매매실례가액의 시가적용의 타당성 여부

심판청구번호 국심1998서 3047(1999.12.31) 54,538,550원의 부과처분은 청구인의 장남(○○○)에 게 증여한 건물의 감정평가액(200,000,000원)을 시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 지상에 국민주택규모이상의 연립주택 6세대를 신축하여 그 중 ○○○호(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.12.26 청구인의 장남(○○○)에게 무상증여하였으나 이에 대한 부가가치세를 신고·납부하지 아니하였다. 처분청은 1996.8.19 매매한 같은 연립주택 ○○○호(이하 "쟁점외부동산"이라 한다) 건물의 분양가액을 기준으로 쟁점부동산의 건물가액을 환산·평가하여 이를 시가로 보아 1998.7.3 청구인에게 1997년 2기분 부가가치세 54,538,550원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.24 심사청구를 거쳐 1998 12. 7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점외부동산의 매매당시는 국제통화기금(IMF)체제하에서 부동산가격이 큰폭으로 하락하기 전으로서, 쟁점건물의 증여일로부터 1년4개월전인 쟁점외부동산의 분양가액을 기준으로 쟁점부동산의 건물가액을 산정한 것은 부당하므로 쟁점부동산의 건물에 대한 감정평가법인의 감정가액을 시가로 보아 이 건 부가가치세를 과세하는 것이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 부동산은 거래특성상 빈번하게 거래가 되는 재화가 아니기 때문에 쟁점부동산과 같은 연립주택인 쟁점외부동산의 1년4개월 전 매매실례가액을 시가로 보는 것은 잘못이라 할 수 없으며, 감정가액을 시가로 보는 경우 시가의 개념을 너무 좁게 해석하여 부가가치세 과세표준 산정을 평가기관에 위임하는 결과를 초래할 수 있으므로 처분청이 달리 쟁점부동산의 시가로 볼 만한 가액이 없는 상황에서 쟁점외부동산의 매매실례가액을 시가로보아 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점외부동산의 매매실례가액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산정하여 부가가치세 과세표준을 산정한 처분의 당부와 쟁점부동산의 소급감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부에 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】제1항에서는 『재화 또는 용역의 공급에 대한 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. (1) 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 (2) 금전이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 (3) 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니한 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가. (이하생략)』라고 규정되어 있고, 같은법시행령 제50조【시가】제1항에서는 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는자(소득세법 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』고 규정하고 있다. 한편, 시가에 관하여 법인세법시행규칙 제16조의2 【시가】에서는 『영 제12조 제1항 제10호·영 제23조의 4 제2항·영 제37조의 3 제9항·영 제40조 제1항·영 제41조 제1항·영 제46조 및 영 116조 제2항·제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 및 증여세법 제61조 및 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.(이하생략)』고 규정하고 있고, 상속세법 제60조【평가의 원칙】에서는 『① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다 ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제49조【평가의 원칙】에서는 『① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다. (1) 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 가액을 제외한다. (2) 당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (3) 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 지상에 연립주택 6세대를 신축하여 1995.12.16 준공한 후 1996.8.19 쟁점외부동산(대지 131.65㎡, 건물 280.44㎡)을 분양하였고(토지가액 361,392,000원, 건물가액 444,208,000원), 1997.12.26 쟁점부동산(대지 228.82㎡, 건물 286.93㎡)을 청구인의 장남(○○○)에게 증여하고 1998.1.7 이에 대한 증여세는 신고·납부하였으나 부가가치세는 무신고하였는바, 처분청은 쟁점외부동산의 분양가액을 기준으로 계산된 ㎡당 건물 분양가액(1,583,968원)에 쟁점부동산의 건물면적(286.93㎡)을 곱한 가액을 쟁점부동산의 건물에 대한 부가가치세 과세표준금액으로 하여 경정하였음이 매매계약서, 등기부등본, 증여세 신고서 및 부가가치세 경정결의서에 의하여 확인된다. 한편, 청구인은 ○○○감정평가법인에 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰하여 1997.12.26을 가격시점으로 하고 1998.5.15을 평가일자로 하여 소급감정한 감정평가액(토지가액: 200,000,000원, 건물가액: 200,000,000원)을 제시하면서 이를 쟁점부동산의 시가로 인정하여 달라고 주장하고 있다. 처분청이 채택한 쟁점외부동산(○○○호)의 매매실례가액은 1996.8.19의 가액으로서 쟁점부동산(○○○호)의 증여당시(1997.12.26)와는 약 1년4개월의 시차가 있는바, 쟁점부동산의 증여시점을 전후하여 국내경제는 외환위기등으로 부동산가격이 대부분 하락하였으며 쟁점부동산과 연접한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○빌라단지의 국세청 고시가격도 하락(1997.5.1 584,000원→1998.7.1 518,500원)하였음을 알 수 있다. 부동산 거래실례가 없는 경우에는 당해 부동산의 입지조건, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래가능가격, 개별적 현황등을 참작하여 산정한 가액을 기준으로 삼아야 하며 이는 공신력있는 감정기관의 감정가액등 객관적이고도 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 것인바,(같은뜻: 95누 18666, 96.10.1) 이 건의 경우, 쟁점부동산의 증여시점를 전후하여 부동산 가격이 전반적으로 하락추세에 있었을뿐만 아니라 처분청이 채택한 쟁점부동산의 매매일자(1996.8.19)와 쟁점부동산의 증여일자(1997.12.26)는 약 1년4개월의 시차가 있음에도 불구하고 쟁점부동산의 매매실례가액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산출한 것은 객관적인 산출근거로 볼 수 없고, 1997.11.7 쟁점부동산 인근 연립주택 (○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○소재 "○○○빌라" 84.96㎡)이 법원에서 경매된 사실이 있는바, 동 감정평가액(190,000,000원)을 기준으로 면적에 비례하여 환산한 쟁점부동산가액(440,739,170원)이 쟁점부동산의 소급감정가격(400,000,000원)과 유사한 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 소급감정가격이 쟁점부동산의 증여당시(1997.12.26)의 시가를 적절히 반영한 가액으로 인정되므로 쟁점부동산중 건물분 소급감정가액 200,000,000원을 시가로 보아 이 건 부가가치세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.