주식평가의 적정성 여부

심판청구번호 국심1998전 1970(1999.10.14) 분 상속세 53,141,450원의 부과처분은 상속재산인 ○○○주식회사의 발행주식 2,647주를 상속세법 시행령 제5조 제6항에 따라 평가함에 있어 위 법인소유의 대전광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 건물 3,315.745㎡를 같은법 시행령 제5조 제2항에 따라 평가한 가액에 의해 위 주식가액을 평가하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

별지기재의 청구인(7인)은 1994.6.2 사망한 ○○○의 상속인으로서 토지, 건물, 유가증권 등의 재산을 상속받고 1994.12월 상속세신고를 아래와 같이 하면서 피상속인이 보유하였던 청구외 ○○○산업주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)의 발행주식 2,647주(비상장주식으로서 이하 "쟁점주식"이라 한다)를 신고누락하였다. ※ 청구인 상속세신고 및 처분청 결정내용 (단위: 원) 청구인 신고 (A) 처분청 결정 (B) 증 감 (B-A)

• 상속재산가액 ⁚토지, 건물 등 ⁚유 가 증 권

• 인적공제 등

• 과 세 표 준 1,007,881,366 1,007,881,366

• 1,064,806,945 △56,925,579 1,171,185,565 1,074,260,366 96,925,199 969,047,367 202,138,198 163,304,199 66,379,000 96,925,199 ⁘95,759,578 259,063,777 처분청은 쟁점주식을 평가함에 있어서 청구외법인 소유의 임대부동산인 대전광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재, 건물 3,315.745㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)의 가액을 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의한 임대료 환산방법으로 산정(1,338,000,000원)하여 쟁점주식가액을 96,925,199원(1주당 36,617원)으로 평가하고 동 금액을 상속재산가액에 가산한 후 1997.12.7 청구인에게 1994년도 상속세 53,141,450원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.4 이의신청, 1998.4.21 심사청구를 거쳐 1998.8.7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 상속재산중 쟁점주식평가와 관련하여 청구외법인 소유의 쟁점건물 평가시 상속세법 제9조 제4항과 같은법 시행령 제5조의 2 제6호(사실상 임대차계약이 체결된 재산)의 규정에 의거 임대료 환산방법으로 평가하였는 바, 그 평가내용에 있어서 임대보증금 등을 토지와 건물로 안분하여야 함에도 평가금액 1,338,000,000원 전부를 쟁점건물에만 귀속시켜 결과적으로 1979년도에 신축하여 노후된 건물임에도 장부가액 또는 기준시가보다도 과대하게 평가되어 쟁점주식의 가액도 실제보다 과대평가되었으므로 쟁점건물의 가액은 위 임대보증금 평가액의 건물 안분가액으로 평가하여야 하고, 아니면 기준시가로 평가하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구외법인은 쟁점건물을 소유하고 있는 부동산 임대법인으로 그 부수토지는 청구외 ○○○ 외 3인의 개인소유이고 임대사업자등록이 청구외법인 단독으로 되어 있으며 임대차계약에 있어서 목적물이 청구외 법인소유인 쟁점건물로만 기재되어 있고 임대료의 수입도 전액 청구외법인에 귀속되었으므로 임대료 수입이 쟁점건물에만 귀속되는 것으로 보아 상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목 (2) 및 같은법 시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 쟁점주식을 평가한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주식을 평가함에 있어서 당해 주식발행 법인이 소유한 쟁점건물의 가액을 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의한 임대료 환산방식에 의해 평가한 가액이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 상속세법(1994.12.22 개정전의 것) 제9조 제1항 본문에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다』고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(1994.12.31 개정전의 것) 제5조 제1항에서 『법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다』고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서는 『유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1의 2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법 시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제6항 제1호 나목에서 『증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분은 다음의 가액에 의한다. 다만, 기업공개를 목적으로 증권관리위원회에 유가증권신고를 한 법인의 주식으로서 그 유가증권신고 직전 6월부터 증권거래소에 최초로 주식을 상장하기 전까지의 주식은 재무부령이 정하는 가액에 의하여 평가한다.

(1) 생 략

(2) (1)에 규정된 법인외의 법인의 주식에 대하여는 다음 산식에 의하여 계산한 가액. 이 경우 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액은 재무부령이 정하는 신용평가 전문기관이 상속개시일 전후 6개월 이내에 증권거래법에 의하여 증권관리위원회가 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익에 의할 수 있다. 당해법인의 순자산가액 1주당 가액 = (-------------------------- + 발행주식총수 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액 ----------------------------------------) ÷ 2 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작 하여 재무부령이 정하는 율』이라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 시행령 제5조의 2에서 『법 제9조 제4항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 다음의 금액을 말한다. 1.∼5. 생 략

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주식을 발행한 청구외법인의 현황 등을 보면, 청구외법인은 1979.12.1부터 쟁점건물을 임대할 목적으로 부동산임대업을 개시하였는데 쟁점건물은 청구외법인의 소유로 되어 있고, 건물의 부속토지는 피상속인을 비롯한 청구외법인 주주 4명의 개인소유로 되어 있다.

(2) 처분청이 쟁점주식을 평가함에 있어서 청구외법인의 자산중 쟁점건물의 가액을 평가한 내용 등을 보면, 쟁점건물에 대한 임대보증금 990,000,000원에 수입임대료 34,800,000원을 0.1(재무부령이 정한 10%)로 나누어 산출된 348,000,000원을 합산하여 산정된 1,338,000,000원을 쟁점건물의 가액으로 평가하였음이 처분청의 상속세 결정결의서 등 과세관련서류에 의해 확인되며, 쟁점주식의 가액은 쟁점건물 등 자산평가액을 감안한 청구외법인의 순자산가액과 순손익액을 기초로 계산하여 1주당 가액을 36,617원으로 평가하였는 바, 이와 같이 쟁점주식평가와 관련되어 처분청의 쟁점건물에 대한 가액평가는 상속세법 제9조 제4항 및 같은법 시행령 제5조의 규정에 의한 임대료 환산방식으로 평가한 것임을 알 수 있다. 살피건대, 상속세법 제9조 제4항이 적용되는 것은 상속재산 그 자체에 저당권, 질권 등이 설정되었거나 사실상 임대차계약이 체결된 경우 등이고, 상속재산가액을 산정하기 위한 기초가 되는 다른 재산에 저당권 등이 설정되어 있는 경우 등에까지 상속세법 제9조 제4항 및 같은법 시행령 제5조의 2를 적용하여 그 재산을 평가하고 이에 터잡아 상속재산가액을 산정하여야 하는 것은 아니라 할 것인 바(대법원 95누 5301, '96.5.10, 국심 98서 1465, '98.12.4 같은 뜻임), 이 건의 경우 쟁점주식 자체에 질권이 설정되었거나 양도담보로 제공된 경우가 아닌데도 쟁점건물의 가액을 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의한 임대료 환산방식으로 계산하고 이를 기초로 쟁점주식의 가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 상속재산의 평가방법을 그르친 잘못이 있다 할 것이므로 쟁점주식의 가액을 평가하기 위한 쟁점건물의 가액은 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1의 2호 나목의 규정에 의한 기준시가로 평가함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ] 심판청구인 인적사항 --------------------------------- 성 명 주민등록번호 주 소

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○-○○○

○○○-○○○

○○○-○○○

○○○-○○○

○○○-○○○

○○○-○○○

○○○-○○○ 대전시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 서울시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ 거 주 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대전시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○