[참조결정] 국심1994전0510
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구법인은 충청북도 청주시 OO동 OOOOOO외 3필지의 토지 1,882.20㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 지상의 건물 5,118.5l㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 소유하고 있는 법인으로서 쟁점건물의 일부는 직접사용하고 일부는 임대하고 있다. 처분청은 쟁점부동산(쟁점토지와 쟁점건물) 중 임대부분이 비업무용부동산에 해당(임대수입금액이 임대부분에 상당하는 쟁점부동산 가액의 3%에 미달)하는 것으로 보아 청구법인의 지급이자, 쟁점부동산 관련 재산세 등을 손금불산입하여 아래 표와 같이 청구법인에게 법인세 및 농어촌특별세를 경정고지하였다. 단위:원 사업년도 97.6.16 당초고지세액 97.8.19 추가고지세액 법 인 세 농 특 세 법 인 세 농 특 세 92.4.1-93.3.31 66,816,710 2,045,250 93.4.1-94.3.31 143,970,020 8,134,920 94.4.1-95.3.31 120,389,940 5,968,150 9,665,160 472,590 95.4.1-96.3.31 95,686,320 5,665,170 9,173,150 532,630 합 계 426,862,990 11,633,320 29,018,480 1,005,220 청구법인은 97.6.16 고지처분에 대하여 97.7.22 심사청구를 거쳐 97.11.3 심판청구(사건번호 제97전OOOO호)하였고, 97.8.l9 고지처분에 대하여 97.9.2 심사청구를 거쳐 97.12.24 심판청구(사건번호 제98전OO호)하였다. 위 2건의 심판청구는 같은 내용이므로 이를 병합하여 심리한다.
2. 청구법인 주장 처분청이 쟁점부동산의 일부를 비업무용부동산으로 보아 이 건 처분을 한데에는 다음과 같은 잘못이 있다.
- 가. 쟁점건물의 임대면적에 관하여 (l) 쟁점건물의 지하주차장 575mz는 청구법인이 전용하는 부분이다. 처분청은 쟁점건물의 지하주차장을 청구법인과 임차인이 공용하는 것으로 보았으나, 쟁점건물의 주차장은 지하주차장 20대와 옥외주차장 23대로 43대의 차량이 주차할 수 있는데, 청구법인 직원의 차량수가 27대로 지하주차장이 부족하여 옥외 주차장까지 사용하고 있으며, 지하주차장은 카리프트(CARLIFT)가 설치되어 있어 사고위험 등으로 주차장 입구의 수위실에서 직접 관리하며, 쟁점건물 앞 국도(6차선)빈 및 쟁점건물 뒷편 골목등에 주차할 수 있어 외부인이 카리프트를 이용하여 지하주차장에 주차하지 아니하므로 지하주차장은 청구법인이 직접 사용하는 면적에 해당한다. OO은행 및 OOOO과의 임대차계약서상 주차료 없이 합의하여 공동사용 할 수 있다고 하였으나, 지하주차장은 청구법인이 사용하기에도 부족하기 때문에 임대인(청구법인)이 전용하고 있음을 임차인(OO은행, OOOO)이 확인하고 있다.
(2) 쟁점건물 지하층의 직원체육시설(탁구장) 266nf는 청구법인이 직접 사용하는 부분이다. 쟁점건물 지하층의 266mz는 92.10.9 쟁점건물 준공 후 직원의 체육시설(탁구장) 및 대피소로 계속 사용하고 있는 바, 이는 청구법인의 직접 사용면적으로 보아야 한다. 쟁점건물 건축시의 부가가치세 매입세액과 관련하여 청구법인이 제기한 심판청구(94.1.12)를 국세심판소에서 인용하여 청구법인이 그 매입세액을 공제받은 사실은 있으나, 그렇다 하더라도 92.10.9 쟁점건물 준공이후 현재까지 임대하지 아니하고 청구법인이 7년간 직접 사용하고 있으며 임대의사가 없다면 부가가치세 매입세액을 추징하고 비업무용부동산 판정에 있어서는 청구법인이 직접 사용하는 것으로 보아야 한다.
- 나. 임대부동산 가액에 관하여 수입금액 비율 산정시 쟁점토지 증 조경면적 304.22㎡과 지상 주차장면적 775.8㎡ 및 쟁점건물 중 지하층 주차장 면적 575㎡의 가액은 쟁점부동산의 가액에서 제의하여 임대부동산가액을 산정하여야 한다. 국세청 예규(법인 46012-4352,95.11.27, 법안 46012-4542,95.12.12)에 의하면, 건물의 연면적 계산시 지하층 면적 및 지상층의 주차장 면적은 제의하는 것이므로, 92.4.l - 95.3.31 사업년도 비업무용부동산가액 산정시 토지기준가액에서 지상 주차장면적 775.8㎡(대지면적 1,882.2㎡ - 건물1층 면적 802.18㎡ - 조경면적 304.22㎡)의 가액을 제외하여야 하며, 또한 건물기준가액에서 지하층 주차장 면적 575㎡의 가액을 제외하여야 한다.
- 다. 임대수입금액의 계산에 관하여 청구법인은 임대수입금액을 계산함에 있어 냉난방비 9,588,606원(OO은행 7,312,592원, OOOO 2,276,014원), 청소용역비 18,591,618원, 기타 8,227,780원을 쟁점부동산의 임대수입금액에 포함할 것을 요구하였으나, 처분청은 청소용역비와 기타비용 26,819,OO8원만을·수입금액에 포함하고, 냉난방비 9, 닷烙, 606원은 제외하였다. 부동산의 임대수입금액을 계산함에 있어 관리비 중 임차인이 부담하여야할 금액을 임대인이 대행하여 납부하기 위하여 임차인으로부터 받은 상하수도료및 전기료를 제외한 관리비는 수입금액에 포함하도록 되어 있고, 냉난방비(도시가스요금)는 임차인이 부담하여야 할 금액을 대행하여 납부하기 위하여 받는 금액인 상하수도료 및 전기료와는 다른 비용임에도, 단순히 계기를 통하여 LNG가스가 들어온다 하여 냉난방비를 임차인이 부담할 금액을 대행하여 납부하는 비용으로 보아 수입금액에 포함하지 아니한 것은 부당하다.
3. 국세청장 의견
(1) 쟁점건물의 지하주차장 575㎡ 청구외 OO은행과 체결한 부동산임대차계약서 제6조(임대차 건물외의사용특약)에서 “주차장은 청구법인과 OO은행이 합의하여 공동(OO은행의 거래처 포함) 사용할 수 있다”고 약정하였으며, 청구외 OOOO(주)와 체결한 부동산임대차계약서 제9조(임대차 건물외의 사용특약)에서도 주차장은 임대인과임차인 합의하여 주차료 없이 공동(임차인의 거래처 포함)으로 사용할 수 있다고 약정하고 있는 바, 지하 주차장을 청구법인의 직원만이 사용한다는 주장은사실과 다름을 알 수 있다.
(2) 쟁점건물 지하층의 직원체육시설(탁구장) 266㎡ 쟁점건물 신축시의 매입세액과 관련하여 당초 처분청은 지하 탁구장 부분을 청구법인(면세사업자)이 직접 사용하는 것으로 보아 그 매입세액을 불공제하였던 바, 청구법인은 임대용으로서 매입세액을 공제하여야 한다고 심판청구하여 매입세액을 공제받은 사실이 확인되는 바, 지하 탁구장은 임대용 부동산임을 알 수 있다.
- 나. 임대부동산가액에 관하여 비업무용부동산가액의 산정과 관련하여 청구법인이 제시하고 있는 국세청 예규는 건물의 연면적 계산시에 지상층의 옥내 주차장을 제외한다는 내용으로 토지가액 계산시 지상층 옥외 주차장을 제외한다는 내용이 아니므로, 임대부동산가액외 산정시 쟁점토지 중 조경면적 304.22㎡과 지상 주차장면적 775.8㎡ 쟁점건물 중 지하층 주차장 면적 575㎡의 가액을 제외하여야 한다는 주장은 이유없다.
- 다. 임대수입금액의 계산에 관하여 냉난방비를 임대수입금액에 포함하여야 한다는 청구주장과 관련 사실관계를 보면 임대차계약서 제세부담 조항에 전기료 수도료, 청소비 등과 같이 사용한 냉난방비를 임차인이 부담하기로 되어 있어 냉난방비를 임대수입금액으로볼 수 없는 것임을 알 수 있다.
4. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점건물의 임대면적과 관련하여 ① 쟁점건물지하주차장을 청구법인의 전용으로 볼 것인지 청구법인과 임차인의 공용으로 볼것인지 여부, ② 쟁점건물 지하층 중 탁구장 부분의 면적을 청구법인이 직접 사용하는 면적에 포함할 것인지 임대용 면적에 포함할 것인지 여부, ③ 임대부동산의 가액과 관련하여 쟁점토지 중 조경면적과 옥외주차장면적 및 쟁점건물 중 지하주차장면적의 가액을 제외할 것인지 여부, ④ 임대부동산의 수입금액과 관련하여 임차인으로부터 받은 관리비 중 도시가스요금을 수입금액에 산입할 것인지 여부를 가리는 데 있다.
- 나. 관계법령 법인세법 제l8조의3(지급이자의 손금불산입) 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제43조의 2(지급이자의 손금불산입) 제1항 제3호, 제3항 및 제4항, 같은 법 시행규칙 제18조(지급이자의 손금불산입) 제3항 제11호 가목 및 제9항 제1호에서 임대용에 쓰이고 있는 부동산으로서 당해 부동산가액에 대한 연간 수입금액의 비율(수입금액 비율)이 100분의 3에 미달하는 부동산(비업무용부동산)을 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금외 이자 중 다음 산식에 의하여 계산한 금액은 이를 손금에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다. 비업무용부동산의 가액(총차입금을 한도로 한다) 법인세법 제16조(손금불산입) 제7호, 같은 법 시행령 제30조(업무에 관련없는 지출) 제1호, 같은 법 시행규칙 제1l조(업무에 관련없는 지출) 제1항 제1호 및 제2호에서 위 비업무용부동산을 취득·관리함으로써 생기는 비용·유지비·수선비와 이와 관련되는 비용의 합계액(유지·관리비) 중 당해 부동산을 이용하여 얻은 수입금액을 초과하는 금액과 다음 산식에 의하여 계산한 금액 중 적은 금액은 내국법인의 각 사업연도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다.
- 다. 쟁점건물의 임대면적에 관하여 본다.
(1) 쟁점건물의 1층 802.l8㎡중 486.00㎡는 임대면적(OOOO에 임대),17.88㎡는 직접사용면적(경비실),298.30㎡는 공용면적(로비),2층 701.90㎡ 중659.30㎡는 임대면적(OO은행에 임대),42.6⒫는 공용면적(층계), 각 727.35㎡인3층 내지 5층은 전부 직접사용면적, 지하층 1,432.38㎡ 중 34.84㎡는 직접사용면적(문서고),556.54㎡는 공용면적(기계실)인 사실에 대하여는 처분청과 청구법인간에 다툼이 없다. 지하층 중 575,00㎡구(주차장)에 관하여 처분청은 공용면적으로, 청구법인은 직접사용면적으로 주장하고 있고,266.00㎡(탁구장)에 관하여 처분청은 임대면적으로, 청구법인은 직접사용면적으로 주장하고 있다.
(2) 쟁점건물의 지하주차장(쟁점①)에 관하여 본다. 청구법인과 (주)OO은행 및 OOOO(주)와 체결한 부동산임대차계약서에서 주차장은 임대인(청구법인)과 임차인이 공동으로 사용하는 것으로 약정하고 있는 점, 쟁점건물 신축시 청구법인은 지하주차장을 과세사업(임대)과 면세사업(직접사용)에 공통으로 사용하는 것으로 하여 그 관련 매입세액을 안분계산 하였던 점, 사회통념상 주차장은 그 건물 입주자들이 공동으로 사용하는 점등을 종합하여 볼 때 지하주차장은 청구법인과 그 임차인들이 공용으로 사용하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 지하주차장을 공용면적으로 본 데에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.
(3) 쟁점건물 지하층의 탁구장(쟁점②)에 관하여 본다. 쟁점건물 신축시 청구법인은 지하층의 근린생활시설 266㎡(이 건의 탁구장)를 임대용으로 하여 매입세액을 공제받았으나, 처분청은 청구법인이 이를 임대하지 아니하고 탁구대 2대를 설치하여 직원의 휴게실로 사용하고 있다 하여 93.8.l6 그 매입세액을 추징하였는데, 이에 대하여 청구법인은 “그곳은 근린생활시설 용도로서 임대용이나 적기에 임대가 되지 아니하여 공실로 관리하던 중 직원들의 복지를 위하여 5층 강당에 설치되어 있던 탁구대를 일시적으로 그곳에 옮겨놓았던 바 이를 영구적 직원용 휴게실로 보아 매입세액을 추징한 처분은 부당하다”고 심판청구를 제기하였고, 당심판소는 “처분청이 위 장소에 탁구대가 있어 직원의 휴게실로 사용하고 있음을 확인한 시점인 93년 8월 이후에는 탁구대를 5층 강당으로 이전하고 94.7.8 현재는 공실로 되어 있는 바, 일시적으로 탁구대 2대가 놓여져 있었던 사실만으로 이를 면세사업(직접사용)에 공한 것으로 판단한 것은 잘못"이라 하여 그 심판청구를 인용(임대용으로 보아 매입세액을 공제)한 바 있고(94전510, 94.8.1), 청구법인이 이를 임대용에서 직접사용으로 명백히 전환한 것으로 볼 만한 입증이 없는 바, 현재 탁구대를 설치하여 직원의 체육시설로 사용하고 있는 사실만으로는 이를 직접사용 면적으로 단정하기 어렵다할 것이므로 처분청이 이를 임대용 면적에 포함한 데에도 달리 잘못이 없다 할 것이다.
- 라. 임대부동산가액에 관하여 본다. 청구법인은 수입금액 비율 산정시 쟁점토지 중 조경면적 3O4.22㎡과 지상 주차장면적 775.8⒫ 및 쟁점건물 중 지하층 주차장 면적 575㎡의 가액은 쟁점부동산의 가액에서 제외하여 임대부동산가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 이는 법령상 근거가 없는 청구법인의 독단적인 견해에 불과하다 할 것이다(청구법인이 제시하고 있는 국세청의 예규는 당해 부동산의 임대비율 계산에 있어서 지하층의 면적 및 지상층의 (옥내)주차장 면적을 포함하는지에 관한 것으로서 임대부동산의 수입금액 비율 산정시의 부동산가액에 관한 것이 아니다).
- 마. 임대수입금액의 계산에 관하여 본다. 청구법인과 임차인(OO은행 및 OOOO)은 부동산임대차계약서에서 임차인이 사용한 전기료, 냉난방비, 수도료, 청소비 등은 임차인이 부담하는 것으로 약정하였고, 청구법인은 관리비를 상하수도요금, 전기요금, 청소용역비, 경비용역비, 도시가스요금, 기타 소모품으로 구분하여 임대차 면적비율에 의하여 아래 표와 같이 임차인에게 배분하였다. 구 분 OO은행 배분율 OOOO 배분율 비 고 상하수도요금 각 1/5 각 1/5×54.75% OO은행은 쟁점건물(지상5층) 1층 전부를, OOOO은 쟁점건물의 2층 701.9㎡중 384.3㎡(2층의 54.75%)를 임차하였음 전기요금 도시가스요금 청소용역비 경비용역비 0 기타소모품 사용자 부담 처분청은 청구법인은 임대부동산의 수입금액 비율 계산시 관리비 중 상하수도요금, 전기요금 및 냉난방비(도시가스요금)를 수입금액에 포함하지 아니하였고, 청구법인은 냉난방비(도시가스요금)는 수입금액에 포함하여야 한다고 주장하나, 임차인이 사용한 바에 따라 부담하는 상하수도요금, 전기요금, 도시가스요금 등은 본질적으로 각 임차인이 자기가 사용한 비용을 부담하는 것이므로 임대부동산의 수입금액 비율 계산시 이를 임대수입금액에 포함하기 어려운 것으로 판단된다.
- 바. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.