부동산임대업에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심1998서 3031(1999. 5.13)

○○○가 1990.1.16 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 소재 대지 1,547.7㎡위에 연면적 22,274.13㎡ 오피스텔(지하 7층 지상20층 규모의 근린, 업무, 오피스텔 시설로 이하 "쟁점오피스텔"이라 한다)공사를 착공하여 1992.7.31 준공예정으로 부동산매매업을 영위하던 중(청구외 ○○○가 운영하던 주식회사 ○○○가 분양업무를 수행함), 이중분양체결 및 차입경영으로 인한 경영부실로 1992.8.17 부도가 발생하여 청구외 ○○○는 잠적하였으며 쟁점오피스텔공사는 중단되었다. 쟁점오피스텔을 분양받은 187명이 수습대책위원회(대표 ○○○)를 구성하여 기존 쟁점오피스텔 시공자인 ○○○건설주식회사【이하"○○○건설(주)"라 한다】와 재계약하여 건물을 완성시키고 일부를 임대하면서 부가가치세를 신고납부하지 아니하자, 처분청은 1998.8.6 청구인에게 1994년 제2기분 9,818,180원, 1998.7.16 1994년 제2기분 3,518,180원, 1995년 제1기분 5,085,540원, 1995년 제2기분 5,405,720원, 1996년 제1기분 6,567,270원, 1996년 제2기분 7,458,810원 1997년 제1기분 10,841,720원, 1997년 제2기분 12,352,220원, 1998년 제1기분 4,161,810원 합계 65,209,450원의 부가가치세를 경정고지하였다.【처분청은 이 중 1998.10.9 국세청장의 심사결정에 의하여 1998.8.6 경정고지분(부동산매매업 과세분)은 취소하고, 1998.7.16경정고지한 1994년 제2기분부터 1998년 제1기분까지 부가가치세 58,391,270원은 청구인이 부동산임대업을 영위한 것으로하여 경정함】 청구인은 이에 불복하여 1998.8.21 심사청구를 거쳐 1998.12.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 ○○○의 부도ㆍ잠적으로 공사가 중단된 이후에 ○○○건설(주) 와 시공계약에 따른 대금정산 및 기분양자에 대한 잔여업무처리, 미분양오피스텔을 관리하기 위하여 쟁점오피스텔을 분양받은 실수요자 187명으로 구성된 수습대책위원회를 구성하여 영리사업과 관계없이 단순히 사태수습과 부동산소송업무를 대리하고 있었던 상태였으며, 이 후 ○○○건설(주)가 쟁점오피스텔을 완공하여, 청구인명의로 보존등기를 필한후 당시 공사대금미수금을 미분양오피스텔로 대물변제하기로 당초사업자 청구외 ○○○ 및 청구인이 ○○○건설(주)와 합의한 사실에 따라 이중분양되어 소유권분쟁으로 소송계류중인 부분을 제외하고는 ○○○건설(주)에 소유권을 이전하였다. 대물변제된 별첨 쟁점오피스텔의 사용수익권은 청구인이 행사하였으나 관련비용을 제외한 이익금은 ○○○건설(주)에 귀속하게 되어 있으므로 부동산임대업에 대한 과세는 ○○○건설(주)와 ○○○건설(주)와 소유권을 다투고 있는 자에게 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 사실상 소유자인 ○○○건설(주)와 소유권다툼 당사자에게 실질과세하여야 한다고 주장하나, 청구인은 수습대책위원회명의로 미분양건물을 보존등기후에 시공사인 ○○○건설(주)와 재계약하고 실질적인 사업주체로 미분양사무실임대 및 관리권을 행사하였으므로 당초과세는 정당하다(심판청구시에 청구인이 주장한데 대한 처분청의 의견임).

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점오피스텔의 부동산임대업을 실질적으로 영위하였는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 국세기본법 제14조 【실질과세】에서는 제1항에서 "과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다."라고 규정하고 그 제2항에서는 "세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 부동산임대업의 실질귀속자는 ○○○건설(주)라고 주장하면서 제시한 자료는 청구인과 ○○○건설(주)가 1993.6.10 체결한 합의각서로서 그약정한 내용을 보면, "1. ○○○건설(주)는 청구인이 보존등기하는 데 최대한 협조하고

2. 청구인은 ○○○건설(주)가 공사대금회수책으로 전 건축주인 청구외 ○○○와 사이에 분양계약을 체결하였거나 채권양도받은 별첨내역의 물건에 대하여는 소유권이 ○○○건설(주)에 있음을 확인한다.

3. (생략)

4. 제2항의 규정에 의하여 ○○○건설(주)가 제3자에게 전세ㆍ임대하는 등 이를 사용ㆍ수익하고자 청구인에게 요청할 시는 청구인은 이에 응하여야한다. 청구인은 사용ㆍ수익에 따른 이익을 향수하지 못하고 이를 공사대금조로 ○○○건설주식회사에 지불해야한다. 5-6 (생략)"이라고 약정하고 있다.

(2) 쟁점오피스텔의 등기이전내용을 보면 쟁점오피스텔은 청구인명의로 보존등기 되어 있고 쟁점오피스텔 시공사인 ○○○건설(주)에 채권확보조로 대물변제하기로 한 별첨 지하 1층 27, 29호만 ○○○건설(주)에 1994.7.11 소유권이전 되었으며, 나머지부분은 1994.3.23자로 ○○○건설(주)가 채권확보차원에서 소유권이전청구가등기를 한 사실이 등기부등본, 집합건축물관리대장에 의하여 확인된다.

(3) 합의각서에 의하여 임대소득이 청구인이 주장하는 ○○○건설(주) 및 이중분양되어 ○○○건설(주)와 소유권을 다투고 있는 당사자에게 귀속되었는 지를 살펴본다. 청구인은 합의각서외에 청구외 ○○○건설(주) 등에 임대료나 관리비가 실질적으로 귀속되었다는 아무런 증빙을 제시하지 못하는 반면에, 처분청은 청구인명의의 임대차계약서, 임대료수취영수증, 임차인의 사실확인서, 청구인이 관리비를 받은 증빙을 제시하고 있다. 또한 우리심판소가 ○○○건설(주)에 확인한 바에 의하면, ○○○건설(주)가 쟁점오피스텔 임대와 관련하여 임대료를 수취한 사실이 장부상 확인되지 아니한다. 따라서 처분청이 사실상임대소득을 수취한 청구인을 납세의무자로하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별첨】

○○○건설(주)의 채권확보물건 내역 번호 동 호 수 분양 면적(평) 비 고 1 지하 2층 296.60 전층 2 지하 1층3호 27.57 종전 5호 3 ＂ 5호 14.63 ＂ 6호 4 ＂ 10호 10.66 ＂ 9-2호 5 ＂ 21호 8.44 ＂ 19호 6 ＂ 22호 15.44 ＂ 20호 7 ＂ 27호 8.00 ＂ 26호 8 ＂ 28호 14.17 ＂ 27호 9 ＂ 29호 25.76 ＂ 29호 10 ＂ 30-2호 5.34 ＂30-2호 11 ＂ 30-6호 5.34 ＂30-6호 12 지상 1층 232.06 ＂ 1층 13 2층 291.26 ＂ 2층 14 15층4호 17.71 ＂ 4호 계 972.98