양도한 토지(체비지)의 취득시기를 잔금청산일로 보아야 하는지 아니면 토지구획정리사업의 공사완료일로 보아야 하는지 여부와 토지의 취득가액을 산정하기 위하여 적용하여야 할 토지의 등급이 처분청이 과세한 구지번의 토지등급인지 아니면 환지예정지로 지정된 후의 잠정등급인지 여부(경정)

[주 문]

1. 서대전세무서장이 97.9.26 청구인에게 결정고지한 94년 귀속 양도소득세 260,945,220원의 과세처분은 대전광역시 서구 OO동 OOOOO 토지 1,590㎡의 기준시가에 의한 취득가액을 산정시 적용하여야 할 등급을 최초의 잠정등급(66등급, 82.9.5. 조정)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 대전광역시로부터 81.3.27. 대금을 완납하고 91.5.3. 소유권이전등기를 한 대전광역시 서구 OO동 OOOOO(환지예정지 지번: 같은동 OOOO OO) 대지 1,590㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.12.24. 양도한 후 취득일을 91.5.3.로 하여 95.5.31. 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 따라 양도차익을 산정하여 과세하면서 쟁점토지의 취득일을 쟁점토지의 잔금청산일인 81.3.27.로 하고, 그 취득가액을 쟁점토지의 취득일 직전인 81.3.1. 설정된 대전광역시 서구 OO동 OOOOO의 토지등급(59등급)을 적용한 가액으로 하여 97.9.26. 청구인들에게 94년 귀속분 양도소득세 260,945,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.10.17. 심사청구를 거쳐 98.2.9. 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점토지의 취득일을 잔금청산일인 81.3.27.로 보았으나 잔금청산일에는 환지가 확정되지 않은 상태이어서 쟁점토지를 사용·수익할 수 없었으므로 취득일을 소득세법시행령 제53조 제2항의 규정을 적용하여 목적물이 완성 또는 확정된 날로 보아야 하는 것이므로 환지처분으로 사용·수익이 가능한 토지구획정리사업의 공사완료일(89.6.15.)을 취득일로 보아야 하며, 또한 처분청은 취득가액을 산정하기 위한 쟁점토지의 등급을 아무 근거도 없이 대전광역시 서구 OO동 OOOOO을 쟁점토지의 구지번으로 보아 구지번의 토지등급(59등급, 81.3.1.)을 적용하여 과세하였으나 환지예정지구로 지정된 체비지를 취득한 경우 체비지의 구지번은 없는 것이므로 양도소득세 계산시 적용되는 토지의 취득가액을 위한 등급은 환지예정지로 지정된 후의 잠정등급(66등급, 82.9.5. 조정)을 적용하는 것이 타당하다. 따라서 처분청의 이 건 과세처분은 부당하므로 이를 경정결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 79.5.10. 구획정리사업이 시행인가되고 79.5.18. 구획정리 예정고시된 후 79.9.21. 환지계획이 인가된 쟁점토지를 81.2.28. 시장부지로 사용하는 것을 특약 환매조건부로 하고 환지확정 후 소유권이전등기를 하기로 하여 쟁점토지 소유자인 대전광역시와 매매계약을 체결하였으며, 81.3.27. 쟁점토지의 대금을 완납한 후 86.8.14. 시장개설 연기신청을 하여 86.8.19. 그 승인을 받았고, 쟁점토지는 89.6.30. 구획정리 완료로 환지처분 확정되어 89.8.21. 토지대장에 등재되었고 89.8.18. 대전광역시를 소유자로 보존 등기된 후 91.5.3.(원인일 91.2.28.) 청구인 명의로 소유권이전등기되었음을 알 수 있다. 국세청 예규(재일 46014-2396호, 96.10.23.)의 해석에 의하면 토지구획정리사업 시행자로부터 토지를 분양받아 잔금청산 전에 사용·수익을 한 경우에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나, 잔금청산 후 사용·수익 또는 토지구획정리사업이 완성되었다면 사용·수익과 토지구획정리사업 완성일 중 빠른 날이 취득시기가 된다고 해석하고 있는 바, 쟁점토지의 매매계약서와 시장부지 개설기간 연기신청원 및 대전광역시의 연기승인서에 의하면 쟁점토지는 잔금청산일(81.3.27.) 현재 청구인이 사용·수익할 수 있었던 것으로 보여지나 청구인의 사정으로 사용하지 못하여 시장개설 연기신청을 한 것으로 판단되므로 쟁점토지의 취득시기는 잔금청산일로 하는 것이 타당한 것으로 판단되며, 쟁점토지에 대한 82.9.5. 최초 잠정등급(66등급)은 잔금청산 후 1년 6개월이 지나서 설정된 것이고 환지예정지 지정일로부터는 3년 이상 지나서 설정된 것으로서 쟁점토지의 가격변동이 없었다고는 인정할 수 없는 토지구획정리 사업지구 내의 토지였으므로 잔금청산일 현재의 토지등급을 적용한 처분내용은 정당한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 양도한 쟁점토지(체비지)의 취득시기를 잔금청산일로 보아야 하는지 아니면 토지구획정리사업의 공사완료일로 보아야 하는지 여부와 쟁점토지의 취득가액을 산정하기 위하여 적용하여야 할 토지의 등급이 처분청이 과세한 구지번의 토지등급인지 아니면 환지예정지로 지정된 후의 잠정등급인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 자산의 취득 및 양도시기에 관한 소득세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14469호로 전면 개정되기 전의 것) 제53조 제1항에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기와 양도시기는 다음 각호를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 하면서 그 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔급지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 양도하고 취득시기를 소유권이전일(91.5.3.)로 하여 양도소득세를 신고한데 대해 처분청은 잔금청산일을 취득일로 하고 쟁점토지의 구지번이 있다 하여 구지번의 토지등급을 적용하여 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인은 쟁점토지의 취득일을 공사완료일로 보아야 하고, 취득일을 잔금청산일로 볼 경우 취득시의 토지등급은 82.9.5. 설정된 잠정등급으로 하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인이 제시한 심리자료에 의하면 대전광역시 OO토지구획정리사업지구는 79.5.10. 사업시행인가 된 후 79.10.29. 환지예정지로 지정되었고 89.6.15. 공사가 완료되었으며, 89.6.30. 환지확정처분 되었음을 알 수 있고, 청구인은 동 OO토지구획정리사업지구내의 시장용지인 쟁점토지에 계약체결일로부터 5년 이내에 시장을 개설하기로 하고 81.2.28. 매매계약을 체결하였고 1개월 후인 81.3.27. 대금을 완납하였으며, 91.5.3. 청구인 명의로 소유권이전하고 94.12.24. 합자회사 OO시장에 양도하였음이 청구인이 제시한 체비지 매각대장 및 관련 등기부등본 등 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 먼저 쟁점토지의 취득시기에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 대금을 청산한 날에는 토지구획정리사업이 진행중에 있어 쟁점토지를 사용·수익할 수 있는 상태가 아니었으므로 공사완료일을 취득일로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 86.8.14. 대전광역시에 신청한 시장개설 연기신청원을 보면 쟁점토지의 주변환경이 시장을 개설할 수 있는 여건이 되지 못하고 자금부족으로 인하여 시장을 개설하기 어려운 실정이라는 이유로 1차 시장개설 연기신청을 하였고, 이에 대해 대전광역시(구획30320-4126, 86.8.19.)가 당초 시장개설기간인 81.2.28.부터 86.2.28.까지를 86.2.28.부터 91.2.28.까지로 5년간 연기한 사실을 보면 쟁점토지는 81.2.28.부터 사용·수익이 가능한 상태이었으나 청구인의 사정으로 사용하지 아니하였음을 알 수 있어, 청구인이 쟁점토지의 대금을 완납할 당시에 쟁점토지를 사용·수익할 수 없었다는 청구인의 주장은 사실로 받아들일 수 없을 뿐만 아니라, 이 건 양도당시 적용되는 전시 법령에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기와 양도시기는 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지의 대금을 81.3.27. 완납한 사실이 확인되므로 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 대금청산일인 81.3.27.로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

(3) 다음으로 쟁점토지의 취득가액 산정을 위해 적용해야 할 토지등급에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구인이 취득한 쟁점토지(환지예정지 지번은 OO동 OOOO OO이고 환지 후의 지번은 OO동 OOOOO임)의 구지번이 OO동 OOOOO으로 보아 81.3.1. 설정된 동 지번의 토지등급인 59등급을 적용하여 취득가액을 산정하였으나, 당심이 대전광역시장에 쟁점토지의 구지번 및 면적에 대하여 조회(국심 46830-715, 98.6.22.)한 바에 의하면 쟁점토지는 체비지로서 환지전 지번 및 면적은 존재하지 않는다고 대전광역시장이 통보(도개58421-597, 98.6.29.)해 온 바 있고, 대전광역시 서구청장이 97.6.13. 발행한 쟁점토지의 잠정등급확인서에 의하면 82.9.5. 최초로 설정된 쟁점토지의 잠정등급이 66등급임이 확인된다. (나) 토지구획정리사업지구내의 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 그 취득 또는 양도당시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이므로(대법원 96누 8734, 97.6.24.: 같은 뜻임) 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지가 지정된 경우에 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지가 지정되기 전에 설정된 토지등급의 유무에 불구하고 환지예정지가 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격을 정하여야 할 것인 바(대법원 92누 5454, 92.12.24., 국심 90서 1580, 90.11.21. 합동회의: 같은 뜻임), 위와 같은 취지에서 보면, 환지예정지인 쟁점토지의 취득가액 산정은 쟁점토지에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여야 하고 종전토지의 등급에 의하여 평가할 것이 아니라고 할 것이므로 처분청이 확인되지도 않은 OO동 OOOOO을 쟁점토지의 구지번으로 보아 동 지번에 81.3.1. 설정된 토지등급인 59등급을 적용하여 취득가액을 산정한 것은 부당하고, 대전광역시 서구청장이 쟁점토지에 대하여 82.9.5. 새로이 설정한 잠정등급에 의하여 취득가액을 산정하여야 할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.