부동산의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 충청북도 청원군 낭성면 OO리 OOOOO외 1필지 토지 1,061㎡ 및 그 지상건물 376.605㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 93.12.22 취득하여 96.5.17 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후, 청구인에게 양도소득세 결정전통지를 하였고, 청구인은 97.9.28 과세적부심사청구서를 제출하면서 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액(취득가액: 149,500,000원, 양도가액: 130,410,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여 달라고 주장하였으나, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 97.12.17 청구인에게 96년 귀속분 양도소득세 9,661,620원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.14 심사청구를 거쳐 98.6.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 청구인의 사업활동으로 조성하여 전남편(OOO 94.3.28 이혼)의 명의로 취득한 것인데 전남편 OOO이 담보 제공하는 등 모두 탕진하여 빚 독촉에 시달리던 중 부득이 “이혼을 조건으로 청구인 명의로 소유권이전”하였다가 전남편의 근저당 채무액 149,500,000원을 청구인이 대위 변제하는 조건으로 취득하였으므로 149,500,000원이 실지취득가액이고, 96.5.17 양도당시에는 전남편의 채권자인 OOO에게 동 채권액 70,000,000원을 면제해주고, 청구인의 금융기관채무액 60,410,000원을 매수인 OOO가 대위 변제하는 것을 조건으로 소유권이전(양도)하였으므로 그 합계액 130,410,000원이 실지양도가액이므로 쟁점부동산의 양도와 관련하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 청구인이 납부할 세액은 없다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시(93.12.22) 쟁점부동산에 설정된 근저당권 채권최고액이 330,000,000원임에도 149,500,000원의 근저당채무를 상환하기 위하여 취득하였다는 주장은 믿을 수 없고, 96.5.17 양도당시 청구인이 제시한 부채잔액증명서에는 96.5.16 현재 229,616,000원임에도 130,410,000원의 채무를 인수하는 조건으로 양도하였다는 주장 역시 믿을 수 없으므로 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지의 양도당시(96.5.17) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) 제1항의 규정에 의하면, “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항의 규정에 의하면, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서, 그 제3호에는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있으며, 위 같은조 제5항의 규정에 의하면, “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서, 그 제2호에는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 청구주장의 실지취득가액(149,500,000원)에 대하여 보면, 청구인은 94.3.28 이혼전의 남편 OOO의 채무 149,500,000원의 변제를 위하여 남편으로부터 쟁점부동산을 취득(수증)하였으므로 쟁점부동산의 실지취득가액이 149,500,000원이라고 주장하나, 청구인이 이혼전의 남편 OOO으로부터 취득한 부동산은 쟁점부동산 외에도 충청북도 청원군 낭성면 OO리, OO리, OO리 소재 전, 답, 임야 7필지 9,413㎡를 함께 같은 이유로 취득하였고, 이혼당시 남편의 채무는 약 450,000,000원인 것으로 이혼당사자 간에 추정하고 있음이 이혼합의서 등에 의하여 확인되는 바, 위 금액(450,000,000원) 중 쟁점부동산만의 가격이 얼마인지 구체적으로 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 쟁점부동산에 설정된 근저당채무액은 330,000,000원(채권최고액)이고, 96.5.17 양도일 현재에도 315,000,000원(채권최고액)이 설정되어 있는 점, 쟁점부동산의 담보제공과 관련하여 95.5.15 현재 금융기관의 부채증명서상 채무액은 229,616,000원인 점등으로 미루어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 149,500,000원에 취득하였다는 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

(2) 다음으로, 청구주장의 실지양도가액(130,410,000원)에 대하여 보면, 청구인은 전남편 OOO의 OOO에 대한 채무 77,000,000원과 청구인의 OOOO신용금고에 대한 채무 60,410,000원의 변제를 위하여 청구외 OOO에게 쟁점부동산으로 대물 변제하였다는 주장이나, 위 주장의 근거로 제시한 OOO와의 사이에 작성한 합의각서에 의하면, 청구인은 94.1.13 OOOO신용금고(OOOO신용금고를 오기한 것으로 보임)로부터 100,000,000원을 대출받은 후, 94.3.18 쟁점부동산에 근저당을 설정(채권최고액: 140,000,000원)하였는 바, 동 금고의 97.8.13 현재 계좌상태조회표 상 청구인의 채무액은 원금만으로 80,000,000원으로 되어 있어 청구인이 주장하는 위 금고의 채무액이 60,410,000원이라는 주장을 믿을 수 없고, 청구인은 OOO와의 사이에 94.4.30 합의한 후에 94.5.10 쟁점부동산 매매계약서를 작성하였는 바, 매매대금을 70,000,000원으로 한 외에 아무런 특약사항이 없어, 합의각서상 OOO가 인수한 청구인의 채무액(60,410,000원)은 물론 쟁점부동산에 기 설정된 근저당권에 대한 언급조차 없어, 위 합의각서와 매매계약서의 신뢰성도 인정하기 어려우며, 또한, 위 합의각서 상의 채무액 77,000,000원과 60,410,000원을 합하면 137,410,000원이나, 청구인은 130,410,000원이라고 주장하고, 매매계약서상의 가액이 70,000,000원인 점에서 합의각서상 77,000,000원은 70,000,000원을 잘못 기재한 것으로 보이나, 채권채무관계에 있어 수수하여야 할 금액을 잘못 기재한다는 것 역시 납득할 수 없으므로 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.