양도당시 실지거래가액이 확인되는지 여부

심판청구번호 국심1998서 3111(1999. 8. 3) �1990.11.20 취득한 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○ ○○○오피스텔 4층 405호(건물 95.83㎡·대지권 12.43㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1994.8.10 청구외 ○○○에게 양도하고, 양도가액과 취득가액을 각각 126,500,000원과 117,321,600원으로 하고 산출세액을 "0원"으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 불분명하다고 하여 기준시가에 의거 양도차익과 세액을 결정하고 1998.8.3 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 42,249,750원을 결정고지하였다(처분청은 추후 위 처분에 취득가액 계산의 오류가 있다 하여 1998.11.28 청구인에게 당초세액을 감액하고 납부하여야 할 세액을 7,693,210원으로 하여 경정통지함).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.13 심사청구를 거쳐 1998.12.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 청구인이 제시한 양도시 부동산매매계약서가 사인간에 작성된 것으로 쟁점부동산의 양도가액을 확인할 수 없다고 하나, 당시 ○○○오피스텔 404호에서 광고대행업을 영위하던 청구외 ○○○가 사무실이 협소하여 쟁점부동산에 대한 매입의사를 밝혀 당시 오피스텔 관리소장이었던 청구외 ○○○의 중개로 쟁점부동산을 양도하였던 것이므로 부동산 중개업소 상호, 허가번호 등이 누락된 것이다. 청구인은 이 건 자산양도차익 예정신고시 관련법령 어디에도 규정되어 있지 않아 양도가액 관련 객관적 금융증빙의 제출에 신경을 전혀 쓰지 못한 관계로 현재도 금융증빙을 제시하지 못하고 있으나, 신고시 쟁점부동산의 양수인인 ○○○의 확인서와 중개인이었던 ○○○의 확인서를 인감증명 첨부하여 제출하였는 바, 처분청에서 쟁점부동산의 양도당시 시세를 170,000,000원으로 인근 부동산 중개업소에 확인하였다면서 청구인이 신고한 양도가액을 부인하였으나, 당시 시세는 청구인이 제출하는 인근 다른 부동산 중개업자의 확인서(○○○ 공인중개사 사무소 ○○○의 확인서)와 같이 130,000,000원 정도에 지나지 않았고 거래도 잘 이루어지지 않던 상황이었으며, 위 중개인 ○○○은 현재도 ○○○오피스텔 관리소장으로 재직하고 있으므로 이를 확인하면 청구인의 신고양도가액이 진실하다는 것을 확인할 수 있다. 사실이 이러한데도, 처분청은 정확한 사실조사도 하지 않고 청구인의 신고내용을 막연한 사유로 부인하였으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 신고양도가액 126,500,000원이 진실한 거래가액 이라면서, 사인간에 작성된 양도매매계약서와 확인서만 제시하고 있을 뿐 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산의 양도당시 시세를 인근부동산 중개업소에 현지조사·확인하여 보니 170,000,000원이었으며, 쟁점부동산의 신고양도가액 126,500,000원은 특별한 사유없이 양도당시 쟁점부동산의 기준시가액 156,306,931원에 훨씬 미달하므로 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 확인되는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호와 같은법시행령 제166조 제4항 제3호·제5항 제2호 및 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제1조·제8조 제2항을 이건과 관련하여 종합하면, "토지 또는 건물의 양도차익 산정시 양도가액 및 취득가액은 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 다만, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도(1994.8.10)한 후 신고기한 내인 1994.9.28 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙 즉, 쟁점부동산의 분양(취득)계약서와 양도계약서 및 양수인과 중개인의 인감증명 첨부한 거래사실확인서를 갖추어 납세지 관할세무서장인 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였음이 확인되며, 쟁점부동산의 신고취득가액 117,321,600원은 분양가액으로서 처분청도 이를 취득가액으로 인정하고 있다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 신고양도가액 126,500,000원에 대하여 청구인이 이를 뒷받침 할 만한 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있으며, 신고양도가액은 양도당시 기준시가액인 156,306,931원에 훨씬 미달하고, 쟁점부동산소재지 인근 중개업자에게 양도당시 일반적인 시세를 확인한 결과 170,000,000원이라는 사유로 부인하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산과 동일 건물 내에 있으며, 동일한 평형인 ○○○오피스텔 9층 901호가 쟁점부동산 양도일(1994.8.10)로부터 약 2개월 후인 1994.10.21 ○○○지방법원의 결정에 의하여 95,000,000원에 경락되었으며, ○○○오피스텔 9층 903호는 쟁점부동산 양도일로부터 3개월 전인 1994.5.10 ○○○지방법원의 결정에 의하여 99,200,000원에 경락되었음이 확인되는 ○○○지방법원의 낙찰허가결정서를 제출하고 있다.

• 라. 판단

(1) 전술한 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 와 같은조 제5항 제2호를 종합하면, 부동산 양도후 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 위 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하도록 규정하고 있다. 청구인이 제시한 쟁점부동산과 동일한 오피스텔 동일평형에 대한 경락가액은 쟁점부동산의 시세를 간접적으로 추정할 수 있는 자료의 하나로는 볼 수 있으나 이것만 가지고는 청구인이 쟁점부동산을 실지로 126,500,000원에 양도하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라 달리 쟁점부동산의 양도가액이 126,500,000원이라는 것을 객관적으로 뒷받침할 수 있는 거증의 제시가 없으므로 처분청이 전술한 관련법령에 의거 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 마. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.