신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998서 3119(1999. 4. 9)

○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 83.6㎡, 건물 147.36㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1988.12.16 청구외 ○○○와 공유로 취득하여 1992.11.21 양도하고 청구인 지분(1/2)의 양도에 대하여 1992.12.28 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 92.12.28 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.3.6 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 49,685,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.4 이의신청 및 1998.8.3 심사청구를 거 쳐 1998.12.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1988.9월경 친지 ○○○의 소개로 쟁점부동산을 청구외 ○○○와 공유로 322,500,000원에 매수(청구인 지분 1/2)하였으나, ○○○이 공인중개인의 자격이 없어 약정서를 우선 작성한 후 잔금지급후 관인계약서를 작성하게 되었으며, 쟁점부동산의 양도자 ○○○은 고령으로 사망하여 계약사실을 확인해 줄 수 없으나 당시 소개인인 ○○○이 거래내용을 확인하고 있으며, 양도가액은 청구인의 급박한 사정으로 시가에 못미치는 가액으로 양도했을 뿐 양수자인 ○○○가 확인한 바와 같이 실제 거래가액이므로 기준시가에 의해 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 취득가액을 입증하는 자료로 제시한 매매계약서와 약정서를 보면 등기부등본상 청구인이 ○○○와 공동취득한 사실과는 달리 청구인 단독으로 취득한 것으로 되어있고, 근저당이 설정되어 있는 부동산의 취득인데도 불구하고 근저당에 대한 별도 약정이 없으며, 양도시에는 ○○○에게 중개수수료 5,000,000원을 지급한 사실이 영수증에 의하여 확인되는 데도 부동산중개인이 명시된 양도계약서를 제시하지 않고 부동산 등기신청시 법무사가 작성한 계약서만 제시하고 있는 점 등으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제1항 에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 제4항에서는 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 제45조 제1항에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1988.12.16 청구외 ○○○와 공유로 취득하여 1992.11.21 양도하고 청구인 지분(1/2)의 양도에 대하여 실지거래가액(취득가액 161,250,000원, 양도가액 265,000,000원)으로 양도소득세를 신고납부하였음이 등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가(취득가액 152,221,218원, 양도가액 330,530,160원)에 의해 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 실지거래가액을 입증하는 서류로서 취득계약서 및 약정서, 양도계약서 및 취득자의 거래사실확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 취득계약서 및 약정서를 보면, 취득자를 청구인 단독명의로 기재하고 있으나 등기부상에는 청구인이 청구외 ○○○와 공동으로 쟁점부동산을 취득한 것으로 등재되어 있어 취득자가 상이하며, 취득등기시 등기부상에는 청구외 ○○○을 채무자로 한 근저당이 쟁점부동산에 설정되어 있었으나 취득계약서에는 이에 대한 언급이 없고, 달리 청구인이 주장하는 취득가액이 금융자료 등 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하므로 이를 실지거래가액으로 인정하기가 어려운 것으로 판단된다. (나) 청구인은 양도시 작성한 실계약서는 분실하였으나 실계약서 내용과 같이 검인계약서를 작성한 것이라고 주장하면서 검인계약서를 제시하고 있으나, 양도시 부동산중개업자인 청구외 ○○○(사업자등록번호 ○○○)에게 중개수수료 5,000,000원을 지급한 사실이 영수증에 의하여 확인됨에도 검인계약서상에는 중개인이 기재되어 있지 않으며, 검인계약서상의 거래대금 역시 매수자가 확인하고 있을 뿐 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 뒷받침되지 아니하므로 이를 실지거래가액으로 인정하기가 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.