명의신탁해지 여부

심판청구번호 국심1998전 0936(1999. 5.19) 소득세 7,599,360원의 처분은 이를 취소한다.

청구인은 충청남도 논산시 두마면 ○○○리 ○○○ 대지 600㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득하고 동 지상에 건물 114.3㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축하여 1993.2.11 등기하였음이 쟁점토지와 쟁점건물의 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인의 형인 청구외 ○○○이 청구인을 상대로 대전지방법원 강경지원에 제기한 쟁점토지와 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 소유권이전등기 이행청구의 소에 대한 법원의 판결에 따라 1996.4.16 쟁점부동산의 소유권이 청구인으로부터 청구외 ○○○에게 신탁해지를 등기원인으로하여 이전등기되었다. 처분청은 쟁점부동산의 소유권이 청구인으로부터 청구외 ○○○에게 이전등기된 것이 양도소득세 과세대상에 해당된다고 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 1996년 귀속 양도소득세 7,599,360원을 1997.12.1 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.12.17 이의신청과 1998.1.23 심사청구를 거쳐 1998.4.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 토지거래허가구역내의 농지로서 청구인의 형인 청구외 ○○○이 전 소유자인 청구외 ○○○으로부터 계약금 30,000,000원(1992.3.30), 중도금 100,000,000원(1992.4.27), 잔금 60,000,000원(1992.5.28) 합계 190,000,000원을 지급하고 매입하였으나, 쟁점토지가 농지인 관계로 쟁점토지 소재지에서 원거리에 거주하는 외지인인 청구인의 형 ○○○ 명의로 이전등기할 수 없어 부득이 20㎞이내에 거주하는 청구인 명의로 취득하게 된 것이고, 위 ○○○의 사용승낙하에 청구인 명의로 농지의 전용, 건축허가(1992.9.15) 및 토지거래허가(1992.11)를 받아 건물을 준공(1993.1.30)한 후 1993.2.11 쟁점토지의 소유권이전등기와 동 지상건물의 보존등기를 동시에 경료함으로써 이후로 청구인의 형 ○○○과 청구인간에 명의신탁관계가 성립하였던 것이며, 1995.7.1부터 부동산실명제가 시행됨에 따라 대전지방법원 강경지원에서 확정판결을 받아 1996.4.16 쟁점부동산의 소유권을 실질소유자인 ○○○ 앞으로 이전등기한 것이므로 이는 양도가 아니라 명의신탁의 해지이므로 이에 대한 양도소득세 부과처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지를 청구인 명의로 1993.2.11 소유권이전등기 하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 잔금을 지급한 후 약 7월이 경과하도록 쟁점토지의 소유권보존을 위한 아무런 조치도 없이 방치하다가 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 것은 부동산거래 관행상 신빙성이 없다. 또 쟁점토지의 지목이 당초 답에서 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 1993.2.11 대지로 변경되었음이 등기부등본에 의해 확인되므로 쟁점토지의 토지거래허가를 득하지 못하여 청구인 명의로 소유권이전등기 하였다는 청구주장은 사실과 다르다 할 것이며, 쟁점토지의 지상에 건물을 신축하여 청구인 명의로 등기한 점, 청구인의 의제자백에 의하여 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기한 점 등으로 보아 쟁점부동산이 청구인에게 명의신탁된 재산이라는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산이 청구인에게 명의신탁되었다가 실질소유자인 청구외 ○○○에게 이전등기된 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제14조 제1항 에서 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다. 소득세법 제88조 제1항 에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다라고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점토지는 1990.6.15자 건설부 공고 제74호에 의해 토지거래허가구역으로 지정된 지역내의 토지로서 1992.11월 청구인이 쟁점토지에 대한 토지거래계약허가를 받아 1993.2.11 청구외 ○○○으로부터 소유권이전등기한 사실이 관련자료에 의해 확인된다. 또한 쟁점토지는 매매계약 체결당시 지목이 답(畓)이었고 1993.2.11 청구인 앞으로 소유권이전등기시에 답(畓)에서 대지로 지목변경등기가 되었으나 그 전인 1993.1.30 쟁점토지상에 건물이 준공되었던 점으로 보아 사실상 대지로 전환된 시기는 1992.9.15 건축허가가 난 시점으로 볼 수 있다 하겠다. (2)청구인은 쟁점토지의 거래가 1992.3월 청구인의 형인 청구외 ○○○이 당해토지의 전 소유자인 청구외 ○○○과 체결한 매매계약서에 의거하여 1992.5.28 이미 잔금청산이 되었으며, 그 후 쟁점토지상에 신축된 건물의 건축비도 위 청구외 ○○○이 부담하였으므로 쟁점부동산의 실질소유자는 청구외 ○○○이고, 따라서 쟁점부동산은 1996.4.16 실질소유자에게 소유권이전등기가 될 때까지 청구인에게 명의신탁된 재산이었다고 주장하고 있다.

(3) 먼저 쟁점부동산을 청구외 ○○○ 명의로 취득하지 못하고 청구인 명의로 취득하게 된 사유를 청구인은 농지관련법상의 제한으로 인하여 쟁점토지의 소유권 이전이 농지소재지 또는 농지소재지로부터 일정거리 내에 거주하는 주민에게만 가능했기 때문이라고 설명하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 농지개혁법 제19조 제2항 에 농지는 소재지 관서의 증명을 얻어 매매할 수 있도록 규정하고 있고, 농지임대차관리법 제19조 및 동법시행령 제23조에는 위 농지매매증명의 발급요건 확인사항이 규정되어 있는데, 동 시행령 제23조 제2항에서 구분하고 있는 매매대상농지에는 [거주하고 있는 시·구, 읍 또는 면의 관할구역밖에 소재하는 농지로서 거주지로부터 20Km이내의 거래에 소재하는 농지]가 포함되어 있다. 그런데 쟁점토지의 매매계약 당시에 청구외 ○○○은 광주직할시 동구 ○○○동에 거주한 반면 청구인은 쟁점토지 소재지에서 약 10Km 떨어진 대전광역시 서구 ○○○동에서 거주하였음이 이들의 주민등록표등본에 의하여 확인되고 있다. 따라서 계약당시 농지였던 쟁점토지를 ○○○ 명의로 취득하지 못하고 부득이 청구인 명의로 취득하였다는 주장은 농지관련 법령의 규정에 의할 때 인정된다.

(4) 다음으로 쟁점부동산의 실질소유자가 청구외 ○○○이라는 주장이 타당한지를 청구인이 제시한 증거자료 등에 의하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 매매계약서상 매도인은 ○○○, 매수인은 ○○○으로 표시되어 있고, 총 매매대금 200,800,000원 중 계약금 30,000,000원은 계약시에 중도금 100,000,000원은 1992.4.30에, 잔금 70,800,000원은 1992.5.20에 지불하기로 되어 있었으나, 당해 토지의 분할측량 후 확정되는 평수에 의해 잔금을 정산하기로 한 동 계약서 특약사항에 따라 측량 후의 토지감소로 인하여 실제의 잔금이 60,000,000원으로 변경되어 매수인 ○○○은 매매대금 합계 190,000,000원을 지급하고 쟁점토지를 취득하였다고 한다. 위 주장과 같은 거래내용 및 금액의 사실 여부를 확인하기 위하여 우리 심판소에서 관련 금융기관(○○○투자신탁·○○○은행·○○○협동조합)에 조회를 의뢰한 바, ○○○투자신탁주식회사의 ○○○ 예금계좌(○○○)로부터 인출된 출금내역(1992.3.30 1억3천 만원·1992.4.27 1억2백 만원·1992.5.27 7천1백 만원) 외에 매도인 ○○○의 주소지인 논산시 두마면에 소재하는 ○○○협동조합 ○○○지소에서 위 토지매매대금 중 계약금 3천 만원(1992.3.30)과 잔금 6천 만원(1992.5.28)에 해당하는 ○○○협동조합중앙회 발행 수표 9매(1천 만원×9)가 현금으로 교환·지급되었고 수령자 ○○○의 이서가 확인된다는 통보(○○○ ○○○지소 제10호, 1999.2.8)를 받았다. 나머지 중도금 1억 원(○○○은행 발행 수표 12매: 1천 만원×8 + 5백 만원×4)에 대하여는 수표 수령자의 이서가 확인되지 아니하나 수표 이면에 기재된 계좌번호로 추정하건대 타 금융기관으로 계좌이체된 것으로 보이며, 그 지불 및 수령근거로서 위 ○○○투자신탁주식회사의 ○○○ 계좌로부터 1992.4.27 102,000,000원이 인출된 저축금 출금표와 동 일자에 1억 원을 중도금으로 수령하였다는 매도인 ○○○의 영수증 원본이 기제시된 점에서 사실로 인정된다 하겠다. 또한 1999.4.3 우리 심판소에서 청구외 ○○○과 직접 통화하여 쟁점토지 거래당시 매매대금을 청구외 ○○○으로부터 전액 지급받았다는 진술을 받은 바 있다. (나) 쟁점부동산이 청구인 명의로 소유권이전등기된 지 2개월 후인 1993.4.19 청구외 ○○○을 권리자로 하고 청구인을 채무자로 한 채권최고액 100,000,000원의 근저당권이 쟁점부동산에 설정된 사실이 등기부등본에 나타나고 있는 바, 비록 그 설정금액이 쟁점부동산의 시가에는 미치지 못한다 하더라도 명의신탁이라는 청구인의 주장을 뒷받침한다고 할 수 있다. (다) 쟁점토지를 취득하기 직전에 청구외 ○○○은 자신이 소유하던 광주시 북구 ○○○동 ○○○ 소재 토지(田) 2,912㎡를 한국토지공사에 양도하고 1992.2.19 보상금 702,418,000원을 수령한 사실이 위 공사 전남지사장이 확인한 수용확인원에 의해 인정되고 위 청구외 ○○○이 ○○○투자신탁주식회사에 예탁한 7억 원에서 쟁점토지 및 건물의 취득자금으로 1992년 중 여러 차례 출금한 사실이 확인되는데 반해, 청구인은 1992년 당시 35세로 세차장(상호: ○○○세차장)을 운영하는 소규모사업자(과세특례자)였음이 관할세무서 과세자료에 의해 확인되고 있어 쟁점부동산을 취득할 만한 자금능력이 없었던 것으로 보인다. (라) 건물의 경우는 농지취득의 제한과 관계없는데도 토지와 함께 청구인 명의로 건축허가를 받아 쟁점건물을 신축한 점에 대하여는, 토지소유자 명의로 건축허가를 받아 건축하는 것이 일반적인 예이고, 토지를 청구인 명의로 취득하면서 토지에 비해 가격이 얼마 되지 않는 건물(기준시가: 1,400만원)에 대해서만 명의신탁을 기피할 이유는 없었다고 할 것이다. (마) 1995.7.1부터 부동산실명제가 시행됨에 따라 대전지방법원 강경지원에서 확정판결을 받아 1996.4.16 쟁점부동산의 소유권을 실질소유자인 ○○○ 앞으로 이전등기한 바, 위 법원의 판결(95가합 795 소유권이전등기)은 토지와 건물 모두에 대하여 명의신탁재산임을 인정하였다. 이상의 제 사실과 증거 및 청구외 ○○○과 청구인이 형제간이라는 점을 고려해 볼 때, 쟁점부동산의 실질소유자는 ○○○으로 판단되고, 따라서 법원판결에 의하여 동 부동산의 실질소유자인 ○○○에게 소유권이전등기한 것은 명의신탁의 해지로 보아야 함에도 처분청이 이를 "양도"로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 사실관계의 조사를 소홀히 한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.