신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998전 1987(1999. 5.31) 돔撚轢�40,266,740원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1991. 2. 21 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○(1993. 5. 24 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○로 행정구역 변경) 소재 대지 182㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 청구외 ○○○로부터 취득하여 같은해 6. 25 지하 1층·지상 5층 상가건물 528.6㎡를 준공(160평, 5층 49.2㎡는 증축, 이하“쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여“쟁점부동산”이라 한다)하고 1992. 3. 21 소유권보존등기를 완료한 뒤 1996. 3. 28 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 양도하고, 1996. 12. 26 실지거래가액(취득가액 510,055,000원, 양도가액 399,500,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(취득가액 129,721,000원, 양도가액 241,216,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여 1998. 1. 5 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 40,266,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998. 1. 24 이의신청, 같은해 4. 17 심사청구를 거쳐 같은해 8. 1 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 실지양도가액에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 1996. 2. 17 매매계약을 체결하면서 계약금으로 50,000,000원을 수령하고 1996. 3. 5 중도금 80,000,000원을 수령하였으며 1996. 3. 28 잔금 269,500,000원 중에서 전세보증금 122,500,000원 및 청구외 (주) ○○○생명보험 대출금 80,000,000원을 공제한 67,000,000원을 수령한 사실이 금융거래자료에 의거 확인되는 점, 청구외 (주) ○○○생명보험과 청구외 ○○○상호신용금고 등의 금융기관차입금 뿐만 아니라 사채이자를 감당하기 어려워 부득이하게 양도한 점등을 감안하면 청구인이 신고한 실지양도가액은 정당한 것이고,

(2) 실지취득가액에 대하여 쟁점부동산중 쟁점토지의 취득가액 330,000,000원을 1991. 1. 8 매매계약당시 35,000,000원을, 1991. 1. 30 중도금 125,000,000원을 그리고 1991. 2. 20 잔금 170,000,000원을 각각 지급한 사실이 금융자료에 의하여 확인되며 또한 쟁점건물은 180,055,583원에 취득한 것으로 연면적기준으로 평당 건축비가 1,125,345원으로 신축당시의 건축비에 부합되는 비용이었는바, 청구인이 제출한 증빙자료에도 불구하고 처분청은 명확한 부인근거도 없이 청구인이 신고한 실지취득가액을 인정하지 아니한 것은 부당하므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있어 취소하여야 한다.

(3) 설사 처분청이 이 건 실지조사당시 쟁점건물의 취득가액이 근거자료가 불비하여 실지조사결정이 불가능하다면, 쟁점토지의 경우 취득가액 및 양도가액이 명백하므로 토지에 대하여는 실지거래가액에 의하여 그리고 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정할 수 있음에도 그러한 절차가 없었는바 이 점에서도 이 건 부과처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 실지취득가액에 대하여 (가) 쟁점토지의 등기부상 청구외 ○○○가 1991. 12. 27 취득한 후 1992. 2. 1 청구인에게 양도한 쟁점토지를 청구외 ○○○는 165,000,000원에 양도하였다는 내용의 사실확인서를 제시하고 있는 반면 청구인은 쟁점토지를 330,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 금융거래자료를 제시하고 있는바, (나) 청구인은 쟁점토지의 취득당시 청구외 ○○○건설이란 상호로 주택 및 상가신축판매업을 영위하는 사업자로 쟁점토지 또한 사업용지로 취득한 것으로서 청구인 명의의 예금계좌는 사업전체와 관련된 예금거래라고 보여지는바, 따라서 예금거래별로 사업과 연관된 거래증빙의 제시가 없이 쟁점토지의 취득당시 청구인 명의의 예금거래명세만을 근거로 동예금계좌에서 해당일자에 인출한 자금이 전적으로 쟁점토지의 취득자금으로 사용된 것이라고 단정하기는 사실상 어렵다 할 것이다.

(2) 기준시가 대비 실지취득가액 및 실지양도가액에 대하여 (가) 취득당시 기준시가(127,400,000원)와 대비하여 쟁점토지의 실지취득가액(330,000,000원)은 259.02%이고 1991. 6. 25 준공한 쟁점건물중 479.4㎡의 공사원가를 180,055,000원으로 보더라도 동 공사원가상당액을 쟁점건물의 취득원가로 볼 수 없을 뿐만 아니라, (나) 쟁점토지 및 쟁점건물을 함께 양도한 이 건의 경우, 쟁점부동산의 실지양도가액 399,000,000원은 쟁점토지의 취득가액 및 쟁점건물의 신축공사비의 합계 510,055,000원의 78.2%로 이례적이라고 보이는 반면, 그 사유가 은행차입금에 대한 이자부담 때문이라고 보기는 어려운 점에서 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 및 실지양도가액은 신빙성이 없다 하겠다.

(3) 그렇다면, 쟁점부동산의 양도에 대한 자산양도차익예정신고시 청구인이 신고한 실지취득가액 및 실지양도가액은 거래증빙등에 의하여 그 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되어 처분청이 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액 및 양도가액)을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 개정된 것) 제96조【양도가액】에“양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”라고 규정하면서, 그 제1호 및 제2호에“제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”,“제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.”라고 각각 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에“거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.”라고 규정하면서, 그 제1호 및 같은호 가목에“취득가액”,“제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”라고 각각 규정되어 있다.

(2) 소득세법시행령(1995. 12. 30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제4항에“법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”라고 규정하면서, 그 제3호에“양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정되어 있으며, 같은조 제5항에“제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하면서, 그 제2호에“제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 실지양도가액에 대하여

• 가) 청구외 ○○○과 체결한 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서(1996. 2. 17 계약)를 살펴보면, 매매대금이 399,500,000원이며 대금지급조건이 계약금 50,000,000원, 중도금(1996. 3. 5) 80,000,000원, 잔금(1996. 3. 28) 269,500,000원이며 단서조항에 전세보증금 122,500,000원과 청구외 (주) ○○○생명보험에서 대출받은 80,000,000원을 잔금에서 공제하도록 약정한 것으로 나타나는바,
• 나) 쟁점부동산 양도대금의 수령과 관련한 금융거래자료를 살펴본다.

(1) 계약금(50,000,000원)의 수령 및 지급 청구인은 계약당일인 1996. 2. 17 계약금을 수령하여 그 중 현금 2,000,000원은 사용하고 나머지 48,000,000원을 청구외 (주) ○○○상호신용금고에 설날연휴(1996. 2. 18∼1996. 2. 20) 다음날인 1996. 2. 21에 입금하였음이 청구인 명의의 예금통장(계좌번호, 이하 같다: ○○○) 및 청구외 (주) ○○○상호신용금고의 입금확인서(1998. 3. 17)에 의하여 확인되고 있으며, 청구외 ○○○ 명의의 청구외 (주) ○○○상호신용금고 예금통장(○○○)을 보면 동예금통장에서 동인이 1996. 2. 16 청구외 ○○○은행 ○○○지점 발행 10,000,000원권 수표 3매(번호, 이하 같다: ○○○)와 각 1996. 2. 17 청구외 ○○○은행 ○○○지점 발행 10,000,000원권 수표 1매(○○○), 5,000,000원권 수표 1매(○○○) 및 1,000,000권 수표 3매(○○○)와 현금 2,000,000원등 합계 50,000,000원을 각각 인출하여 청구인에게 이 건 계약금을 지급한 것임을 알 수 있다.

(2) 중도금(80,000,000원)의 수령 및 지급

1996. 3. 5 청구인은 중도금 80,000,000원을 수령하여 그 중 3,000,000원을 현금으로 사용하고 나머지 77,000,000원을 청구외 (주) ○○○상호신용금고에 입금하였음이 전시예금통장 및 전시신용금고의 입금확인서에 의하여 알 수 있는 한편, 청구외 ○○○은 1996. 3. 5 청구외 수산업협동조합 ○○○지점에서 발행한10,000,000원권 수표 3매(○○○)와 1,000,000원권 수표 3매(○○○) 및 같은날 청구외 ○○○은행 ○○○지점에서 발행한 47,000,000원권 수표 1매(○○○) 등을 각각 인출하여 청구인에게 쟁점부동산의 중도금을 지급한 사실이 청구외 ○○○ 명의의 청구외 (주) ○○○상호신용금고 예금통장(○○○) 등의 증빙자료에 의하여 확인된다.

(3) 잔금(269,500,000원)중 임대보증금 122,500,000원을 제외한 나머지 금액의 수령 및 지급 청구외 (주) ○○○생명보험의 부채증명원(1998. 3. 5) 및 원금수납내역전산조회(1998. 3. 5)등의 증빙을 보면, 1996. 3. 28 청구인은 잔금중 매매계약당시 매수인인 청구인이 승계하기로 약정한 임대보증금을 차감한 147,000,000원을 수령하여 그 중 쟁점부동산을 담보로 1995. 4. 17 청구외 (주) ○○○생명보험 ○○○지점으로부터 대출받은 80,000,000원(채권최고액 140,000,000원이 설정됨, 처음에는 100,000,000원을 대출받았다가 그 중 20,000,000원은 1995. 10. 20 상환함)에 대하여 각각 청구외 ○○○협동조합 ○○○지점 발행 50,000,000원권 수표 1매(○○○) 및 10,000,000원권 수표 3매(○○○)로 지참상환한 사실이 확인되는 한편, 그 나머지 67,000,000원중 현금사용한 3,000,000원을 제외한 64,000,000원을 1996. 3. 28 청구외 ○○○협동조합 ○○○지점 발행 60,000,000원권 수표 1매(○○○), 청구외 (주) ○○○상호신용금고 발행 1,000,000원권 수표 2매 및 현금 2,000,000원으로 청구외 ○○○은행 ○○○지점의 청구인 명의의 예금통장(○○○)에 입금하였음이 같은예금통장 및 같은은행의 입금사실확인서(1998. 3. 18)등에 나타나고, 청구외 ○○○은 1996. 3. 28 자신의 청구외 ○○○상호신용금고 예금통장(○○○)에서 115,000,000원을 인출하고 개인적으로 조달한 32,000,000원을 합하여 잔금을 지급하였음을 알 수 있고, 청구인이 1995. 11. 19 청구외 ○○○에게 쟁점부동산의 지층 전체(다방)를 10,000,000원에, 같은해 2. 16 및 3. 28 청구외 ○○○에게 3층(당구장)과 4층(사무실)을 각 15,000,000원과 25,000,000원에 임대한 것을 청구외 ○○○이 1996. 3. 28 이를 각각 그대로 승계하고, 또한 1996. 3. 28 청구외 ○○○이 청구외 ○○○에게 1층(점포)을 62,500,000원(등기부등본에 1995. 11. 30 전세권 설정)에, 같은해 3. 29 청구외 ○○○에게 2층(예능계학원)을 10,000,000원에 각각 임대하여 결국 쟁점부동산의 임대보증금 총액이 122,500,000원임이 위 각인과 체결한 임대차계약서 및 청구외 ○○○의 부가가치세 과세표준확정신고서 첨부서류인 부동산임대 공급가액명세서 등의 증빙자료를 통하여 확인된다.

• 다) 한편 1994. 3. 8 청구외 ○○○외 8인으로부터 자금을 차용하면서 작성한 차용금증서들을 살펴보면, 청구인이 변제기한을 같은해 6. 8, 이자를 월 2푼 2리로 하여 청구외 ○○○ 60,000,000원, ○○○ 40,000,000원, ○○○ 30,000,000원, ○○○ 20,000,000원, ○○○ 20,000,000원, ○○○ 10,000,000원, ○○○10,000,000원, ○○○ 10,000,000원, ○○○ 10,000,000원등 합계 210,000,000원을 차용한 사실이 확인되고, ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 231.8㎡·연면적 493.22, 지하 1층·지상 4층(이하“쟁점외부동산”이라 한다)의 등기부등본상에 1994. 3. 8 위 9명의 채권자들을 근저당권자로 하고 채권최고액을 315,000,000원으로 한 근저당권이 설정되었으며, 청구외 ○○○, ○○○, ○○○등 3인이 청구인이 차용한 각 채권자들의 대여금 20,000,000원, 10,000,000원, 10,000,000원등의 금원에 관하여 1994. 5. 9부터 차용금을 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 이자지급을 청구하는 민사소송사건에 대한 대전지방법원의 판결문(94타경 17277, 1994. 8. 2)의 내용을 보면 쟁점외부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다는 내용임을 알 수 있는바, 위 차용금증서들과 쟁점외부동산에 설정된 근저당권 및 법원판결문 등의 증빙을 종합해 볼 때 위에 적시한 청구인이 주장하는 채권·채무관계가 사실과 부합되는 것임이 확인되고, 쟁점부동산의 등기부등본을 살펴보면 1995. 4. 13 동부동산에 채권자를 청구외 (주) ○○○생명보험, 채권최고액을 140,000,000원으로 한 근저당권이 설정된 뒤 1996. 4. 2 해지된 사실이 등재되어 있으며, 1991. 3. 12 청구외 (주) ○○○상호신용금고를 지상권자로 하고 그 존속기간이 30년인 지상권이 설정된 후 1995. 4. 14 해지되었고, 1995. 11. 30 청구외 ○○○이 존속기간 2년·전세금 62,500,000원의 전세권을 설정한 뒤 1996. 4. 23 말소(해지원인)된 기록이 각각 나타나는 한편, 청구외 한국토지공사의 토지개발사업총람 Ⅵ(조사 93-7, 1993)중 대전 ○○○지구 1단계계획서상의 사업개요부분과 도시계획도면 및 ○○○지구소재 대단위아파트의 동별·호수별 등기부등본 등의 증빙을 검토해 보면, 그 사업목적 이 ㅇㅇ시가 중부권의 중심도시로 성장함에 따라 중추관리기능을 주축으로 하는 신시가지를 개발하여 행정관리, 업무 및 상업등의 도심기능분담과 ㅇㅇ시의 도시개발 및 주거생활 환경제고에 기여하는 것이고 사업기간은 1단계 및 2단계의 완료시점이 1992. 12. 31이며, 3단계의 마무리시점이 1995. 12. 31 이고, ○○○지구 토지이용계획도상에는 중앙행정기관(정부3종합청사), ㅇㅇ시청 및 시교육청, 법원·경찰청, 근린공원, KBS, 9곳의 주변생활공원등의 각종 관공서 및 생활편의시설이 밀집될 예정임이 표시되어 있고, 쟁점토지와 ○○○네거리를 마주한 지역인 ○○○동 ○○○에 1991. 11. 29 ○○○아파트, 1992. 5. 8 ○○○아파트, 같은해 5. 6 ○○○아파트, 1993. 1. 20 ○○○아파트, 같은해 7. 9 ○○○아파트, 1994. 12. 28 ○○○아파트 등의 대규모 아파트단지가 들어서 동단지에의 입주가 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후부터 연차적으로 이루어진 사실이 확인되고 있다. 그렇다면 쟁점부동산을 취득하기 이전까지는 미개발지역이었던 ○○○지구에 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후부터 대규모 관공서와 공공기관, 생활편의시설 및 집단상가등이 밀집되었고 또 대단위아파트단지가 입주하게 되어 사실상 서구 전체의 상권이 ○○○지구로 넘어가게 되고 그에 따라 쟁점부동산이 소재한 지역은 상권이 위축되어 결과적으로 동지구로 통하는 길목의 도로구역으로 남게 된 점과 1992년을 정점으로 하여 그 이후부터는 전국부동산의 가격상승세가 두드러지게 하향추세에 있었던 점 및 위에 살펴본 바와 같이 청구인이 청구외 (주) ○○○생명보험 및 청구외 ○○○외 8인으로부터의 차입한 자금에 따른 과다한 이자지급비용까지 부담하게 된 점을 함께 고려해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 부득이 그 취득가액보다 낮은 가격으로 매매하게 된 사정이 인정된다 할 것이다.

2. 쟁점부동산의 실지취득가액에 대하여

• 가) 쟁점토지의 실지취득가액에 대하여

(1) 청구외 ○○○(대리 아들 ○○○)와 체결한 쟁점토지의 취득당시 매매계약서(1991. 1. 8 계약)를 보면, 매매대금 330,000,000원에 대금지급조건이 계약금 35,000,000원, 중도금(1991. 1. 30) 125,000,000원, 잔금(1991. 2. 20) 170,000,000 원이며 단서조항이 청구외 ○○○새마을금고에 설정되어 있는 금액(등기부등본상 해지원인으로 1991. 2. 21 말소)은 청구인이 승계하여 잔금에서 공제하고 주택은 멸실하는 조건인 한편 이 건 거래의 소개인으로 청구외 ○○○사무소 ○○○(대리 ○○○), 청구외 ○○○사무소 ○○○(대리 ○○○), 청구외 ○○○사무소 ○○○(대리 ○○○) 등이 참여하여 각각 기명날인한 사실이 나타나는 반면, 청구외 ○○○가 처분청에 확인하여 준 사실확인서(1997. 10. 30)에 동인 소유의 ○○○동 토지에 대한 보상금 210,000,000원중 농지대토를 위하여 45,000,000원을 사용하고 나머지 금액인 165,000,000원으로 쟁점토지를 구입한 뒤 본전에 양도하였다고 기재되어 있으나, 쟁점토지의 거래가액과 관련하여 다시 확인한 정정사실확인서(1998. 12. 21)에는 청구외 ○○○가 165,000,000원을 아들인 청구외 ○○○에게 건네주고 그 돈과 합하여 330,000,000원으로 쟁점토지를 구입하고 같은금액에 양도한 것이기 때문에 쟁점토지의 매입시 청구외 ○○○의 부담분이 165,000,000원인 점을 확인하려던 것이 착오로 쟁점토지의 양도가액이 165,000,000원인 것으로 오인하게 된 것이라는 내용이 기재되어 있는 점 및 청구인이 경영하는 청구외 ○○○건설의 1991년 원시장부철의 월계표 및 용지(用地)란에 쟁점토지를 청구외 ○○○로부터 330,000,000원에 매입하였음이 기재되어 있는 점등을 고려할 때, 이 건 부과근거자료인 청구외 ○○○의 당초 사실확인서는 신빙성이 없다 할 것이다.

(2) 쟁점토지의 취득관련 금융거래자료를 보면, (가) 계약금(35,000,000원)의 지급관련 증빙

1991. 1. 8 청구인이 자신의 청구외 ○○○ ○○○지소의 예금통장(○○○)에서 40,000,000원을 인출하여 그 가운데 같은금융기관 발행 35,000,000원권 수표 1매(○○○)를 쟁점토지의 계약금으로 지급한 사실이 같은예금통장 및 같은금융기관의 수표발행사실증명원(1998. 3. 6, 이하 같다) 등의 증빙서류에 의하여 확인된다. (나) 중도금(125,000,000원)의 지급

1991. 1. 30 청구인 명의의 청구외 ○○○새마을금고 예금통장(○○○)에서 동인이 청구외 ○○○은행 ○○○지점 발행 100,000,000원권 수표 1매(○○○)를 출금하고 또한 같은날 청구외 ○○○ ○○○지소의 예금통장에서 10,000,000원권 수표 2매(○○○) 및 1,000,000원권 수표 5매(○○○) 합계 125,000,000원을 인출하여 지급하였음이 청구외 ○○○새마을금고와 청구외 ○○○ ○○○지소의 예금통장 및 각 금융기관의 수표발행사실증명원과 청구외 ○○○가 같은날 작성한 영수증 등의 증빙자료에 의하여 입증되고 있다. (다) 잔금(170,000,000원)의 지급

1991. 2. 20 청구인은 청구외 ○○○ ○○○지소 예금통장에서 같은금융기관발행 80,000,000원권 수표 1매(○○○), 5,000,000원권 수표 1매(○○○), 1,000,000원권 수표 3매(○○○) 등 88,000,000원을 인출하였고, 같은날 청구외 ○○○새마을금고의 예금통장에서 청구외 ○○○은행 ○○○지점이 발행한 10,000,000원권 수표 4매(○○○) 40,000,000원을 출금하였으며, 1991. 2. 19과 같은해 2. 20 청구외 (주) ○○○상호신용금고 예금통장에서 청구외 ○○○은행 ○○○지점 발행 10,000,000원권 수표 3매(○○○) 및 청구외 ○○○은행 ○○○지점 발행 1,000,000원권 수표 7매(○○○) 37,000,000원을 인출한 외에 청구인의 청구외 ○○○ ○○○지소 다른 예금통장(○○○)에서 5,000,000원을 출금하여 총계 170,000,000원을 잔금으로 청구외 ○○○에게 지급한 사실이 청구외 ○○○ ○○○지소, 청구외 새마을금고 및 청구외 (주) ○○○상호신용금고 예금통장 및 같은금융기관이 확인한 수표출금확인서등의 증빙자료에 의하여 확인되고 있다.

• 나) 쟁점부동산의 공사비관련 증빙

(1) 1998. 7. 1∼같은해 7. 3 기간중 ㅇㅇ세무서장(소득세과 주관)이 실시한 청구외 ○○○건설에 대한 1994년 귀속 소득세 실지조사시 각 공사현장별(쟁점부동산과 쟁점외부동산) 공사원가내역서(1998. 7. 3 작성), 소득세 조사종결복명서 및 세무조사사전통지서 등을 모아 보면,

(2) 쟁점토지의 취득가액이 330,000,000원이고 쟁점건물의 신축공사비로 재료비등이 113,914,700원(세금계산서발행 96,088,680원, 기타 17,826,000원)이고 노무비가 46,718,000원이며 경비가 19,422,883원으로 총공사비가 청구인이 자산양도차익예정신고시 공사비로 신고한 180,055,583원임이 객관적인 사실로 입증되는 반면, 청구인이 쟁점건물과 쟁점외건물에 대한 각각의 공사비를 청구외 ○○○건설의 미완성공사비계정에 합계금액으로 기장하여 쟁점건물에 대한 공사비를 구분할 수 없기 때문에 청구인이 주장하는 쟁점건물의 공사비는 사실과 다른 것이라고 보아 과세한 논지는 그 객관적인 근거가 없는 것이라 하겠다.

• 다) 한편 쟁점토지에 대한 개별공시지가확인서(1999. 2. 13, ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장)를 살펴보면 같은토지의 1991. 1. 1을 기준으로 한 ㎡당 개별공시지가가 700,000원이므로 필지별 개별공시지가는 127,400,000원으로 확인되는바 이는 청구인이 주장하는 실지취득가액(330,000,000원) 대비 38.6%의 수준에 불과한바 이하에서 이를 검토하여 보면,

(1) 청구인이 제시한 청구외 ○○○정보(주)가 발행하는 주간부동산정보지 ○○○ 제99호(1991. 7. 6), 쟁점토지 및 인근지역의 도시계획도면 그리고 쟁점토지와 인접한 부동산의 매매광고를 의뢰한 청구외 (주) ○○○부동산중개(법인등기부등본상 1990. 12. 3 설립후 1996. 12. 15 해산)의 감사였던 청구외 ○○○이 같은 정보지 같은 호 12쪽 좌측상단에 게재한 부동산매매 광고내용에 관하여 인정한 사실확인서(인감첨부)를 모아 보면, 위 정보지에 매매광고를 의뢰한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 대지 56평 매매가액 350,000,000원 및 같은동 대지 46평 매매가액 368,000,000원은 각각 같은구 ○○○동 ○○○(현지번 ○○○동 ○○○)과 같은동 ○○○(현지번 ○○○동 ○○○)인바, 그와 같이 ○○○동 소재 부동산을 ○○○동으로 광고의뢰하고 그 지번을 명시하지 아니한 이유는 중개사무소는 부동산의 매매를 알선하고 그에 대한 수수료를 수입금액으로 하고 있는데 매매의뢰한 부동산을 광고하면서 당해지번의 실제소재지를 표시하면 부동산의 매수인이나 다른 중개인이 거래에 개입하여 소유자와 매수인이 직접 거래하거나 다른 중개인이 거래를 주선하는 사례가 있어 이를 막기 위하여 부득이 그러한 광고의뢰관행에 따라 매매광고를 한 것으로 거래당시 토지개발지역인 관계로 ○○○동지역의 부동산은 매물이 많지 아니하여 ○○○동으로 표시하면 바로 사실상의 소재지가 드러나기 때문에 도시계획도면상 30m 도로에 인접한 지역인 ○○○동으로 광고의뢰한 것임을 알 수 있는바 위에 적시한 사실관계가 사회통념 및 부동산중개관행에 비추어 볼 때 사실과 부합된다 할 것이고, 한편 위 ○○○동 ○○○ 및 같은동 ○○○의 거래가액을 쟁점토지와 비교하면 다음과 같은바, 다 음 지 번 거 래 가 액 개별공시지가 비 고 쟁 점 토 지 330,000,000원 700,000원 55평, 6,000,000원/평

○○○동 ○○○ 350,000,000원 700,000원 56평, 6,250,000원/평

○○○동 ○○○ 368,000,000원 700,000원 46평, 8,000,000원/평

(2) 위의 사실관계를 종합해 보면, 쟁점토지의 개별공시지가가 공시지가제도의 도입초기의 것으로 비교적 낮게 책정된 점과 인접지번(○○○, ○○○) 필지의 각 개별공시지가(각 127,540,000원, 108,290,000원)가 같은필지들의 매매예정가액(각 350,000,000원, 368,000,000원) 대비 각각 36.4%, 29.4%인 점 및 위에서 이미 살펴본 취득당시의 매매계약서와 이를 뒷받침하는 객관적인 금융거래자료 등을 감안해 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액이 단지 개별공시지가와 차이가 난다는 점만을 근거로 이를 부인하기는 어렵다할 것이다.

3. 그렇다면 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대한 자산양도차익예정신고시 신고한 취득가액과 양도가액은 취득당시 및 양도당시의 매매계약서, 거래상대방의 사실확인서, 매매대금의 수령 및 지급영수증 그리고 객관적인 금융거래자료등(예금통장, 발행수표, 거래금융기관의 입출금확인서 및 수표발행증명원, 청구외○○○건설의 원시장부철 및 ㅇㅇ세무서장의 공사원가내역서)의 거래증빙에 의하여 그 실지취득가액 및 실지양도가액이 확인되는 경우에 해당된다고 할 것인바, 따라서 청구인이 거래증빙을 갖추어 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 동부동산의 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.