.30 개정된 소득세법 시행령(대통령령 제14860호) 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있고, 같은조 제5항에 의하면 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정한데 이어 그 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 규정하고 있으며, 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 양도가액이 실지거래가액으로 인정되는지를 살펴보면 청구인은 그 주장 양도가액에 대한 증빙으로 취득·양도 당시의 부동산매매계약서와 거래사실확인서 만을 제출하고 있는 바, 청구인이 주장하는 양도가액(65백만원)은 기준시가(108백만원)의 60.19%에 해당하는 수준으로서 현실적으로 기준시가가 시가의 80%내지는 90%수준에서 책정된 사정을 감안한다면 사실상 이는 시가의 48.2%내지는 54.2%에 불과한 것으로 나타나고 있으며 달리 기준시가보다 현저히 저렴하게 거래될 만한 사정이 있다고 볼만한 아무런 증거 또는 소명자료도 나타나 있지 아니하고 있다.

(2) 청구인이 제출한 부동산매매계약서에는 이례적으로 부동산중개인기재가 없으며 처분청에서 조사한 가처분신청서 및 동 부속 첨부서류(매매계약서를 포함하는 것)에는 양도가액이 160백만원으로서 기준시가보다 더 근접한 것으로 나타나고 있으므로 청구인의 경우 양도가액이 불분명하여 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 하겠다.

(3) 위에서 검토한 바와 같이 청구인의 경우 증빙서류로 제출한 매매계약서 등에 의하여 양도 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액인지에 불구하고 처분청이 위 소득세법 규정에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.