경락된 부동산의 양도시기

심판청구번호 국심1998서 3034(1998.12.31) 청구인 성 명 ○○○ 주 소 ○○도 ○○시 ○○구 ○○○동

○○○ 대리인 성 명 주 소 행 정 처 분 청 ○○세무서장 주 문 심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 답 1,353㎡ 위지상 공장 337.5㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1992.5.29 경매에 의하여 청구외 주식회사 ○○○기계에 경락 양도하고 무신고하여 1998.1.10 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 73,742,960원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.7 이의신청 및 1998.6.23 심사청구를 거쳐 1998.10.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 청구인이 제조 기계가공업인 ○○○산업의 사업장으로 운영하던 중 사업부진으로 1988.1.27 청구인의 채권자인 청구외 ○○○에게 230,000,000원에 양도하면서 특약사항으로 은행부채 150,000,000원과 매수인의 채권 72,000,000원 및 체납공과 약 8,000,000원과 상계하는 조건으로 양도하고 인감증명등 필요한 서류를 넘겨주었으나, 쟁점부동산이 산업기지개발구역으로 지정승인되어 있던 관계로 명의변경을 할 수 없는 법률적 제한이 있어 매수인이 소유권등기이전을 하지 아니하고 ○○○산업을 개업 영위하다 부도가 나서 법원의 확정판결로 경매가 시작되어 주식회사 ○○○기계에 1992.5.29 경락되었는 바, 이러한 사실은 매매계약서원본 및 1992.5.29 경락시 쟁점부동산외에도 ○○○ 명의의 부동산이 일괄 경매된 사실들에 의하여 입증되고 있다. 따라서 청구인은 쟁점부동산의 소유권을 1988.1.27 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 분명하므로 양도소득세를 과세하더라도 1988.1.27 청구인이 청구외 ○○○에게 양도한 사실에 대하여 부과하여야 하며 동 양도일(1988.1.27)은 부과제척기한이 경료되었으므로 이 건 양도소득세 과세는 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 제시한 계약서의 내용을 보면 양도금액은 230,000,000원이고 특약사항으로 은행부채 약 150,000,000원 인수, 매수자에 대한 양도인의 사채 72,000,000원 및 체납공과금 일체 대신 변제 등을 약정하였는 바, 정확한 채무액이 표시되어 있지 아니하고 체납공과등이 얼마인지 알 수 없는 등 그 구체성 및 정확성이 없고, 또 약정사항에 이행 여부가 확인되지도 아니하며 청구인은 1988.1.27 소유권등기이전 서류를 모두 넘겨주었으며, 소유권이 전등기에 법률적인 제한이 있었다고 주장하나, 쟁점부동산의 소유권이전에 법률적 제한이 있었다고 볼만한 특별한 사유가 확인되지 아니하며 1988.1.27로부터 이틀 후인 1988.1.29 청구외 ○○○투자금융주식회사가 채무자를 ○○○으로하여 근저당설정을 한 사실이 확인되고 있어 소유권등기이전 서류를 넘겨주었다는 청구인의 주장은 이를 믿을 수 없고 청구인이 쟁점부동산을 1988.1.27에 양도하였다고 믿을 만한 다른 증빙자료가 발견되지 아니하므로 공부상의 기재내용에 따라 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도시기를 사실로 인정할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관련법령 구 소득세법 제4조 제3항 에서 『양도』라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매매·교환등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고, 같은법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항 제1호에서 자산의 양도일은 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날이나 대금을 청산한 날이 확인되지 아니한 경우 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 확정되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도시기(1988.1.27)를 인정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점부동산의 토지를 1984.11.30 취득하였고, 그 지상 『단층공장』을 1985.9.23 소유권보존등기하였으며, (주)○○○기계에 1992.5.29 경락을 원인으로 1992.8.28 소유권이전된 것으로 나타나고 있으며 쟁점부동산상에 1988.3.17∼1992.12.5 동안 채무자를 ○○○으로 하여 ○○○투자금융(주)와 (주)○○○은행에 채권최고액 총액 27억 3500만원의 근저당권이 설정되어 있었고 이중 채권최고액 3억 5000만원의 근저당권은 1989.3.9 말소된 것으로 확인되고 있다. 둘째, 청구인이 제시하는 1988.1.27 작성된 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 매매대금을 230백만원으로 매도인 청구인, 매수인 청구외 ○○○으로 하여 특약사항으로

1. 은행부채 약 150백만원은 매수자가 인수,

2. 매수자에 대한 양도인의 사채 72백만원 삭감,

3. ○○○산업 체납 공과금 일체 대신 변제,

4. 상기 특약사항으로 모든 권리(토지, 건물, 장비시설 비품일체)를 이양함. 라고 기재되어 있는데 청구인은 1988.1.27 매매계약당시 청구인의 은행부채(150백만 원) 내역이나 매수자에 대한 사채 72백만원이 있었다는 사실을 입증하는 자료를 제시하지는 못하고 있다. 셋째, ○○○은행이 청구인에게 보낸 공문(○○○, 1986.11.17, 연체원리금 정리 최고)을 보면 ○○○은행이 수차에 걸쳐 문서(1986.10.18, 1986.10.30)등을 통하여 연체원리금의 조속한 정리를 촉구한 사실이 나타나고 있고 연체원리금 내역(1986.11.17 현재)이 원금 8,488천원, 이자 3,475천원, 연리 205천원, 계 12,168천원이라고 기재되어 있으며 우리심판소가 ○○○산업(청구인 사업체)이 ○○○은행○○○지점에서 대출받은 대출금의 상환내역을 조회(국심46830-152, 1999.1.28)한데 대한 회신(○○6311-47, 1999.2.22) 내용이 다음과 같이 나타나고 있는 바, 상환일자 원 금 이 자 등 합 계 비 고 88.12.5 3,548,906 1,451,094 5,000,000 88.12.10 7,300,000 1,545,649 8,845,649 89.3.13 50,674,383 1,551,376 52,225,759 대출금 상환자가 누구인지는 확인되지 아니하고 있다. 넷째, 우리심판소가 ○○시장과 ○○공단 ○○지원처장에게 질의한데 대한 확인내용(입주(울)32010-273, ○○시 도개58354-370, 1999.5.11)을 보면 쟁점부동산은 준 공업지역에 소재하고 있는 토지로서 〈�경상남도)에 양도하도록 의무화되어 있는 사실이 확인되고 있다. 다섯째, 청구인이 거주하였던 ○○시 ○○구 ○○○동사무소가 1988.1.27 발급한 부동산매도용 인감증명서를 보면 매수자가 청구외 ○○○으로 기재되어 있는 사실이 확인되고 있으며 쟁점부동산을 매수한 ○○○의 부가가치세 세적카드를 보면 상호는 ○○○산업, 업태는 제조업, 종목은 자동차부품, 사업장은 쟁점부동산의 소재지, 사업개시일은 1987.5.12로 되어 있고 1988년 제1기부터 1990년 제2기까지 신고 및 경정사항과 분석내용이 기재되어 있는 것으로 나타나고 있는 반면에 처분청의 사업내역(D/B자료) 확인자료를 보면 청구인은 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하는 1988.1월 이후인 1990.1월 쟁점부동산의 소재지에서 ○○○산업을 개업하여 1990.6월 폐업한 것으로 나타나고 있음. 위와 같은 사실들을 종합하여 판단할 때 쟁점부동산 매수자로 주장하는 청구외 ○○○이 쟁점부동산 소재지를 사업장으로 하여 1987.5.12부터 사업을 개시한 사실이나 쟁점부동산을 담보로 하여 금융기관으로부터 대출을 받은 사실 및 쟁점부동산의 소유권을 매수자에게 이전하는데 제한이 있었다는 점등에 비추어 볼 때에는 청구주장과 같이 부동산 매도용 인감증명서를 발급받은 1988.1.27을 양도시기로 볼 수도 있다 할 것이나 청구인 또한 양도시기로 주장하는 1988.1.27 이후인 1990년 1월부터 1990년 6월까지 쟁점부동산 소재지에서 사업을 영위한 사실이 있고 청구인이 청구외 ○○○에 대한 채무(매매계약서상 사채 72백만원으로 표시됨)를 담보하기 위하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하도록 허용하였을 가능성을 배제하기 어렵고 부동산 매도용 인감증명서를 발급받았다거나 매수인에게 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기가 제한되었었다는 이유를 내세워 쟁점부동산이 양도되었다고 확정하기는 어려운점이 있다 할 것이다. 위에서 본 바와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도일자(1988.1.27)에 잔금이 청산된 사실이 불분명한 경우에는 소득세법상 등기접수일이 양도일이 되는 것이고 따라서 쟁점부동산의 등기부상 청구인 명의로 되어있는 상태에서 1992.5.29 경락을 원인으로 1992.8.28 소유권이전된데 대하여 처분청이 1992.8.28을 양도시기로 보고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.