양도차익 산정

심판청구번호 국심1998서 3019(1999. 3.20) 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 270.5㎡, 건물 591.21㎡(이하 "쟁점부동산")를 1992.10.26 청구외 ○○○외 1인에게 양도하고 93.5.31 양도가액을 390,000,000원으로, 취득가액을 420,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.3.31 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 82,713,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.27 이의신청 및 1998.8.17 심사청구를 거쳐 1998.12.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 교환으로 매매하고 검인계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였는데, 실지거래가액을 소명할 수 있는 기회를 전혀 주지 아니하고 검인계약서를 믿을 수 없다는 이유로 기준시가로 과세하는 것은 부당하므로 실가에 대한 증빙서류를 다시 검토하여 청구취지와 같은 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 양도소득을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 있으며, 예외적으로 양도자가 실지거래가액에 관한 증빙서류를 갖추어 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일까지 처분청에 제출한 경우, 동 거래증빙등에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 결정하는 것인데, 청구인은 처분청에서 이 건 양도소득세를 결정하기까지 사실대로 실지거래가액을 신고한 사실이 없으므로 기준시가로 과세한 처분청의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 결정고지한 후 불복청구시 새로이 실지거래가액에 대한 증빙을 제출한 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 『제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우"를 말한다고 규정하고 있으며, 제5항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고, 제2호에서는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도후 양도소득세과세표준확정신고를 하면서 검인계약서에 기재된 대로 양도가액은 390,000,000원, 취득가액은 420,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 1998.3.31 기준시가로 양도소득세를 과세하자, 청구인은 1998.5.13 당초 신고한 양도 및 취득가액은 검인계약서상의 가액으로서 실지거래가액이 아니며, 실지양도가액은 750,000,000원이고 실지취득가액은 680,000,000원이며, 여기에 증축비용 43,260,000원과 취득세등 10,690,940원이 소요되었으므로 이를 감안하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 처분청의 이 건 양도소득세의 결정고지 이후 새로이 실지거래가액에 대한 증빙으로 부동산매매교환계약서, 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서, 쟁점부동산의 취득시 매매계약서, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 ○○○의 거래사실확인서, 쟁점부동산의 증축공사계약서, 공사시행자인 청구외 ○○○의 확인서등을 제출하면서 쟁점부동산의 취득가액은 680,000,000원이고, 양도가액은 계약금 43,000,000원, 교환부동산 320,000,000원, 청구인의 ○○○신용금고부채인수 30,000,000원(주식회사 ○○○상호신용금고의 부채잔액증명서 첨부하였음), 청구인의 청구외 ○○○에 대한 개인부채 80,000,000원, 보증금 7,000,000원, 합계 750,000,000원이며, 쟁점부동산의 증축공사비가 43,260,000원이고, 취득세등 10,690,940원이 별도로 소요되었다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 1991.2.23 작성한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서에 의하면 취득가액이 680,000,000원으로 되어 있으나 이에 대한 금융자료를 제출하지 아니하였다. 1992.10.14 작성한 쟁점부동산 양도시의 부동산교환매매계약서에 의하면, 쟁점부동산의 양도가액은 750,000,000원으로 정하고 매수인 ○○○가 소유한 충청남도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 전 및 대지 2,400㎡와 동 지상 신축건물 및 주유소 제노피등 부대시설과 동소 ○○○ 전 106㎡, 동소 ○○○ 전 99㎡를 320,000,000원으로 평가하여 교환하고, 차액 430,000,000원에 대한 계약금 43,000,000원은 중개인 입회하에 지불하고 중도금 및 잔금은 청구인과 ○○○가 쌍방의 부동산등기이전 절차를 필함과 동시에 지불한다고 되어 있으나, 상호신용금고대출액 30,000,000원, 개인부채 80,000,000원 및 보증금 7,000,000원을 ○○○가 인수한다는 내용은 들어 있지 아니하여 사실상 이를 인수하였는지가 불분명하며, 개인부채등에 대하여는 아무런 증빙을 제출하지 아니하였다. 전시 법령에 의하면 양도소득을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 있으며, 예외적으로 양도자가 실지거래가액에 관한 증빙을 갖추어 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도당시 및 취득당시의 납세지관할세무서장에게 신고하고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 결정하도록 되어 있는데, 청구인은 당초 신고시 실지거래가액이 아닌 가액으로 신고하였음이 추후 제출한 거래증빙등에 의하여 확인되며, 위에서 살펴본 바와 같이 동 추가자료에 의해서도 실지거래가액이 명백히 확인되지 아니한다. 한편, 청구인은 세법에 대하여 무지하고 세무대리인이 청구인도 알지 못하는 사이에 검인계약서의 내용대로 신고하였기 때문인데, 과세전 적부심사청구등을 통하여 실지거래가액을 소명할 수 있는 기회를 주어야 함에도 불구하고 동 절차를 생략하고 단지 검인계약서를 믿을 수 없다는 이유로 기준시가로 과세하는 것은 부당하다는 주장이나, 결정전 통지는 납세자에 대한 과세관청의 안내에 불과한 절차이므로 결정전 통지를 받지 못하여 실지거래가액에 대한 증빙을 제출하지 못하였다는 청구주장은 이유없다 하겠다. 사실이 이러하다면, 청구인이 새로이 제출한 쟁점부동산의 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없으며, 기준시가로 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.