양도소득세를 신고하지 아니하고 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 대전광역시 동구 OO동 OOOOO 건물 448.3㎡(2층) 및 그 부수 토지 427.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)중 건물은 청구외 OOO, OOO으로부터, 그 부수 토지는 청구외 OOO으로부터 91.5.8 취득하여 9O.7.30 경락으로 양도(경락일: 9O.O.3)하고 양도소득세를 신고기한(97.5.31) 내에 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의한 양도가액 및 취득가액으로 양도차익을 산정하여 97.9.12 청구인에게 9O년 귀속 양도소득세 79,392,910원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.11.4 심사청구를 거쳐 98.2.17 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산이 경매로 양도되어 그 경락가액(O51,100,000원)이 청구인이 취득한 가액(1,170,000,000원)보다 훨씬 낮았기 때문에 많은 손실이 발생하여 당연히 양도소득은 없는 것으로 판단하여 양도소득세 신고기한(97.5.31) 내에 신고를 하지 아니하였으나, 그 신고기한이 지난 97.O.10 신고를 하면서 취득시의 기준시가를 잘못 적용하여 양도차익이 없는 것으로 하였다. 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세하는 경우에도 그 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없는 것(대법원 9O누 4022, 9O.12.10, 9O누 17974, 97.O.13)이므로 쟁점부동산의 실지거래가액에 의한 취득가액은 1,170,000,000원이고 양도가액(경락가액)이 O51,100,000원으로서 양도차익이 없기 때문에 양도차익의 범위 내의 기준시가에 의한 산출세액도 없는 것으로 보아야 하므로 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 91.5.8 취득하여 법원경락에 의하여 9O.7.30 양도하였고 기준시가를 적용하여 97.5.31(청구인은 97.O.10 신고하였다고 하고 있음) 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으며, 양도가액은 법원경락금액인 O51,100,000원을 기준시가로 하여 신고하였다. 청구인은 쟁점부동산의 97.5.31 양도소득세 신고시 기준시가로 신고하였고 처분청의 이 건 과세 전까지 증빙을 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 아니하였으며, 청구인과 처분청은 경락가액이 기준시가이면서 실지 양도가액이라는 것에 대하여는 다툼이 없다. 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액에 의하면 양도가액은 경락가액인 O51,100,000원이고 실제 취득가액은 1,170,000,000원이므로 양도차익이 없으므로 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없어 이 건 양도소득세 과세는 부당하다고 주장하면서 실지 취득가액에 관한 증빙이라고 하면서 매매계약서와 대금지급관련 영수증을 제시하고 있는 바, ① 대금지급관련 영수증의 대금지급일자가 계약서상 지급일자와 상이하고, ② 영수증에 금액만 기재되어 있어 영수증이 쟁점부동산의 관련대금인지 여부가 불분명하고, ③ 대급지급시 전세보증금 230,000,000원을 공제하였다고 주장하면서도 매매계약서에는 이에 대한 언급이 전혀 없는 점등으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 실지 취득가액으로서의 신빙성이 있다고 볼 수 없어 실지거래가액에 의한 양도차익의 산정이 불가능하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 양도소득세를 신고하지 아니하고 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지의 양도당시 적용되던 소득세법 제9O조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 95.12.30 대통령령 제148O0호로 개정된 부칙 제8조 규정에 의하여 9O.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제1OO조 제4항 본문 및 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 제5항 제2호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세하였는 바, 청구인은 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 그 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없는 것으로서 실지거래가액에 의한 양도차익이 없으므로 기준시가에 의한 과세처분을 취소하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인이 제시한 관련 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점부동산중 건물은 청구외 OOO과 OOO으로부터, 토지는 청구외 OOO으로부터, 91.5.8 취득하였으며, 쟁점부동산은 9O.O.3 대전지방법원의 경매(95타경 31850)에 의하여 청구외 OOO에게 O51,000,000원에 낙찰되어 9O.7.30 소유권이전되었음이 확인된다.

(2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 경락가액인 O51,100,000원을 양도가액으로 하고 취득시의 기준시가를 755,459,O20원으로 하여 양도차익이 없는 것(-118,530,O32원)으로 하여 신고한 데 대하여 처분청은 양도가액을 경락가액인 O51,100,000원으로 하고 취득가액을 청구인이 취득당시의 기준시가 431,14O,430원으로 하여 양도차익(179,797,877원)을 산정하고 79,392,910원의 양도소득세를 결정고지하였는 바, 소득세법시행령 제1O4조 제11항 제2호는 기준시가로 과세시 경락가액이 기준시가보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 차감한 금액, 즉 경락가액을 양도당시의 기준시가로 계산한다고 규정하고 있어 청구인이 기준시가로 신고한 이 건 경락가액을 양도당시의 기준시가로 하고, 취득가액은 취득당시의 실제 기준시가를 적용하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

(3) 청구인은 기준시가에 의하여 과세하는 경우에도 그 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없으므로 실지거래가액에 의한 양도차익이 없으므로 이 건 양도소득세가 취소되어야 한다고 주장하고 있는 바, 청구인은 이 건 양도소득세 신고시 실거래가액을 알 수 있는 거래증빙을 갖추어 신고하지 아니하고 기준시가로 신고하였을 뿐만 아니라 청구인은 취득가액이 1,170,000,000원이라는 거증서류로 매매계약서와 계약금 100,000,000원(90.11.7)과 중도금 100,000,000원(91.4.24)을 수령하였다는 영수증만을 제시하고 있으며 매매계약서에 계약일자도 기재되어 있지 않고, 잔금지급일이 90.12.27로 되어 있는데도 실제 잔금은 91.5.4 지급되었다고 만 할 뿐 전체 매매대금을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료 등의 제시가 없어 실지 취득가액이 확인되지 않는다 할 것이어서 실지거래가액에 의한 양도차익을 산출할 수 없는 경우이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 이 건 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제O5조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.