부동산의 고가양도

심판청구번호 국심1998전 1177(1999. 6. 1) 서는 청구인이 1990.7.19 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 전 4,324㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1993.2.28 청구인이 대주주겸 대표이사로 재직하여 청구인과 특수관계가 성립하는 ○○○건설주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 것으로 판단하여 구상속세법 제34조의 2(저가·고가 양도시 증여의제) 제2항의 규정을 적용 1993년도 증여분 증여세 189,758,800원을 1997.12.8 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.6 심사청구를 거쳐 1998.5.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 560,000,000원을 받고 양도하기로 매매계약을 체결하였으나 잔금지급기일이 도래되지 아니하여 소유권이전등기가 이루어지지 않았고, 쟁점토지에 대한 청구외법인의 사용목적이 불부합(소유권등기이전 및 건축불가 등)되는 관계로 민법상 계약자유의 원칙에 입각 당초 매매계약을 합의 해제하였으나 세무대리인의 실수로 쟁점토지를 청구외법인의 자산으로 잘못 계상하였는 바, 신고대상인 쟁점토지의 매매거래에 대하여 국토이용관리법상 토지거래 신고를 하지 아니한 점, 청구외법인의 경우 농지법상 농지매매증명 발급대상이 아니여서 농지매매증명을 발급받을 수 없는 점, 처분청에서 양도시기로 본 1993.2.28 이후 청구인이 쟁점토지에 대한 종합토지세를 계속 납부한 점, 쟁점토지에 대한 권리·의무를 청구인이 계속 행사한 점 등으로 보아 쟁점토지의 경우 사실상 청구외법인에게 양도된 것이 아니므로 이 건 증여세는 이를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구외법인의 회계처리내용을 보면 청구외법인은 쟁점토지를 매매금액 560,000,000원에 취득한 후 1993.2.28 자산인 토지계정으로 계상하였으며, 1993 및 1994사업년도의 법인세 신고시에도 쟁점토지를 청구외법인의 자산으로 계속하여 신고하였음이 확인되어 쟁점토지는 등기부등본상에만 청구인의 소유로 되어 있을 뿐 사실상의 소유는 매매계약이 유효하게 성립되어 취득자인 청구외법인의 소유임이 확인되는 반면, 청구인의 경우 쟁점토지의 매매계약을 합의해제하였다고 주장만 할 뿐 계약의 해지에 따른 사실관계를 입증할 수 있는 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지가 사실상 양도되지 아니하였다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 하겠다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 쟁점토지를 특수관계자인 청구외법인에게 고가(高價) 양도한 것이 사실인지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법(1992.12.8 법률 제4561호) 제4조 제1항에서 『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. 1.∼2. (생 략)

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. (생 략)』라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 『제1항 제3호에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세법 제29조의 4 제2항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다』고 규정하고 있으며, 구 상속세법(1991.11.30 법률 제4410호) 제34조의 2 제2항에서 『제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 높은 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자로부터 양수한 경우에는 그 재산을 양수한 때에 있어서 재산의 양수자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자인 양도자에게 증여한 것으로 본다. 다만, 그 양도자가 자력을 상실하여 납세할 능력이 없을 때에는 그 세액의 전부 또는 일부를 면제한다』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제41조 제2항에서 『법 제34조 제2항·법 제34조의 2 제1항·제2항에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 양도자 등의 사용인이나 사용인외의 자로서 양도자의 자산으로 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이 하는 친족

3. 양도자 등과 제1호 및 제2호의 자가 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인

4. 양도자 등과 제1호 및 제2호의 자가 이사의 과반수이거나 설립을 위한 출연금의 100분의 50 이상을 출연하고 그 중 1인이 설립자인 비영리법인

5. 제3호 또는 제4호의 자가 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인』이라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 『법 제34조의 2 제2항에서 "현저히 높은 가액"이라 함은 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 130 이상의 가액을 말한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 청구외법인의 대주주겸 대표이사로서 청구외법인과 특수관계가 성립된다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인과 청구외법인간에 1992.12.30 체결한 쟁점토지 매매계약서에는 매매대금 560,000,000원중 계약금 289,000,000원은 계약시 지불하고 중도금(86,000,000원)은 1993.12.31, 잔금(185,000,000원)은 1996.12.30 각각 지불하는 것으로 되어 있다.

(3) 청구외법인의 장부에는 1992.12.31 쟁점토지의 계약금으로 289,000,000원을 지급하고, 1993.1.3 중도금으로 6,000,000원을, 1993.2.28 중도금으로 80,000,000원을 지급하였으며 잔금 185,000,000원은 1993.2.28 계약금계정 560,000,000원을 토지계정에 대체하고 동일자로 쟁점토지를 자산으로 계상한 것으로 되어 있고, 청구법인은 1993 및 1994사업년도의 법인세 신고시에도 쟁점토지를 청구외법인의 자산으로 계속하여 신고하였다. 살피건대, 처분청에서 청구외법인의 장부등의 기재내용을 근거로 청구인이 1993.2.28 쟁점토지를 청구외법인에게 560,000,000원을 받고 고가양도한 것으로 보아 구 상속세법 제34조의 2 제2항의 규정을 적용 거래가액(560,000,000원)과 감정평가액(60,536,000원)과의 차액(499,464,000원)을 증여의제하여 이 건 증여세를 과세한 처분에 대하여 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 양도하기로 하고 양도계약을 체결하였으나 쟁점토지가 농지로서 청구외법인 명의로의 소유권이전과 토지형질 변경이 불가능하여 계약을 합의해제하고 소유권도 이전하지 아니하였으므로 양도가 이루어지지 않은 것이라고 주장하고 있으나, 청구인의 경우 쟁점토지 매매계약이 합의해제 되었다고 주장만 할 뿐 거래대금반환 관련 금융자료 등 계약해제 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구외법인이 1993.2.28 쟁점토지를 토지계정에 자산으로 계상한 사실, 1993 및 1994사업년도의 법인세 신고시에 쟁점토지를 청구외법인의 자산으로 신고한 사실등을 종합해 볼 때 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에게 양도하기로 하고 매매계약을 체결하였다가 그 계약을 합의해제하였다는 청구주장을 인정할 수는 없다 하겠고, 따라서 청구외법인의 장부등을 근거로 청구인이 1993.2.28 쟁점토지를 특수관계자인 청구외법인에게 고가 양도한 것으로 보아 장부상 거래가액과 감정평가액과의 차액금 499,464,000원을 증여 의제하여 증여세를 과세한 처분청의 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없는 것으로 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.