공시지가가 최초 고시되기 전 토지의 취득가액을 얼마로 산정하여야 하는지 여부

심판청구번호 국심1998서 2906(1999. 3.31) 주 문 심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1982.4.29 취득한 제주도 제주시 ○○○동 ○○○외 1필지 임야 13,389㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.12.9 양도하고, 자산양도차익 예정신고시 쟁점토지의 취득당시의 기준시가를 소득세법시행령 제164조 제10항 소정의 산식 중 [그 직전에 결정된 시가표준액]을 1989.1.1 현재의 토지등급인 119등급을 적용하여 그 취득가액을 391,523,611원으로 산정한 후 이에 기초하여 계산한 양도소득세 36,060,960원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 경우 소득세법시행령 제164조 제10항 소정의 산식에 의하여 그 취득가액을 산출함에 있어서는 동 산식 중 [그 직전에 결정된 시가표준액]을 1989.1.1 현재의 토지등급인 119등급이 아니라 1989.9.1 현재의 토지등급인 133등급을 적용하여야 한다고 하여 그 취득가액을 294,967,683원으로 재산출한 후 이에 기초하여 양도소득세 산출세액을 계산하고, 1998.8.2 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 89,381,050원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.18 심사청구를 거쳐 1998.11.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 양도차익을 계산하는 것과 관련하여, 소득세법시행령 제164조 제10항 의 산식 중 분모에서 "그 직전에 결정된 시가표준액"이라 함은 1990.8.30 현재 적용되는 시가표준액의 직전에 결정된 시가표준액을 의미하므로 1989.1.1 조정된 119등급으로 보아야 한다. 쟁점토지의 등급을 조정하는 행정청인 제주시장의 조정 결정이 실지로 없었으며, 토지대장에도 등재되지 아니한 것을, 처분청은 구 지방세법시행령에 시가표준액을 매년 1월1일 조정토록 규정하고 있으므로 달리 변동이 없으면 동일하게 조정된 것으로 본다고 하나, 구 지방세법시행령에 조정토록 규정하고 있다는 사실까지 납세자가 파악하여 납세의무를 하도록 법을 적용한다는 것은 너무 과중한 부담을 납세자에게 지우는 것이므로 위 산식 중 "그 직전에 결정된 시가표준액"을 119등급으로 보아야 한다.
• 나. 국세청장 의견 1990.8.30 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가를 산정하는 산식에서 "그 직전에 결정된 과세시가표준액"이라 함은 1990.8.30 현재의 시가표준액의 결정일 전일의 과세시가표준액을 말하는 것으로 동 과세시가표준액이 구 지방세법시행령 제80조 제1항 제1호 에 의한 정기조정일(지방자치단체가 조례로 정하는 날: 1988년 이후 매년 1월1일)에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 과세시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보는 것(국세청 재일 46014-1420, 1997.6.10)이므로, 1990.1.1에 쟁점토지의 등급조정이 없었어도 직전과 동일하게 조정된 것으로 보고 1990.1.1 직전인 1989.9.1에 조정된 133등급을 그 직전에 결정된 시가표준액으로 하여 기준시가를 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 1990.8.30 개별공시지가가 최초 고시되기 전에 쟁점토지를 취득(1982.4.29)한 경우, 그 취득가액을 소득세법시행령 제164조 제10항 소정의 산식에 의하여 환산함에 있어서 당해 산식 중 "그 직전에 결정된 시가표준액"이라 함은 1989.1.1자 등급에 의한 가액(119등급)인지, 아니면 1989.9.1자 등급(133등급)에 의한 가액인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 (기준시가의 산정) 제1항 제1호 가목을 보면, "토지의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다."고 규정하고 있고, 같은법시행령 제164조 제10항에 의하면, "지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990.8.30 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 취득당시의 시가표준액 [1990년 1월1일을 기준으로 한 × ---------------------------------- 개별공시지가 1990년 8월30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액] 의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 위 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상의 시가표준액을 말한다(1996.4.27 개정)"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 심리판단

(1) 쟁점토지는 그 취득일이 1982.4.29로서 1990.8.30 개별공시지가가 고시되기 이전에 취득한 토지인 점과 쟁점토지의 토지대장상 그 등급이 1989.1.1자 119등급, 1989.9.1자 133등급, 1991.1.1자 142등급으로 각각 기재되어 있을 뿐 1990.1.1자의 토지등급은 기재되어 있지 아니한 점에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다만, 위와 같은 쟁점토지에 대하여 처분청은 그 취득당시의 기준시가를 소득세법시행령 제164조 제10항 소정의 산식에 의하여 계산함에 있어서 동 산식 중 [그 직전에 결정된 시가표준액]이란 "1989.9.1자의 133등급에 따른 가액"이라고 주장하고 있고, 청구인은 "1989.1.1자의 119등급에 따른 가액"이라고 주장하고 있어 다툼이 되고 있다.

(3) 살피건대, 토지등급의 조정업무를 관장하는 내무부의 해석(내무부 세정13407-1388, 1995.12.30)에 의하면, "토지등급의 조정요인이 없어 토지등급을 조정하지 아니함으로 인하여 당해연도의 토지등급을 조정한 사실이 없는 경우에는 직전에 조정된 등급을 당해연도의 토지등급으로 본다."고 되어 있는 바, 이의 의미는 토지등급의 정기조정시(1984.7.1이후: 매년 7월1일 년1회, 1986년 및 1987년: 매년 8월1일 년1회, 1988년 이후: 매년 1월1일 년1회)에는 특단의 사정(예: "도로편입 등")이 없는 한 전국의 모든 토지에 대하여 예외없이 그 등급을 조정하여야 하나 종전의 가격과 변동이 없는 토지의 경우 그 등급을 조정하더라도 종전과 같은 등급이 유지될 것이 확실하여 단지 행정편의상 그 등급조정의 절차만을 생략한 데 있다 할 것이므로, 비록 그 등급의 조정사실이 토지대장상에 기재되어 있지 않았다 하더라도 당해토지에 대한 토지등급의 조정은 있었다고 봄이 타당하다 하겠다.

(4) 그렇다면, 쟁점토지의 경우에도 비록 그 토지대장에는 1990.1.1자의 토지등급조정사항이 기재되어 있지는 아니하지만 위에서 본 바와 같이 1990.1.1 현재의 토지등급은 [133등급]이라 하겠으므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 소득세법시행령 제164조 제10항 소정의 산식에 의하여 계산함에 있어서 그 산식 중 [그 직전에 결정된 시가표준액]을 "1989.9.1자의 133등급을 적용한 가액"으로 산출한 다음 이에 기초하여 쟁점토지의 양도소득금액 및 세액을 결정한 처분은 잘못이 없다(국심 97구147, 1997.5.27외 다수 같은 뜻임)고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.