토지의 평가방법의 적정

심판청구번호 국심1998전 2514(1999. 3. 2) �父) ○○○은 91.12.10 ○○○공사로부터 대전광역시 유성구 ○○○동 ○○○ 대지 200.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 총분양대금 22,277,880원에 분양받기로 용지매매계약을 체결하고 93.6.9까지 12,030,890원을 불입한 상태에서 93.11.23 청구인에게 그 택지분양에 관한 권리의무(이하 "택지분양권"이라 한다)를 승계하고 청구인은 94.12.7까지 잔여분양대금 9,600,000원을 불입한 후 94.12.28 쟁점토지의 소유권을 취득하였다. 처분청은 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 총분양대금중에서 청구인의 부가 불입한 분양대금이 차지하는 비율만큼 안분계산한 금액을 증여가액으로 하여 98.6.23 청구인에게 93년도 증여분 증여세 9,570,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.7.18 심사청구를 거쳐 98.10.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인의 부가 쟁점토지에 대한 분양대금중 12,030,890원을 불입한 상태에서 청구인에게 그 택지분양권을 증여한 것이므로 청구인이 증여받은 가액은 부가 실제로 불입한 분양대금으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 ○○○공사에서 택지개발사업지역의 이주민에게 토지조성원가 이하로 우선적으로 특별공급하는 토지로서 택지분양권 승계일인 93.11.23 당시 시가가 불분명하므로 개별공시지가로 평가함이 타당하며, 그 당시의 개별공시지가를 기준으로 평가한 금액을 총분양대금중에서 청구인의 부가 불입한 금액이 차지하는 비율에 해당하는 금액을 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제9조 제1항에서 "상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의한다"고 규정하고 있고, 상속세법 시행령 제5조 제1항에서 "법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다"고 규정하고, 제2항에서 "유형재산의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다(이하 생략)"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지를 청구인의 부 ○○○이 91.12.10 ○○○공사와 총분양대금 22,277,880원에 분양받기로 용지매매계약을 체결하고 93.6.9까지 12,030,890원을 불입한 상태에서 93.11.23 청구인에게 택지분양권를 증여하였으며, 청구인은 94.12.7까지 잔여분양대금 9,600,000원을 불입한 후 94.12.28 쟁점토지의 소유권을 취득한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지에 대한 택지분양권은 공기업인 ○○○공사와 청구인의 부의 협의매매에 따른 계약으로 일반매매시세를 감안한 분양가액이므로 이를 시가로 보아야 하며, 총분양대금 22,277,830원중에서 청구인의 부가 12,030,890원을 납입한 상태에서 택지분양권을 청구인에게 증여한 것이므로 증여가액은 청구인의 부가 납입한 12,030,890원으로 하여야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 본다. 이와 같은 택지분양권에 대하여는 거래 실례도 있지 아니하고 이의 평가방법에 대하여 세법상 정한 바는 없으나 택지분양권이 토지에 대한 일체의 권리·의무이므로 일응 증여 당시의 토지가액을 증여가액으로 볼 수 있고, 쟁점토지의 분양대금 22,277,830원은 계약일이 91.12.10로서 증여당시인 93.11.23과는 2년정도의 차이가 있으므로 그 시가가 불분명한 경우에 해당하여 증여가액의 평가는 보충적 평가방법인 개별공시지가를 기준으로 하여 평가하여야 할 것이며, 다만, 이 경우 증여재산가액은 증여당시 개별공시지가로 평가한 가액인 78,234,000원에서 총분양대금 22,277,830원중 청구인이 납부한 잔여분양대금 9,600,000원을 차감한 68,634,000원이 되는 것인 바(국심 96경2897, 97.4.18 외 다수 같은 뜻), 동 가액은 처분청이 증여재산가액으로 산정한 44,521,348원 보다 오히려 높아 청구인에게 불이익한 결과를 초래하므로 국세기본법 제79조 제2항 소정의 불이익변경금지규정에 따라 청구주장은 결국 이유없음에 돌아간다.
• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.