양도차익의 계산

심판청구번호 국심1998서 3145(1999. 5. 4) 1989.6.1 남편인 청구외 ○○○(1997.2.18 사망)과 함께 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 답 5,640㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1994.7.19 이를 양도하고 1994.8.30 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 쟁점토지 중 청구인지분(2분의1, 2,820㎡)에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.7.14 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 104,014,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.7 심사청구를 거쳐 1998.12.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1997.2.18 사망한 남편인 청구외 ○○○과 함께 1989.4.28(계약일) 쟁점토지(5,640㎡, 이 중 청구인지분 1/2)를 392,380,000원(이 중 청구인지분 196,190,000원)에 취득하여 1994.6.16(계약일) 이를 청구외 ○○○에게 443,560,000원(이 중 청구인지분 221,780,000원)에 양도하였는바, 청구인이 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였고, 쟁점토지는 출입할 수 있는 길(농로)이 없어 가격이 낮을 수밖에 없었으며, 양도대금을 수령한 사실이 은행의 거래확인서에 의하여 확인되고 있을 뿐 아니라, 이 건 계약당시의 거래중개인이 실지거래가액을 확인하고 있음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지(5,640㎡)를 443,560,000원에 청구외 ○○○에게 양도하였다고 주장하며 쟁점토지 양도시의 매매계약서와 거래상대방확인서를 제시하고 있으나, 쟁점토지는 인근의 택지개발로 지가가 크게 상승한 지역에 소재하고 있고, 처분청에서 쟁점토지 소재지에 출장하여 탐문조사한 결과 인근토지의 평당보상가액이 300,000원 내지 500,000원으로 확인되고 있으며, 쟁점토지의 평당 기준시가가 330,000원임에 비추어 볼 때, 쟁점토지를 기준시가나 보상가액보다 낮은 평당 260,000원에 양도하였다고 보기는 어려울 뿐 아니라, 청구인은 실지거래가액을 알 수 있는 객관성 있는 증빙을 달리 제시하지 못하고 있어 실지거래가액은 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(1995.12.30 개정된 것)에 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 열거하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙(1995.12.30) 제1조에서 동 개정령은 1996.1.1부터 시행토록 규정하고 있고, 제8조 제2항에서는 제166조의 개정규정은 개정령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용토록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지(5,640㎡)의 등기부등본에 의하면 청구인과 남편인 청구외 ○○○은 1989.6.1 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지를 취득(각각 2분의 1지분)하여 1994.7.19 청구외 ○○○에게 각각의 소유지분을 양도한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 남편인 청구외 ○○○과 함께 1989.4.28(계약일) 쟁점토지를 392,380,000원에 취득하여 1994.6.16(계약일) 이를 청구외 ○○○에게 443,560,000원에 양도하였다고 주장하며, 그 증빙으로 부동산매매계약서, 거래상대방확인서, 매매대금지급에 따른 금융자료 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 매도자인 청구인 및 청구외 ○○○과 매수자인 청구외 ○○○간에 1994.6.16 체결된 쟁점토지 양도시의 매매계약서에 의하면 양도가액은 443,560,000원, 잔금(143,560,000원)지급약정일은 1994.7.15로 되어 있으며, 매수자 청구외 ○○○와 매매계약서상 매매중개를 한 청구외 ○○○은 위 거래사실을 확인하고 있다. (나) 청구인은 양도에 따른 매매대금이 입금되었음을 입증하는 근거로 청구인 및 청구외 ○○○이 거래한 은행(○○○은행 ○○○로지점)의 금융거래 전산자료를 제시하고 있고, 이에 의하면 청구인의 계좌(계좌번호○○○)와 청구외 ○○○의 계좌(계좌번호○○○)에 1994.6.17 75,000,000원, 1994.7.1 75,000,000원, 1994.7.16 71,780,000원 등 총221,780,000원이 각각 입금된 것으로 되어 있으나, 입금자의 표시가 없어 누가 입금하였는지가 분명하지 아니하고, 동 전산자료에는 위 입금액 외에도 청구인과 청구외 ○○○의 계좌로 1994.6.18 각각 35,000,000원과 40,000,000원, 1994.6.20 각각 40,000,000원과 35,000,000원, 1994.7.2 각각 35,000,000원과 40,000,000원, 1994.7.4 각각 40,000,000원과 35,000,000원, 1994.7.18 각각 20,000,000원과 55,000,000원, 1994.7.19 각각 51,780,000원과 16,780,000원, 1994.7.29 각각 9,000,000원씩 입금된 사실이 나타나고 있어 이를 가지고는 쟁점토지의 매매대금이 입금된 것인지의 여부 및 청구주장과 같이 매매대금이 443,560,000원 뿐이었는지의 여부는 확인되지 않는다 할 것이다. (다) 처분청의 과세자료에 의하면, 쟁점토지의 인근에는 ○○○지구택지개발사업 및 ○○○지구택지개발사업이 시행되었고, 동 택지개발사업에 편입된 토지의 보상가액이 평당 300,000원 내지 500,000원이었던 것으로 확인되고 있으며, 쟁점토지의 양도당시 평당 기준시가가 330,580원(기준시가 564,000,000원 ÷ 5,640㎡ × 3.3058)임에 비추어 볼 때, 청구주장 양도가액(평당 259,985원 = 443,560,000원 ÷ 5,640㎡ × 3.3058)은 시가에 비하여 현저히 낮은 수준으로서 청구인 등이 이와 같이 낮은 가격으로 쟁점토지를 양도해야만 할 특별한 이유를 발견할 수 없어 이를 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. (라) 또한, 건설교통부고시 "지가동향"에 의하면 ○○○도 ○○○군 지역의 지가가 쟁점토지를 취득한 1989년부터 이를 양도한 1994년까지의 기간동안 69.38% 상승한 점을 고려하여 볼 때, 청구주장 양도가액(443,560,000원)은 청구인이 주장하는 취득가액(392,380,000원)에 비하여도 낮은 가액이라 할 것이다.

(3) 위 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 실지거래가액은 확인되지 아니하므로 이 건 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.